加拿大华人论坛 德国生活论买新房出租投资是否值得



在加拿大




在隔壁楼讨论2套新公寓如何取舍时,不少人认为新房的租售比太低,只适合自助不适合投资,就重新开个帖子讨论一下。

买房投资的正反方意见:

Pro
房产保值性高,风险远小于其他投资手段
目前贷款利率极低,可以降低投资成本
在德国对贷款购房出租有税务优惠
德国房产市场最近几年蓬勃发展,与大多数国家相比泡沫不大,还有升值空间
德国银行提供低首付甚至零首付的贷款,以租养贷,无需资本即可空手套白狼

Contra
房产一般动辄数十万欧元,财务风险大
贷款利息会有波动,未来不可测,一旦利息升高,不但会在贷款到期后增加继续贷款的成本,而且会压低房价
德国法律相对更保护租客利益,有一定风险碰到恶租客,劳命伤财
德国房市经过前几年的猛涨,目前涨势放缓,未来受经济形势影响甚至会停滞,升值前景悲观
人生多意外,一旦急需用钱,房产不容易变现

论坛上的主流理论是投资房以便宜二手房为宜,在保证能租出的前提下,租售比越高越划算。反之新房一般租售比较低,需要很长时间才能还本,所以只适合自住,不适合出租。这个理论通俗易懂,也没有什么漏洞,非常得人心。我也认为很有道理,并不打算反驳。开这个贴主要是想讨论一下新房是否真的不适合投资?

我现在基本决定买其中的一套期房公寓,就以此作为案例。
这套房子的购买成本是58万,年租金收入预期是17000左右,租售比低于3%,属于大多数人不看好的投资项目。
整个贷款周期内的支出包括:首付,装修费,月供,贷款到期后的尾款,其他必须由房东承担的费用
整个贷款周期内的收入包括:租金,贷款到期后房产的售价
其他未知项:断租风险,租金上涨幅度,维修费用,租金的所得税
对于上述的未知项,如果位置合适房租合理,断租的风险可控,可以基本与租金上涨抵消,新房的维修费用远低于二手房,租金的所得税可以通过合理避税手段(主要是利息和折旧)在很大程度上减免甚至可以退税。

以下是我的计算结果,共选了10/15/20年3个周期进行比较:


从结果来看,时间越长收益越高,20年可以达到20%的年收益,在目前看来是比较理想的理财方式。

注释:
租金收入中已经剔除了建房期
计算折旧费用时假设地皮价格占30%,建筑价格占70%
无法转嫁给房客的费用假设每月80欧,包含地税,物业费,维修基金等
贷款利息是假想的,仅供参考
假设新房装修花费10000欧,因为非自住,所以尽量按照开发商的标准配置
计算贷款到期后的再次售价时仅考虑了每年2%的通货膨胀,不要说我太乐观哦
最后收益的计算公式是:平均年收益/购房时的一次性支出,包含首付和装修费用
为了简化计算,所有均为线性变化

欢迎指正


评论
不明觉厉

评论
也许你有道理,毕竟到交房时候,租子又涨了。

但是利很薄了。

比较一下

我1月租出的一个房,3600一平新房,租出去15欧一平。  收房的时候,旁边卖到5000

所以觉得你的贵了

评论
感觉对未来房价上涨的趋势比较乐观

评论

去年底交房的话,应该前年初就买了吧?那时候3600还是能买到好房的,现在很难了。目测最近2年房价涨了近40-50%。

期房的好处是不需要跟一堆人去抢,容易得手,而且质量有保证,二手房水很深。

评论
没看懂

你的,Rendite Pro Jahr 是怎么算出来的

评论

你能解释清楚,为什么边上涨到5000吗?

评论

旁边的楼盘,1期1期涨上来的啊

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前提是不能 斷租。

评论

什么原因涨这么多啊?

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