在加拿大
这里高手云集，而且本版人气旺盛，气氛和谐，热心仗义，所以发帖求助，先谢谢了！
大约去年三月底的时候，签合同买下一套期房Wohnung，合同规定2013年7月开工，2015年6月30日前交房。同时合同中加入条款，如果无法按期交房，卖方将每月向买方支付1000欧元作为延期赔偿。当时以为这样基本上能够保障我的权益了。
没想到开发商因为售楼不力迟迟无法获得银行贷款，至今没有开工。我没有住房压力耗得起时间，而且在合同中已经规定了延期赔偿，并不很担心，就这样观望着，间或催问一下开发商进度，他每次都搪塞过去。今天突然收到开发商的来信，通知：
1、原开发商公司和另一家名字相似的公司合并，新公司作为开发商继续运作，但是对购房合同没有影响。
2、原先的投资银行已经退出，新的融资方案正在拟定中。
3、开发商承诺最晚2014年4月得到Baufreigabe开工，如果能够按期开工，购房合同将正式生效（原合同中规定的是2013年8月31日）。
信中要求我同意修改合同，把原合同中规定的交房日期从2015年6月30日改为2016年7月31日，此外把原来的投资银行相关的条文删除，改为未定银行。
我的理解是修改后原先合同中规定的延期赔偿日期将推迟到新的交房日期，等于我将无法从2015年7月开始获得赔款。这是我绝对无法接受的，因为我的贷款银行会征收每月0.25%的Bereitstellungszinsen，延期一年就意味着我要为贷款多付一年3%的利息，再加上如果不能及时入住新房的话，会有租房损失，这样我就亏大了。
我想请问这里的法律高手，应该如何应对，保住原合同中的赔偿条款，因为我还不想放弃这套房子，延期可以接受，但是延期不补偿不能接受。是否有必要请律师介入？如果需要律师，应该找哪种律师？费用大约会多少？我虽然有律师险，但是到用的时候才发现，保险公司在AGB中排除了对房产官司赔付的可能性。
以下是来信摘录：
...
Das in Arbeit befindliche Finanzierungskonzept erfordert sichere Kaufverträge. Das bedeutet: wenn oben genannte Termine （指新的开工时间） eingehalten werden, soll ein Vertragsrücktritt sowohl seitens 开发商 als auch von Ihrer Seite ausgeschlossen sein.
Um im allseitigen Interesse ein erfolgreiches Finanzierungskonzept zu ermöglichen, schlagen wir Ihnen vor, den abgeschlossenen Kaufvertrag wie folgt zu ändern:
Soweit in dem zwischen uns abgeschlossenen Vertrag ein Fertigstellungsdatum als vereinbartes Fertigungsdatum oder angestrebtes Fertigungsdatum genannt war, wird dies einvernehmlich dahin abgeändert, dass die Fertigstellung der von Ihnen gekauften Wohnung bis spätestens 31. Juli 2016 verbindlich zu erfolgen hat.
...
信中要求我在2014年2月10日前把同意修改合同的文件寄回给他们，也就是说我必须在2周不到的时间内作出反应。从措辞看，开发商只是向我提出修改建议，他们现在更需要我，而我也不想和他们闹僵。我想知道我的周旋余地到底有多大？
看来这个年过不安宁了。给大家添麻烦了，请帮我出出点子，谢谢！同时祝大家春节快乐！
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2014.02.03 更新：
上周五给开发商写了回复邮件，表示因为交房延期不利于我获得赔偿，我要让律师检查合同修改的内容，因此无法在要求的期限确认修改合同，请耐心等待云云。当天傍晚开发商打电话给我，首先就表态说那封信件是群发给所有买家的，我的合同中有延期赔偿条款所以是特殊情况，绝对不会让我承受损失，一切都可以商量，但是希望能够尽快确认新合同，他会联系Notar询问是否需要重新公证。我当然不相信他所谓的我情况特殊，但既然他们态度不错，还有协商的余地，就答应他这个礼拜三去他办公室详谈。我打算向他提出以下几种赔偿方案：
1、现金赔偿，估计他们不会愿意。
2、降低房价14000欧，相当于8000欧利息损失和6000欧房租损失，但成功可能性也不大。
3、提高建房的配置，价值相当于我承受的延期损失，可能性比较大，毕竟当中他们有利润空间。
4、送我第二个地下车位，价值18000欧。
其他就到时候随机应变了。
同时我也还是会去向律师咨询，主要是想让专业人士审查合同内容，以及询问如果最终项目不成功或我单方面退出，如何才能最大限度的争取权益和降低损失。
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2014.02.06 更新：
昨天分别和贷款银行和开发商面谈了，先说银行那边。情况很不妙，如果延期的话，我将要支付Bereitstellungszinsen，如果毁约的话，我必须赔偿Vorfaelligkeitsentschaedigung，费用取决于当前的利率，很可能要超过2万欧元。唯一能避免的可能性就是我及时找到别的Objekt，可以把现在的贷款umschreiben，费用2000多欧元。理论上可以和开发商打官司索赔，但是如果开发商破产的话，很可能一分钱都拿不到。一句话，脱身很难。
和开发商的谈判还比较顺利，他信誓旦旦的保证4月份能够开造，2年后完工，信不信由你。关于延期损失他倒是很爽快，愿意承担Bereitstellungszinsen以及延期造成的房租损失。我会请求银行按照新的Zahlungsplan帮我计算一下Bereitstellungszinsen的数额。
对了，我也见了一个律师，感觉一般，第一次见面当然不会透露很多东西，如果继续委托的话，费用大约在不含税500-750欧元。我还在犹豫，因为貌似合同还算正规，目前我也没有打官司的打算，暂时也没有其他的选择，律师能够提供的帮助很有限。
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2014.02.17 更新
上周正式和律师谈了一次，他警告我这个楼盘风险极大，建议尽早退出。即使如期开工了，如果楼盘销售依然不佳，也还有可能成为烂尾楼，到时候我的损失将会大得多。若我坚持保留合同的话，建议与开发商签订附加条款保证能够获得赔偿，最好要求开发商提供赔款的银行担保，以防对方破产无法赔付。
根据合同，因为延误开工我有权退出合同，但是合同中只是含糊的提了一句 Der Verkaeufer traegt die Kosten，并没有详细阐明包括哪些费用，这样是不是对我很不利？我的损失包括Notarkosten和贷款毁约的Vorfaelligkeitsentschaedigung，如果能找到替代楼盘的话也要向银行支付Umschreibungsgebuehr。我的理解是Notarkosten肯定要由开发商承担，贷款方面的损失按理也应该由开发商承担，但是对方很可能会扯皮，最后甚至要闹上法庭。但是律师好贵，就谈了1小时，没过几天400多欧的账单就来了。我的法律险不保房产相关的事物，如果继续委托律师办理，很有可能律师费就比得上赔偿金了。在此请问一下这里懂法律的人，要求对方赔偿的话一定要通过律师吗？如果个人去和开发商交涉，是不是人家根本就懒得理你？
我现在已经基本决定退出合同了，前几天给开发商发了邮件提出我保留合同的前提：
1. 卖方 zahlt ab 1. Juli 2015 an 买方 monatlich 500,00 EUR.
2. Sollte das Kaufobjekt nicht bis 31. Juli 2016 fertiggestellt sein, 卖方 zahlt ab 1. August 2016 an 买方 monatlich 1000,00 EUR.
3. 卖方 zahlt ab 1. Mai 2015 monatlich die Bereitstellungszinsen der Darlehen der XXX-Bank, die zur Finanzierung des Kaufobjektes dienen, auf Nachweis an 买方.
4. Sollte die Baufreigabe nicht spaetestens im April 2014 vorliegen, ist der Vertrag beendet.
5. Sollte mit dem Bau nicht bis August 2014 begonnen werden, ist der Vertrag beendet.
6. Mit der Beendigung des Vertrags zahlt 卖方 folgende Kosten an 买方:
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Kosten fuer die Vorfaelligkeitsentschaedigung, die durch die Rueckabwicklung des Baufinanzierungsvertrags bei der XXX-Bank entstanden ist.
- Sonstige Kosten, die mit dem Kauf des Objektes verbunden sind, z.B. Kosten fuer die/das Objektbesichtigung/Objektgutachten durch XXX-Bank.
- Die Zahlung der oben genannten Kosten muss durch die Buergschaft einer Bank mit vorliegendem Nachweis zugesichert werden.
说实话我已经放弃这个楼盘了，现在正在积极寻找替代楼盘。以上条件其实也没有指望卖方接受，只是为下一步退出合同做准备而已。大家继续为我出主意吧。
祝我好运！
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2014.02.21 更新：
今天给消协写邮件求助，官网上Email咨询的价格是22欧元。2小时之内就收到了回复，结果却令人失望：
Bei dem vorliegenden Fragestellung sollte ein spezialisierter Jurist taetig werden.
Wir haben dazu keine Beratungsmoeglichkeit.
Unsere Beratung ist im Bereich des Baurechts ausschliesslich im vorvertraglichen Bereich angelegt.
Wir entnehmen Ihrem Schreiben, dass es sich hier um einen komplexen Vorgang handelt.
Der Fall verlangt eine intensive Pruefung.
Dies ist vornehmlich Aufgabe von Rechtsanwaelten.
Deshalb empfehlen wir Ihnen, unter Beachtung der Kosten, sich bei einem einen Rechtsanwalt für privates und oeffentliches Baurecht beraten zu lassen und evtl. mit der Wahrung Ihrer Interessen zu beauftragen. Sie koennen das Honorar mit dem Anwalt aushandeln.
他们完全不管，让我自己找律师处理。希望他们不会为这种毫无建设性的答复收取22欧元，不然真的还蛮坑爹的。
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2014.02.27 更新：
昨晚起草了Ruetrittserklaerung，请大家帮忙看下有没有问题，然后我就挂号信寄给开发商了。
Sehr geehrter Herr XXX,
am 27.03.2013 habe ich von Ihnen folgende Wohnung gekauft:
- Wohneinheit Nr. XXX
- Stellplatz XXX in der Tiefgarage
UR.Nr. XXX des Notars XXX.
Leider war die vertraglich vereinbarte Bedingung nicht eingetreten.
Ich erklaere hiermit den Ruecktritt vom Kaufvertrag.
Gemaess §2 Punkt (5) des Kaufvertrags traegt der Verkaeufer im Fall des Ruecktritts die Kosten des Vertrags. Ich habe Sie aufzufordern, die Notarkosten in Hoehe von XXX EUR bis spaetestens zum 14.03.2014 zu zahlen.
Bitte nehmen Sie Zahlungen auf folgende Bankverbindung:
...
Eine Kopie dieses Schreibens geht auch an den Notar XXX.
Mit freundlichen Grüssen
新房子已经预订了，等房贷谈妥后就签合同，希望不要再节外生枝了。
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2014.04.12 更新：
2月28日把Ruecktrittserklaerung挂号信发出，几天后收到Rueckschein。等了2个礼拜，开发商那边毫无反应，于是打电话过去，对方态度倒是很友善，一副好聚好散的样子，解释说因为要卖债券融资，公司账户暂时冻结，所以无法给我汇款，等4月初融资结束后就把公证费汇款到我账上。
昨天收到开发商来信，通知已经把2000欧公证费汇到我的账户上。至此经过2个多月的折腾，买房历险记第一部曲终于告一段落，总结一下：
1、购房合同中一定要写明废除合同时的费用由谁承担，越详细越好。我的损失其实并没有完全获得补偿，虽然公证费退回了，但是贷款合同那边遭受了更大的经济损失，如果要追讨就得找律师打官司，耗费钱财精力不说，成功的把握也不大。如果在合同中注明了这方面的损失也必须由开发商承担，就高枕无忧了。
2、律师的目的就是赚钱，不要指望他为你着想。但是碰到棘手的问题，还是应该找律师咨询。我这次花了400多律师咨询费，虽然不太满意，但也没有觉得冤。可能是我运气不好，如果律师给我感觉比较好的话，我很有可能就继续委托他为我追讨房贷损失了。
买房历险记才刚开了个头，第二部曲已经开演，新楼盘已经挑好，房贷却一波三折，有时间我会另外开贴。
谢谢大家的关注和关心！
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合同中有以下条文：
...
Der beurkundende Notar hat darüber belehrt, dass bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung der Kaufvertrag schwebend unwirksam ist. Für den Fall, dass die Bedingung nicht bis spätestens zum 31.08.2013 eingetreten ist, sind Verkäufer und Käufer jeweils zum Rücktritt von diesem Vertrag (inkl. Auflassung) berechtigt. Der Rücktritt ist gegenüber der anderen Partei per eingeschriebenem Brief mit Rückschein zu erklä-ren, Kopie an den beurkundenden Notar wird erbeten. Die Kosten des Vertrages trägt in diesem Fall der Verkäufer. Ein Rücktritt nach Eintritt der Bedingung ist ausge-schlossen.
是不是说在合同正式生效前双方都有权退出？
关于Aufschiebende Bedingung，我在合同中找到以下条文：
Der schuldrechtliche Teil dieses Vertrages, nicht jedoch die Auflassung, steht unter der
aufschiebenden Bedingung
der Vorlage der Baugenehmigung zu dem Vertragsgegenstand nebst Gemeinschaftsei-
gentum und der Baufreigabe (roter Punkt) Bestandskraft der Baugenehmigung ist nicht erforderlich.
应该怎样理解？我认为Baufreigabe是条件之一，也就是说得到Baufreigabe前双方都有权退出合同，他们如果毁约我是不是一点儿辄也没有？另外所谓的合同费用由卖方承担，包括哪些费用？
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看来找律师是势在必行了，准备破财吧。
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谢谢！
来信中专门说明了修改合同不需要再次公证：
...
Der guten Ordnung halber dürfen wir noch darauf hinweisen, dass diese Vertragsänderung nicht notariell beurkundet werden muss, da in dem ursprünglichen Kaufvertrag die Auflassung bereits erklärt worden war.
...
我也觉得现在应该是他们有求于我，这样的口气是想把我吓住吗？也有可能他们设定期限是因为要赶时间找新的银行贷款。
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你说的很有道理，我会给Notar写邮件询问，但是Notar是卖家找的，可能不会真心为我考虑。所以我会自己找一个房地产方面的律师咨询一下，破费也没办法了。
至于赔偿问题，是要和开发商谈判的，具体内容恐怕要随机应变了。
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顶一下！
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lz 最后有结果了吗 大家还惦记着你的事情呢
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谢谢关心
我把主贴更新了，以后也会一直汇报最新进展。希望继续有高手为我支招，谢谢！
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