在加拿大
许多经济学家看到市场上商品价格的不合理上涨，就会质疑。对于房地产价格也是如此，经济学家担心房市有泡沫。专家认为在德国有些地区，泡沫的风险还是相当大的。
德国房市泡沫
德国这几年的房市增长迅速，例如在慕尼黑，2008年至2018年这短短十年间，单户住宅的价格涨幅是令人难以置信的240％。同样在其他城市，也观察到了类似的快速增长。原因众所周知：极低的房贷利率吸引了国内外投资者进入德国房地产市场。而受投资驱动的巨大需求导致目前德国房产的供应量减少，求大于供的情况下，房价自然不断上涨。
但是专家一直警告要防止房地产市场过热。德国联邦银行甚至认为许多城市的房价已经被高估了15％至30％。由欧洲央行行长德拉吉（Mario Draghi）领导的专家小组上周也警告说，欧洲房地产市场过热。
Empirica房产咨询公司的一项新分析得出结论，德国12个主要城市中有9个城市存在“相当高”的泡沫风险。而在科隆，莱比锡和多特蒙德，危险度是“中等偏高”。
令人吃惊的是：虽然专家认为慕尼黑郊县（ Landkreis München ）房市的泡沫风险为“中等”，他们他们认为慕尼黑周边的下阿尔高Unterallgäu和施万多夫Schwandorf，以及小城Mühldorf am Inn 的房产泡沫风险已经高到有争议了 "kritisch"。部分原因是近年来在那里建造了许多新公寓。
在德国北方也可以观察到类似的情况。下萨克森州汉萨城市Stade 和石勒苏益格 - 荷尔斯泰因州 Herzogtum Lauenburg ，专家认为当地的方式泡沫风险就比汉堡这个大都市更高。
泡沫的风险
下面是Empirica认为的有房产泡沫的城市和地区：
这个所谓的Empirica泡沫指数，研究人员研究了各种指标。例如，他们看当地每千名居民有多少新公寓完工，以及当地房价相对于当地居民收入的情况等等。
租售比
对消费者而言，租售比是最重要的指标。该值表示房产的价格需要多少年的冷租金才能回本。根据Empirica的数据，12个最大城市，平均的租售比已经达到33，也就是如果购买一套房以后出租，要33年的冷租才能回本。而在14年前只有24。相比之下，Stiftung Warentest专家认为如果租售比超过25，那么买房投资已经不是很可算了。
到目前为止，德国房产租售比最高的在Nordfriesland，高达54。因为这个位于Sylt岛和Amrum岛的德国最北部的地区，是德国最昂贵的房地产市场。
下图是德国各地房产的租售比情况，颜色越是深，租售比也是高，当地房市的泡沫越是大，买房投资越不合算。
房价上涨的速度快于租金上涨速度
根据Empirica专家的说法，德国房价上涨的速度是远远快于租金上涨速度的。随着购买价格和租金之间的差距继续扩大，方式泡沫风险也会增加。因为房价上涨，私人家庭购买房产需要越来越多地负债，如果经济环境恶化，住房市场就会变得脆弱。房地产市场的严重衰退最终可能导致银行和其他房地产金融机构的损失。
泡沫的破裂很难预测
根据Empirica泡沫指数，德国七大城市的价格被高估37％。如果房地产泡沫破裂，房价可能会下跌。
但是经济学家无法准确预测泡沫是否会破裂，以及破裂的确切时间。而且事实上，也的确有很多专家的看法过于悲观。但是提前看到风险，理性思考，也能更好做出决策。
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评论
看图总结就是越没前途的地方越没有泡沫，果然砖家的脑回路不一般
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