加拿大华人论坛 德国生活德国房价高得惊人：如何使用国家给的礼物去购

在加拿大

对房地产的高需求正在推高德国房价。那么德国政府如何在财政上支持家庭购房?

最成功的金融策略师之一,对冲基金经理John Paulson认为，无论如何，德国租户首先应该为购置自住房而努力。根据抵押贷款机构Interhyp“ 2019年住房研究” ，德国三分之二人口现在想购买房屋或公寓。大多数人认为自住房是最好的养老金储备。

但是，德国人拥有自住房的比例已经停滞增长了7年之久，目前只有45％的家庭居住在自己的房屋中。为什么这么少？因为德国房地产价格愈来愈贵了。

根据目前的“ postbank Housing Atlas”显示，2019年，整个德国的住宅房房价相比2018年上涨了约7％。自2004年以来，新的自用公寓的价格上涨了66.6％，城市地区更是猛增了91.9％。

房价最贵还是慕尼黑市，紧随其后的是米斯巴赫（Miesbach）和施塔恩贝格（Starnberg）农村地区，其现有公寓的最高价值为每平方米7559至5772欧元。而新公寓，在米斯巴赫地区(Miesbach)每平方米需要9702欧元，比慕尼黑地区还贵。

由于慕尼黑的居住空间有限，现有的独栋和双拼，在市场上的售价约为每平方米9400欧元。

新的独栋和双拼，价格最贵的是距慕尼黑或法兰克福等时尚大都市的郊区。

廉价建筑资金利于购房当然也会促进房价上涨，某种意义上说，自住房越早购买越合适。

欧洲中央银行在2019年10月24日的会议上将关键指导利率保持在零，目前的抵押贷款利率极低。对于15年期贷款，如果首付30%，贷款的实际利率约为0.90％。即使是贷款期更长的抵押贷款，现在也非常便宜。例如，首付30%，25年贷款期的利息为1.5%（前提是申请人具有良好的信用评级）。



Postbank的 Christian Heikamp建议：“您不应将每月净收入的40％用于每月的还贷。” 为了迅速还清房贷，每年的还款额至少定为3％。

但是，面对不断上涨的房地产价格，将近20％的购房者需要申请90％至100％的抵押贷款。凑够30%的首付越来越困难。

所以 国有的德国复兴信贷银行在资​​本市场上提供负利率贷款。从2019年夏季开始，德国购房者能够以高达0.4％的负利率进行融资。目前因为软件问题，不是所有人都能申请，但是到2020年秋季，所有银行和储蓄银行都应该能提供相关贷款产品。

建房儿童金
除了廉价的德国复兴信贷银行贷款，联邦政府还为有子女福利的家庭提供支持。补贴首次建造或购买自用住宅物业的家庭。每个未满18岁的孩子，将在十年内每年得到1200欧元的补助，总计12000欧元。

那些想要在巴伐利亚购买自住房的家庭，只要在该联邦州居住至少一年或在巴伐利亚永久被雇用至少一年，还有额外补贴。巴伐利亚州为每个18岁以下的孩子每年额外援助300欧元，同样援助十年，但是必须是自住房。

房产泡沫风险
即使融资到位也可能出现房地产泡沫。专家们认为，泡沫意味着投机性的价格上涨，如果泡沫破裂，房地产的账面价值将急剧下降。根据Empirica最新的“2019第三季度泡沫指数”，在汉堡，不莱梅，杜塞尔多夫，埃森，法兰克福/美因河畔，斯图加特，慕尼黑，柏林和德累斯顿，泡沫风险“相当高”。相比之下，在莱比锡和多特蒙德这两个城市的风险仅“中等偏高”。

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房价有些小泡沫，但是土地没有泡沫，德国的土地和税率被严重低估了。 大家目前都在抢地。

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材料和人工成本只有上涨的可能，除非是有资源把这部分开销降下来，否则对普通消费者来说抢地也没用，地握手里还得按时间开工，利润还是建筑队抽走。

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取消第一套住房的Grunderwerbsteuer，（这个就有房价的3－6,5％）鼓励人们去买房。

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听人说，很大一部分费用是，国家的新建筑规定，比如要墙壁绝缘多少多少啊，等等，所以比以前贵了7％。你不那么建房法律不允许！



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怎么可能……国家就靠这个赚钱了。土地又不是国家的。还第一套房，你当中国啊……德国中国对土地的政策不一样，根本不能借鉴

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