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在加拿大
近期同sparkasse 谈贷款买房问题, 给的angebot有点迷茫,不知道如何选择, 求教了。
2手房, 总价33万, 5到6万首付,贷款27万。
1,fest zinsen 25年 1.8到2,
2, 混合浮动zinsen, 20年, 其中10年期,1,2的zinsen, 10年过后,再谈zinsen, 款额自己定,比如说可以选10万
15年期,1,6的zinsen, 比如说选17万,15年后再谈zinsen, 这样混合还,每月一共还1200左右。
当然2,不知道10,或15年zinsen是什么情况。还是这种angebot太忽悠了。
我倾向于1,但是不知道2有利在哪里。求赐教。谢了
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周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说
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同问,一和二到底利弊搞不清,我还以为一好呢,见底了,到点还完。太多学问!谢谢大家!
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你的第二种所谓混合浮动Zinsen,实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于:第一种期限(25年)之内可以还完完全贷款额,但是第二种期限(10年)之内还不完。
那还不完怎么办?没关系,银行无所谓的,他会在期限快到的时候跟你坐下来再谈一次,你那个时候可以根据自己当时手头上的情况,决定是一次还清所有余款呢,还是全部余额和银行再签一个贷款合同呢,还是还一部分之后继续贷款剩下的部分呢。这是很灵活的决定。
至于该选10年还是25年的决定,也并不难,看Zins嘛~ 也许你会觉得最近的贷款史无前例的低,这是没错的,所以你可能是在担心,如果签了10年的,10年之后贷款的Zins没有今天这么低了的话,那10年之后如果再跟银行签贷款付余款的话,利息就会比现在给得多了,所以,你想选1。但你要知道,银行现在给你的这个25年的Zins和10年的Zins之间,有至少百分之0.6的区别。
如果你现在跟他签了25年的,也就是说前面10年,你要每年都比签10年的多付百分之0.6,按照你贷款27万来算,每年至少多付1千多吧,具体是从1600起,每年递减一点点,不多~
如果你现在跟他签了10年的,那每年至少省那个1600欧递减的,可以省10年。我们假设你这十年每年都没有余钱还Sondertilgung,只付每个月那1200还贷款,那到了10年的时候你手头上还剩下21万的余款要付。我们再假设你到时候还是没有半毛钱能一次还银行,于是只能继续全额贷款这21万。最后,咱们再假设到时候德国经济一片大好,贷款10年的利息升到了2.5%,比现在贵一倍多。那么,发生了什么呢?从这第11年开始,接下来的10年,你每年比从一开始就签了25年的,要多给1千多,具体是从1500欧起,每年递减一点点,不多~ 现在看出来了么?你前面10年省下的的利息,后面10年慢慢多还回去,差不多持平,不亏不赚。但只要10年后贷款利息低于2.5%,你就赚了,而如果高于2.5%很多,你会亏。但是你不要忘了,我前面的假设都是最糟糕的情况。正常来说,你每年多少都能还点Sondertilgung,加上升职加薪中彩票爸妈发红包的几率,10年到期的时候,多少也能一次性还给银行一些,这样七七八八下来,10年后你应该用不着跟银行继续贷款21万那么多。即使到时候利息真的超过2.5%,你可能还是不至于每年 比一开始就25年贷款的多给1500那么多。加上前面10年你省下的利息,总的来说,赢面比较大~
如果你觉得我说的有道理,想签10年的,那我最后再给你个建议:不用跟银行现在就说好咱们10年后要如何如何,现在就再跟他签一个之后继续15年的如何如何。10年后那天的灵活性和主动权要掌握在自己手里!现在就跟他谈好了这10年贷款就OK,结束时候咱们再说~ 你忘了,他也不会忘了找你谈的~~ 再说,说不定你换家银行贷款还他剩下的余款呢~
加油咯,祝你顺利!
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这种有什么优势吗?
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解释太详细了,感谢!!有点不明白的,还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率,跟我说的第二种情况一样吗?银行人员说的是10年和15年的混着,同时laufen,但是金额自己定。但是你说的只是1个laufzeit,比如10年。银行当时说的时候,我们听的不很明白,不太了解两个利率一起进行是个什么情况?
每年还多少钱怎么个算法?比如10年1.2的zinsen,每月1200,一年还钱数就是1200(1+1.2%)*12 ?我觉得你分析的很有道理,如果计算正确,当然先签10年这种比较合算。银行给我们提供给了sondertilgung, 10%。 我们觉得应该每年下来除开还贷的钱,还是可以稍微攒一些的。只是不敢保证一定能还到10%。不过听说如果头一年还不到10%,sondertilgung就会被银行取消,不晓得你知道这个吗,是不是真的。
至于10年之后,如果有余钱能全额还掉本金或者部分本金是最好不过的,只是银行同意还本金吗?或者像你提议的,现在就和银行谈好一个续签15年固定zinsen的贷款。这种情况也可以和银行谈吗?按这种情况,其实有10年之后都要不了15年,或者更少就可以还完,当然是希望,呵呵
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我又看了一遍你的一楼,这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款合同,都是固定利息的,分别是10年期和15年期,总额是27万,至于你想怎么在这两边分这27万,又怎么在这两边分你的Rate,他无所谓。
如果你认同我之前对比25年和10年的例子,你就能轻易的明白,对比这10年和15年的情况是一样一样的,也就是说,还不如27万全指望10年贷款,分给15年贷款合同0欧。也就是说,只跟他签一个10年的就好。
分散两边的唯一好处是:给你10年后的那个决定时刻做个利息保障,即,如果那时候利息高到一个不行,你还有15年那个利息没变过,所以利息损失仅限于10年那个。但如果你对你10年之内Sondertilung的能力稍有信心,同时对德国的经济巨快复苏没有那么多信心的话,果断用不着这个保障~
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关于你的 10% 的Sondertilgung,我觉得很猛!这么高的Sondertilgung,真的是针对那种,每个月还Rate,还能存出一大笔钱的人来说比较有用。一般人一般合同的话,5%就很合理了。如果你还不满10%,只能勉强还到5%的话,多余的对你没有半点用处。
举个例子,教你一个简单的办法估计自己还Sondertilgung的能力。例如你每年预计能最多攒下不到3万欧,去掉你每个月还他的Rate1200,那就还剩下1万五左右的多余还款能力,这个钱大概就是你的27万贷款的5%多一点。如果你的实际情况和我说的这个例子相似,那你可以果断问银行能否只要5%的Sondertilgung,让他把你的Zins降下来一点。如果银行同意,就跟他讲价尽量降低Zins。如果他说Zins已经最低了,那你就留着你的10%的Sondertilgung,等着中彩票的时候一次还他一堆!
至于还不满下一年是不是会取消,每个银行的实际要求都不同,一定要先跟你家银行问好了!除了这一点要问明白之外,还有一点,就是每年还Sondertilgung的日子是固定的某一天呢,还是只要是这一年,随便你哪天爱还他都行,这个也是每家银行不一样~ 切记切记!
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关于你的最后一个问题:你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一,对你不利,主动权要争取掌握在十年之后的你手里,不是今天的银行手里。第二,银行没办法跟你做这个合同,因为他无法预计10年之后的贷款利息,谈贷款合同的利息都是短期有效的,不能预约!第三,所有帐面上一算就知道 每年只还Rate到期还有余额未还完的那种贷款合同,在你的10年期固定利息条款下面,都有另外一条,明显标示着:从10年期后的第一个月开始,余款自动转为浮动式,根据当时的具体利息相应调整。而浮动式贷款的特色就是,你爱哪天还多少都随便你,而且可以任意找一天全部或部分转为固定利息的贷款。这个特色也就意味着,你可以第一天就还他一半,同时告诉他,剩下那半,咱们签个新合同,就来个10年8年吧,利息嘛,你都跟我说说看,让我琢磨琢磨~~
懂了么?
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三宅一生说的很有道理,所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还,把sondertilgung的钱放中国做稳定的投资,哪怕定期存款收3,25利率还这里1点几的利息。等到10年后再把这笔钱全取出来一次还清。而且这样做还有个保险的地方是万一失业,两个月不交贷款都要拍卖楼了,那有笔钱在中国定存万一有事也能撑个一两年还房贷没问题,在这段时间里找工作或是卖房都好办。
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