加拿大华人论坛 德国生活[原创] 如何在德国炒房子

在加拿大

德国的房产也热了有5，6年了， 如何在德国投资房产，我个人有一点心得体会愿意和大家分享一下。
既然是房产投资，这里讨论的就是投资房，而不是自住钢需， 每个人情况不同，自住房的选择要考虑的点就差异化较大，但是投资房，大家主要的目的都是为了赚钱，所以有很多共同的东西可以聊聊。
先来定个炒房子的基调，虽然德国房市这几年挺热，但是依然不是最好的投资品， 如果用自己的钱来投资，有更多更好的选择，或者不如用自己的钱来改善生活，让自己吃的住的玩的更好一些， 所以我所谈论的炒房子，不是为了防货币贬值，想跑赢通胀这种小家子气的想法， 既然炒房子，炒得就是杠杆，也就是说，你要用你的信用去炒，借钱去炒，利用现在的低息贷款， 所以在贷款方面，建议能多贷， 尽量多贷。

根据我个人和一些朋友的经验，我把炒房分为两大门派， 预期派和现金流派， 这名字是我自己起的， 大家将就着看吧:)
预期派, 简单来说就是炒预期， 首先不管你是那个门派的， 你必须相信， 房价在未来的走势依然是上涨的，如果没有这份眼光和信念，下面也就不用看了。 预期派 也可以叫激进派， 看中的是涨房价的空间和潜力，所以一般就是那里有可能涨的最凶，就在哪里买，租售比（Rendite）不是最重要的， 最重要的就是Lage 和 上涨预期, 这些人往往有些独到的眼光和勇气，敢于在自己的贷款能力范围内， 向最好的地段前进， 我有一个朋友， 也算是我投资房产的启蒙老师之一， 他在打算辞职回国工作之前，在慕尼黑三环， 地铁边上，买了两套60来平的70年代的房子， 当年（2013年）只有大约3000一平， 用尽他个人全部的贷款能力，基本上是100%贷款， Tilgung 只有1%， 每月还贷的钱刚好等于当年的房租。 所以这些预期派的人，都是有胆有识有魄力的人， 这样的人并不需要别人去教， 只要相信自己的判断就好。
如果你不是这样的人，而是和我一样，胆小，心细， 对房产市场持乐观但是也有一些怀疑的态度， 但是又不想错失良机的人， 那么下面的现金流派或者叫空手套白狼派才是我要说的重点， 尤其是那些生活在所谓二线城市的同胞们。

之所以称之为现金流派，意思就是，我们买房子尽量不用自己的钱，而用信用去买， 同时争取保证每个投资房都能达到以租养房的目的， 也就是说，让租客替你买房子， 所以Rendite非常重要。 现在德国的贷款利率依然很低， 我前不久刚刚拿到的108%的10年贷款， 利率在1.8%， 现在0首付，依然可以拿到大约2%的贷款利率， 那么如果你的房产能有超过5%的Rendite, 你就可以保证在几乎不增加每月的财政支出的情况下，实现每年3%的Tilgung, 也就是说10年后，在你不还Sondertilgung的情况下， 你还剩下70%的房款， 只要房价没有下跌，你就有利可图， 何况， 目前德国很多地方的房价依然十分健康， 在未来几年依然看涨。
  
如何计算Rendite(租售比)， 我个人有一个简化公式   每年的冷租*0.9/(房价+中介费+购置税+Notar+必须马上进行的装修和维护), 还有更简单的一个公式，用于心算的， 月冷租*10/房价， 一般可以快速的得出一个大概的rendite， 因为很多房子是要当场竞价的，所以最好能够做到时时刻刻心中有数。

如何判断一个地区的房子长期看涨还是看跌， 最简单的方法就是看一个城市近几年的人口增加幅度，还有新增人口成分，这些数据在城市官网上都有，那些地段有发展前景，可以看一个城市的建设计划，最简单的看看那里有新修的城市交通，和购物中心等等， 这些也都在城市的网站里， 还有一个城市的产业结构是否单一，如果是单一结构的，比如只靠某一行业（汽车不算），或某一企业的小镇，你就要格外小心了，最好到附近的中心城市去投资，不过一个人在一个地区待久了，那些地区容易出租， 心中多少有些了解，很多中小型城市在前几年的疯狂上涨中，很多一级Lage地区的Rendite越来越低，3%是我个人认为的一个危险的边界， 低于3%的rendite 的投资房作为我们这一派的就不要碰了， 5%是我个人的一个底线，如果是顶级Lage， 那么至少也要4%以上我才会去考虑， 我个人买到手都是高于6%的。
为什么一定要尽可能的多贷款，在德国，税收是个很复杂的话题，你的房租是要交收入税的， 对于我们这些有本职工作的人来说， 似乎房租的40%是要被税走的，实际当然不是这么回事，出租房有很多地方是可以抵税的，比如房产一般按50年折旧，每年有2%的折旧费可以抵税，还有一个大头就是利息，也就是说，如果把税收因素考虑进来，你的实际利息可以打个7折计算， 比如2%的利息，实际上你的真实利息是1.4%， 如果你全款买房，你就没有这些税收"优惠", 所以只要租金大于利息加Tilgung, 我们就不急着还钱， 至于手头的钱最好拿去还自住的房子， 或者拿去作其他收益更好的投资或者用来改善生活。

投资房产意味着长期持有，因为如果你10年内出售， 要交一大笔盈利税，这个税也不算是惩罚税率，他的税率和收入税一样， 但是这样已经非常可观了，几乎是你盈利的4成多要上交政府了，所以我们当然不能便宜德国政府，因此，一旦投资房产，就要做好持有10年的准备，所以这也是不要用现金去投房产的原因，因为他无法及时变现， 自住房没有这个10年限制。那么是不是说我们就必须持有10年， 当然不是，生活总是在变化之中，我们也要随机应变， 最典型的例子，如果你发现，房市开始有下跌的可能，就要及时止损，这时候，不是计算交多少盈利税的时候，而是要防止自己被套， 如何作判断， 我个人有一个方法，德国的房价不是瞬间的暴涨，而是每年的涨幅都在迂回递增，你可以买到5%以上rendite房子的地区， 说明当地至少没有多少泡沫， 所以房价几乎不会瞬间暴跌， 除非发生大的黑天鹅事件，比如当地的支柱企业倒闭，或者发生战争， 所以房价下跌会有一个过程，一般体现在涨幅放缓的过程，比如今年10%， 明年8%，后年5%等等， 记住一个地区的涨幅如果低于5%， 你就要警惕了，如果手上有多套房产，建议出掉一部分，获利里场， 留下年头最久的看看能不能撑到10年期满。

还有一个大家担心的问题就是10年后利息提高了该怎么办，很简单，只要房价上涨了，你就套现离场，把握好时间点， 提前半年开始买房子就好， 如果还担心，也可以定息贷款多过10年或者通过买bauspar来锁定未来的低利息， 我个人以前很反感bauspar, 不过我后来改变了看法，我不在把bauspar看作投资品，而是看作一个保险，那么我觉得它非常有价值，我买bauspar的目的不是为了使用它获利， 我希望我花在bauspar上的钱打水漂才好， 就像医保，和意外险， 用不上才是福， 也就是说10年后，利息依然像现在一样低，或者更低，这样我就能继续享受低息带来的好处， 继续让房客给我买房子， 只有发生了意外的时候，有个bauspar,不至于措手不及， 所以如果你心里不踏实，不妨买了bauspar来安慰自己。

如果你已经有房产在手，可以用滚雪球的方法，加大贷款能力， 比如前几年你入手的房子价格上涨了，那么你就能拿去抵押贷更多的钱出来，不过自己的能力在什么地方，一定要心中有数。

至于买房养老，我觉得不现实，理由是，一些黑科技的成熟会改变lage的定义，比如自动驾驶， VR全景虚拟办公等等技术的普及，会彻底改变房市的格局，不过不必担心，10年内这些科技成熟不了， 如果超过10年继续持有的，要关注科技的变化，当然我个人很期待他们快点来改变我的生活。


要想拿到好的rendite，买新房几乎是不可能的，所以只能投资二手房，就存在一个很大的问题，如何判断一个房产的价值？这个学问太大了，以后有时间在和大家探讨。
本文全是根据个人经验写的， 每个人有自己的风格， 但投资需要冷静和谨慎，最后祝大家获利多多。

下面是我以前写的，在德国买房的一些技巧， 希望对大家有帮助

https://www.dolc.de/forum.php?mo ... tra=page%3D1&page=1

我认真地回答了不少网友的问题， 其中有一些贷款和找房方面的交流， 也许对一些人有帮助，
懒得爬楼的，可以只看我说的部分。






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按楼主的算法，rendite超过5%在德国大城市现在基本不可能，不论新房旧房，德国过去这几年房价涨的比租金要多得多，利息再低，但是房价高高在上。

另外在计算rendite的时候，对于房况不好的六七是年代的老房看似有房价低的优势，实际上如果碰到大修，尤其是高层的大修，一年的房租有可能都没了，ruecklage根本不够用。

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很好的总结，有一点求教：所谓的5年3套会被追缴营业税甚至判刑的说法到底有没有执行过？或者是否有规避的方法？
当然楼主文中更多的是以十年为投资周期考虑避税因素，但是我看上面几楼好像有人并不知道这个5年3套原则的，假如这个原则是人真正执行的，快进快出的投资方式基本就可以歇了。

我个人考虑可能通过成立GmbH或者eV来投资的话是否能规避5年3套原则？当然这种方式低息贷款可能就不好利用了。

补充一个思路，现在大城市都在突击建公寓，虽然不像国内动不动几十层，但是对于德国目前增长的居住密度来说也是一个不小的冲击，原来都是连排的街区，新建一个公寓楼盘，居住密度可能会暴增3～4倍，这样会带来周边生活设施需求的暴增，比如快餐店，洗衣店，面包店等，所以这种区域的商用物业可以提前布局，这种房产的投资回报率更高，当然也更挑眼力。而且这种商用物业的买卖不知是否还受5年3套的限制。

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非常感谢解答！

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其实不用发明新词
一个是投机派，一个是投资派

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lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！

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是的，不同的银行，不同的BA都会给不一样的结果。但是基本都是要求你找到房源才帮你做贷款评估。也不奇怪的啊，他帮你做了评估，你就去找房，找其他人贷款，他岂不是杨白劳？老实说，大部分的放贷BA现在的工作量挺大的，不能马上赚到钱的事情他们不会干的。

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不明觉厉。。马克。。。

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原创写的很好，赞。补充如下：
1，投机交易的话，就用淡旺季全款买房或地块再转手卖，现金流快速套现，即使交税也能盈利；在这个市场不少外国买家是信息不对称的；
2，投资交易的话，需要看市政发展规划和计划以及人口增减数据，这是一个时间积累的工作；

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非常感谢楼主的专业分析，我最近正好面临这个问题，所以还有个问题想请教一下，我目前已经有一套投资房，利润各方面按照楼主的计算是非常划算的，地段也绝佳，所以肯定会至少持有10年以上。 但是目前自住在别的城市，工作原因刚搬过来，还是租的房子，一直有意在新城市再买一套自住，但是该城市算下来，如果买下房子，以后再搬走，出租的回报按照楼主的公式计算的话不是很值，目前租的房子房租也不算低，而且至少考虑住三年， 所以想请教一下，这种情况，如何抉择？ 是买还是继续租？或者有相关的计算公式可以评估么？ 先谢谢您了。

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五年三套不是法规，而是如果你在短期内，连续买进卖出房子，一般指的是频繁搬家，利用自住逃避盈利税，才会被税务局调查，你是否涉嫌非法逃税， 如果你正常交易，正常报税，没有这个问题，但是会涉嫌洗黑钱， 五年3次只是怀疑的一个可能性，不是禁止的，如果你真的5年内三次换房， 都是生活所迫， 那么也不会有任何问题， 但是我不是律师，所以这些都是在网上，偶尔了解到的，如果你想成立公司，可以购入老房， 装修后出售，很多土人这么干，。


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房租也在上涨，你现在的房子，几年后的房租，未必不划算，如果不划算， 你也可以套现离场， 自住房没有10年限制。
自住房， 考虑的是在自己的能力范围内，最喜欢的房子，不要有太多的经济计算， 毕竟人生短暂， 能享受的时候就享受，即使亏一点，就当是消费了。


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多谢解释，还有个小问题，套现离场，这个如何操作，比如说我银行贷款50万，0首付，付款3年，换了估计6%的tilgung，利息不管了，那我这6%的tigung如何拿回？是我必须再把这个房子卖掉才可以是么？

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