加拿大华人论坛 德国生活大多数柏林人错过了历史性的机遇
在加拿大
由于85%的柏林人是租房住,因此绝大部分首都居民并没有从房地产繁荣中受益。看看房地产专家对于柏林房市到底有怎样的最新见解。
Sven Henkes,41岁,是位于柏林的房地产销售公司Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH的董事总经理。他之前曾在可口可乐和嘉士伯担任高级营销职务。自2014年以来,他一直是Ziegert管理团队的成员。
Henkes先生,柏林正经历着巨大的房地产热潮,公寓的购买价格在十年之内上涨了150%,租金上涨的幅度却只有后者的一半。背后的驱动力是什么?
柏林正变得越来越受欢迎,这个城市的活力令人印象深刻。特别是电动汽车制造商特斯拉(Tesla)等有前途的公司现在正在支持该地区的发展。房地产繁荣的主要原因除了利率下降(这使贷款更便宜)之外,还有供求比。近年来,柏林居民数一直在增长,相比巨大的需求,市场上能提供的房源太少了。
柏林的租金急剧上涨。让许多柏林人都难以接受。现在,州政府要采取行动,冻结5年的租金上涨,有的房东甚至必须减租。您预期有什么效果?
对柏林来说,创造更多的生活空间将很重要。这将是最终限制租金上涨的真正有效措施。但是目前冻结租金政策无法做到这一点。不确定甚至是不正确的法规将减少更多新房的建设。而老房,受到租金冻结的影响,房东不会愿意翻新投资,因为将来很难将成本转移给租户。柏林人将住在越来越破旧的公寓里。
柏林市场出现了对相关政策的反应了吗?
目前交易数量下降,但房产价格继续上涨。这项规定是非常荒谬的。红红绿州政府也不能简单地推翻市场规律。只能造成新房的投资更少,供应变得更稀缺。但是需求不是!
买家类型有变化吗?
是的,像保险公司这样的机构投资者现在正在减少购买。但是,私人买房数量还是非常高。现在购买的人更多地是看重十年内升值的潜力,而不会依赖租金回报。而且,我们60%的客户是已经至少有了一套房的业主,而且这个比例肯定还会增加。
未来几年,你认为柏林房价趋势如何?
目前的公寓买家仍然要面对房价进一步上涨的趋势,而且每年上涨幅度将达到两位数的百分比。从长远来看,我预计会正常化。
柏林是一个租客城市。柏林人本身在多大程度上造成了当前的问题?
柏林人口中,有85%是租户,租户实际上占有特殊的位置。但是如果柏林有更多业主,那么更多的柏林人将从房产的升值中受益。到目前为止,大部分柏林人已经错过了历史性机遇,但实际上他们仍然可以抓住这一机遇。如果更多的柏林人选择购房,也许市场上会建造更多房屋。因此责任被转移到了投资者身上。近年来,柏林城市住房协会也趋向于慢慢退出市场,资产已私有化。社会住房的数量也大大减少。
现在,一项倡议希望发起一场全民公投,征用大型房地产集团的公寓。您如何评价这项倡议?
显然,这种方式也不会创建更多的公寓。而且,根据宪法规定,这个做法也是可疑的。即尽管进行了适当的赔偿,但这种征收是否被允许。当然,从政治战略的角度看,这样的民粹主义计划是可以理解的,因为政治家可以只是为某些客户服务,但是它最终伤害了所有寻求经济适用房的人。
柏林房地产市场的压力是否已经在向周边地区蔓延?
周边地区的房价也上涨了,但是目前还在有限的范围内。例如,在勃兰登堡州的Kleinmachnow 已经与邻近的柏林地区一样昂贵了。现在,现房开发工作进一步向柏林周边发展,往西面到瑙恩(Nauen),据柏林边界约20公里,或往西南的Beelitz-Heilstätten,那里正在建造1300套公寓。我们看到了巨大的增长潜力。然而,最重要的是,柏林缺乏关于这座城市本身发展的大型总体规划。如以滕珀尔霍夫费尔德(Tempelhofer Feld)为例,原来机场所在地可建设大量的社会住房,但是全民公决已经否决了这个提议。市区这么大片的空地只能用来放风筝!
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