加拿大华人论坛 德国生活经济学家对德国房地产市场感到“惊讶”：房租
在加拿大
在德国大城市，租金和房价增长的差异越来越大。经济学家很难解释这种发展，但是警告金融体系存在严重风险。这是德国房地产行业协会中央房地产委员会（ZIA）提交的“春季报告”中的内容
一方面：2019年德国公寓租金上涨了3,5％，平均每平方米价格为8,13欧元。与上一年相比，租金的上涨速度（2018年：3,8％）已经减缓。
►原因：流向大城市的人数减少。此外，大城市也在建造更多的公寓。也就是说，对公寓的需求正在减弱，而供应却在增加。据专家称，在某些城市，房租的快速增长可能即将停止。
另一方面：德国房价继续飞涨！2019年，德国的住宅房地产，尤其是公寓的购买价格几乎不受控制地上涨。大城市公寓的价格上涨了9,7％，西部城市均价达到了3379欧元/平方米，东部城市达到2658欧元/平方米。
市场研究机构住房市场专家，“春季报告”的作者之一Harald Simons说：“我对此感到惊讶。”
报告称，房地产租金和价格的发展脱钩“令人担忧，尽管德国租户都抱怨搬一次房，新签一次合同总会造成租金的大幅度上涨，但实际上这个上涨速度仍无法跟上购买价格的上涨。经济研究人员Lars Feld也是该研究的作者之一，他认为这种发展趋势给金融体系带来严重风险：“租金和购买价格之间的增长差异仍在继续，将引发金融稳定性问题。” 自2009年以来，德国的房屋购买价格上涨了93％，这个涨幅是新合同租金上涨幅度的2,6倍。
下图是2004年以来租金和房价的增长示意图：
投资者为什么踊跃购房
尽管房价的增长已经不在合理范围内，但是专业投资者和私人买家还是投资房产的可能原因仅仅是缺乏其他投资产品。Feld表示：“这是一项投资组合决定，投资者推测价格将继续上涨，而利率仍将保持低位。”
经验丰富的专家Simons则认为这是欧洲中央银行（ECB）货币政策的原因。仅在过去的一年中，建房利率又再次下降了0,5个百分点。根据Simons计算得出，这足以用来支付高出15％的价格。但是，要注意的是，如果租金还是保持在低水平，那么房地产作为投资工具将无法盈利。投资者甚至可能要接受负回报。
另外，国家本身继续通过税收减免或建房儿童金等补贴来抬高房价。专家们警告：“政治措施通常会产生反效果。诸如建房儿童金或特殊折旧的税收优惠，进一步增加了价格压力。”但是，这些政策对于有孩家庭购房还是有一定帮助的。
尤其是在柏林，购买价格和租金几乎不再相互关联，特别是在冻结５年租金上涨的背景下。但是不管收益的前景如何，买家还是在投资。即使扣除所有房价和辅助费用后，柏林和慕尼黑的已租公寓收益几乎不会超过1％。但这种情况不能用经济学中的常规标准来解释了。因为特别是对于目前还在大城市租房的人来说，找到合适出租房困难特别大，甚至比买房还困难，很多人宁愿一次到位，高价也要购置自住房，避免将来房租和房价的继续上涨。
当然，对于整个金融体系还是有一定风险的。德国家庭因为房地产融资而背负的债务也越来越高。2019年第三季度，德国所有未偿还贷款中有 51,1％为住房贷款，总额近1,5万亿欧元。其中约有90％是私人家庭。现在，约有75％的私人家庭债务是由于住房贷款所致。虽然银行继续要求德国房地产购买者提高首付比例。但是事实上，根据房贷经纪人的数据，过去一年中很多房贷申请人的首付比例大大低于20％的门槛。这对于金融体系是非常大的风险。而对于私人购房者来说，这么低的房贷利率，甚至远远低于通货膨胀率，相当于银行贴钱给你置产，特别对于购置自住房的家庭来说，即使目前房产价格已经很高，但是还是值得购买。
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评论
以后房租就会慢慢跟上建筑成本价格了，总是有时快有时慢的。这两条线不会正好是重合的。
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