加拿大华人论坛 德国生活投资房到底值不值得?



在加拿大




情况和最近一个帖子一样,最近看上了个投资房,找了银行100% Kaufpreis 贷款。

投资房大约 110 平米,是以前的邻居优先考虑我们的,所以不需要 Makler。房价 350T,50年代,二层,屋主已住了30年,保暖啊、暖气什么的都行,就是厨房老旧了点。

租金大概每坪10欧,每个月 1100 欧应该没问题
银行给出 1.7% 利率,每个月还贷 大约 1400 欧,所以每个月大约倒贴 300 欧。

用报税软件算了下,工资+另一栋小出租房,如果再加上每月1100 欧 Mieteinhanme 的话,貌似永远都得 nachzahlen 了。。
而且lz现在的自住房,每个月都得还 1300 的房贷。如果有几个月收不上租金的话,也挺不好受的。

刚觉收来的租金都得缴税+还贷,没剩下不说,以后的20年内都得倒贴。
虽然 1100 欧租金听起来很吸引,可是20年内都是没有实际利益,还不如每年多回一趟家,不知大家怎么看?
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Update:
350T 包括 110 平米+tiefgarage+Garten (Sondernutzung)
地点其实不错,在 Stuttgart 附近的大学城,房子就在 Stadtmitte


每个月大约倒贴 300 欧,是看根据个人的 Tilgung 而定。银行说如果出租房的话,由于利息可以退税,tilgung 低些其实也行。
简单算一算 : 租金一年 12T 的话,利率 2%,加上 Abschreibung 2%, 350T的4% 就是 14T,每年报税不会产生额外负担。(这样计算应该正确吧?)



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最近看了好多官方评价房子价值的文件来说说我的看法吧。我们只看Haus, 所以说的就是haus的情况。

haus的价值包括地价和房子价值。地价是升值的,如果你的地点好,确实每年可以涨一点。但是房子的价值是贬值的。一般根据建造年代和建造方式,一幢房子的寿命在70-90年之间。也就是说,如果你什么都不做,那么最早70年后,房子就一文不值了。50年代的房子,到现在,基本上房子是不值钱的。当然如果期间做了大的装修,可以把房子的寿命再提一提。这也是为什么很多人会买老房子推了重新盖新房子,因为基本上老房子的价值就是地价,好处是一般地点偏市中心。
根据这种估价方式。如果你买了个50年代的老房子投资,十年后才能出售。这十年内房子是贬值,地是增值,如果地价增长的速度赶不上房子贬值的速度,那么最后扣除税和利息,你基本上赚不到钱。中间出租要是无法盈利,那就是在给银行交利息。如果你中间做了装修,那就又是一笔投资,那样回本的时间就更长。
所以对于完全想空手套白狼的,基本上是很难通过这种方式赚钱的。德国的房市跟中国不一样,德国过去几十年房价几乎没涨过,就在过去的十年狂飙,但是现在很多德国人已经买不起房子了,没有买家就涨不上去。中国的二手房最老的一批也是80年代前后建的,到现在也就不到40年。大部分的交易房子都是00年后的,都很新。而且国情特殊,很多老房子都在学区,再破也有人买。而德国太破的房子租不出去也卖不出去,haus可以买了推了重建,wohnung基本上就别想了。。
如果想投资,最好是买好地段的新房子,面积小一点,总投资低。这样哪怕你十年后卖房子,一方面不需要太多投资来装修,另一方面房子不会贬值太快。
老实说,没本金真的别在德国玩房地产。

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建议入手,现在不买,2年后肯定后悔

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来给一年半前的旧帖更新一下:

房子在大约一年前买下了,没有 Makler,没有本金,银行贷款 100%
由于地点还行,买下后就出租了,目前加出租的 garage 1300 租金,个人觉得还行,就是今年得 nachzahlen了
房子老旧,可能接下来2,3年要弄个地板、厨房什么的,大赚一笔短期内是不行的,刚好持平吧。

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楼主你这房子都一个月了,真正俏的好房子现在早就抢了。我婆婆住的地方有两个同期建的房子,大小状态都差不多,都是破烂的老房子 。一个400千不到出的,一个喊价650还是700的。那个喊价高的地段还不如喊价低的,地面积也小点。认识的邻居根本没人买。ImmoScout 挂了很久了。别以为德国人傻。

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一个大坑

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只为了房租的话,不值得,太费心费力。
如果房子有升值的可能,值得。
如果以后房子能涨到4,50万,转手卖了,不就赚到钱了吗?

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nononononononononono


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110平 三十五万说明好地段嘛 肯定会涨的 买吧

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你們都是牛逼人,小本生意,居然還要賠錢做,呵呵

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1. 用于自己居住使用,且有资金,可以购买不动产
2. 用于倒手转卖,且在德国1线城市,住房还有上涨空间,可以购买不动产
3. 用于出租,必须在德国1线城市,才可以考虑购买不动产。因为没有出租压力。
出租有风险,遇到劣质住户,房租的钱还不够修理房子,房租收不回,整天用坏东西,整天被邻居投诉。。。烦死你

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楼主跟我们遇到了同样的问题。。。我们的另一种算法:(估计会被人喷):算每年能还的本金,用我们的例子,假如开始每年能还本金7000左右,一年倒贴2000左右,那么租户帮你还本金5000左右。。。如果地段真的特别好,有新的科技园区,校区搬迁啥的,能有升值空间,貌似也不是很无脑的投资。。。

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主要要看这房子将来的升值前景,这主要看Lage了,另外由于战后50年代房子的材料问题,楼主还要考虑同年代的房子本地人的认同,将来是否可以转手。长期持有的话每个月倒贴300欧,房租还得交个人所得税,这还不算碰到不好房客花的精力。

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