加拿大华人论坛 德国生活买了投资房的朋友来分享经验说个自己的故事呗
在加拿大
最近计划买投资房用来出租了,目标是想再杜塞尔多夫买,刚开始,又准备折腾了,没有太多经验,希望兄弟姐妹门聊聊自己的出租经历,买房经历,纠纷经历等等,好让我这个后来人受益一下,嘿嘿,比如我现在就有一个问题就是hausgeld是不是以后大修什么的都会包括,如果给房子找个hausmeister什么的是否合适,大家别骂我,我自己这会也在打听,不是偷懒。
目前的利率,加上欧元未来可能的走势,以及养老金的问题,选择房产投资应该是比较稳妥的,虽然德国租客权益很大,但是房东终究是赚钱的,所以还是折腾吧,
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大家怎么都不回复这个话题 哈哈 我顶一下 听听意见:)
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hausgeld 里如果有ruecklage, 大修就先用ruecklage. 但这钱只能用于公用部分的维修。属于你的那个Wohnung 的内部维修,还是要房东出钱。
hausmeister 或者hausverwaltung 一般Wohnung 都有的
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终于有朋友顶了,我昨天研究了一下房产的租金回报率和投资回报,google上搜的一个帖子,大家看看不知道是否符合德国,尤其是每年的本金回付是否在德国也是帖子里说的那个情况,我把帖子的重要部分贴出来,大家一起讨论讨论,
”简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。多伦多Bay街上的一处公寓楼,一个卧室加一个阳光房,售价41万,市场租金2200每月,每月管理费514,每月地税174元,买这样一个单元作为投资房,投资收益会是多少呢?如果用现金一次付清,买断这个单元,年收入是2200×12=26400,每年的支出为(514+174)x12=8256,第一年的收入为(26400-8256)/410,000=4.425%。前面我们已经提到了,打电话来质疑投资回报率的朋友认为,在多伦多即使没有贷款,或贷款全部付清了,投资公寓的回报率也不会超过4.5%。这位朋友的结论是对的:用现金买公寓楼投资,收益率太低,以至于没有必要进行地产投资。贷款投资多伦多公寓,投资回报率能够达到7%以上,我的结论也是对的。笔者在《加拿大投资房贷款政策变了吗?》已经向大家介绍过,2010年以来,投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过,依然是最低首付20%。如果投资人首付20%,即,8.2万,房产交割费用8000元,即,投资总成本9万元;5年固定利率2.99%,30年还款期,贷款金额328,000,月供1378,第一年总支出:贷款本息合计16534,(其中本金6880,利息9653),地税2090,管理费6168,支出总额24792,第一年总收入26400,正现金流1608,由于是正现金流,因此,可以理解为,房东所支付的贷款利息,地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的,投资人9万元投资的当年收益为,房产权益增加,即,贷款本金部分6880,加上现金收入1608,总收益为8488,总投资9万元的情况下,第一年收益率(Return On Investment /ROI)8488/90,000=9.4%。第二年,月供不变,租金、管理费、地税不涨,总支出还是24792,总收入也不变,但利息为9446,本金是7088,第二年的收益率(ROI) 7088+1608/90,000=9.66%。以此类推,5年贷款合同期结束时,共偿还贷款本金36,539,同时,现金收入8040,累计44,579,收回成本近50%。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金,而贷款本金正是房屋净值增加的部分,在申报投资收益时,贷款本金部分不属于费用支出,属于收入,不能抵税。
从上面了例子可以看出,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。20%首付的情况下,在多伦多市中心的公寓投资,按照现在的贷款利率,年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率,是值得一试的。”
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恩,我网上乱看的资料认为维修费用大概是3%的月租金,感觉德国的话有点不够,不知道你怎么看
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感谢感谢,,我就是想大家对理论和实际都进行热烈地全面地讨论,哈哈哈,
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看房子状态,新房可能头10年都没ruecklage,老房就不好说了,要看以前的大修记录吧
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我就在想,在说投资收益的同时,为何没有人说一说时间的投入。好像时间都是免费的。
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