在加拿大
有越来越多的迹象表明德国房价上涨周期将终结。越来越多的专家开始警告房产投机泡沫。但是地区差异巨大。专家认为看清四个指标至关重要。
国家开发银行德国复兴信贷银行（KfW）对德国当前房市进行了市场分析，报告中最值得关注的一点是向本已昂贵的大都市地区的移民数量开始减少。“虽然对那些已经很昂贵城市中房产有兴趣的投资者不会全部离开，但是的确，未来几年也不要指望前几年那么高的增长幅度。
这意味着德国复兴信贷银行也看到德国房地产市场的投机泡沫。事实上，德国央行早在几年前就已经警告德国房产价格过高了。几天前，德意志银行的子公司DB Research也发布了一项广受好评的研究，其中甚至给出了某些地区房市趋势逆转的具体时间。
柏林市场研究公司Empirica也通过专门计算的“泡沫指数”来发出警报。如果遵循这些分析，那么作为买方应该会越来越谨慎。因为德国房市的繁荣可能即将结束。
市场数据看起来还是非常强劲：根据德国复兴信贷银行（KfW）的数据，2004年至2019年期间，德国房屋所有权价格上涨了近70％。如图，是最近几年德国房产的上涨幅度：
但与此同时，德国人的可支配收入仅增加了41％。房贷利息从4.7％下降到1.5％。房贷融资越来越便宜的话，买家可以承担更高的价格。因此，如果把收入增长和利率下跌的优势加在一起，事实上在德国购买房产的难易程度和十年前差不多。此外，德国人贷款和家庭债务的增长速度仅与经济增长速度差不多。根据经济法则，实际上德国人还是买得起房的。
经济现实落后于价格
据房产门户网站Immowelt的数据，即使在新冠危机年2020年，从2020年2月到2021年2月，14个人口超过50万的城市，公寓价格再次大幅上涨。
对80平方米的公寓而言，在已经非常昂贵的慕尼黑，Immowelt观察到其增长率为8％，美因河畔法兰克福为7％，汉堡为15％。Immowelt董事会成员Cai-Nicolas Ziegler表示：“房地产需求甚至比新冠危机之前还要大。”
现在的决定性问题是价格上涨的可持续性。尤其是随着最近一波价格上涨，有迹象表明大流行和低利率结合的特殊影响正在发挥作用：德国房贷利率在2020年降至历史最低水平。许多家庭去大都市周边寻找自己的房子，越来越多的中型城市的房产也受到欢迎。独栋和双拼的价格上涨表明了这一点。
但是，现在很明显的是某些参数越来越不健康：为了支持繁荣地区的房产价格的不断上涨，收入和租金也必须继续增长，利率必须长期保持较低水平。
但是事实并非如此。经济现实落后于房地产价格。德国人的收入不再快速增长，租金也停滞不前，建房利率也不能再降低了，事实上最近还有所上涨。
KfW的经济学家Martin Müller认为，“有迹象表明，区域性投机价格被夸大了，即房价涨幅远远超出了降息和租金上涨所能证明的范围”。他的同事Friederike Köhler-Geib还观察到由数十亿建房儿童金引起的另一种特殊效果：到本月底，如果家庭能够出示购买合同或建筑许可证，就可以为每个孩子申请12000欧元的补贴。这个政策导致房产价格有一定程度的反弹： “显然，许多购房者想在3月31日之前获得建筑许可证或购房合同，以确保补贴。” 这种暂时的需求激增也会影响价格。”
KfW首席经济学家Köhler-Geib表示：“投资住宅物业的最终目的是希望可以在以后的某个时间点以更高的价格再次出售。” 根据德国复兴信贷银行的分析，首先是柏林，法兰克福，斯图加特和慕尼黑的区域投机泡沫的风险大幅增加。
大都市及其周边地区正在进行大量建设
就像在股票市场中一样：过去的股价走向对评估未来前景没有多大帮助。如果您想知道房地产价格会朝哪个方向发展，则应关注利率发展，移民对当地房产的需求，那里的建筑活动，租金以及当地人收入。目前有些地方出现了明确的警告标志，尤其是在移民方面。
德国复兴信贷银行的研究说：“从今天的角度来看，不再期望2012年至2019年间居民人数会急剧增加。” 根据联邦统计局当前的人口预测，到2030年，德国人口将在8310万至8440万之间。也就是说，最糟糕的情况下，德国居民将减少30万，而在另一种较好的情况下，将增加一百万。
根据联邦建筑，城市和空间研究所预测，大都市地区将继续吸引更多的居民。但是现在还有另一个因素：大都市和周边地区正在进行大量的建设活动。而新公寓竣工将满足更多的需求，房产需求下降后必然引起房价的下跌。DB Research的分析师表示：“我们的分析表明，全德价格上涨周期将在这个十年内结束。” 最早预计在2024年就会引来拐点：首先是慕尼黑或汉堡等一些房价特别贵的城市，价格上涨周期提早结束，然后是其他城市（例如莱比锡和柏林）紧随其后。 ”
价格继续上涨有危险
可以预见的是：未来几年，基本的供应短缺将减少。如果房贷利息还上涨的话，甚至可能“触发一波售房浪潮”。
Empirica AG的首席执行官Reiner Braun自己创建了一个简单的公式：“如果'正常收入者'不再负担得起房产，那么房价泡沫就会构成威胁。” 许多正常的收入者已经感觉到，买房已经负担不起了。这里有四个指标至关重要。第一：所谓租售比（多少年的冷租金能完全抵消购房成本），在许多城市中，该值高于35，这已经非常昂贵。第二：房价与收入之间的关系。特别是在大流行时期，后者已无法跟上房价的上涨幅度。第三，相对于当地居民数的房屋竣工量。第四：房产贷款的发展。
自2017年以来，Empirica泡沫指数一直稳步向亏损的状态发展。Reiner Braun认为，如果德国房价继续上涨，“可以说是真正的危险”即将来临。
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评论
几十年以前是使劲存钱，因为利息高，现在是把钱投入房地产，因为利息太低了。 至于有价证券，这个有点超过了德国人的心理风险承受度，所以依然不热。
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