加拿大华人论坛 德国生活新研究:哪些德国地区面临房地产泡沫风险
在加拿大
房贷利率低,需求大:德国房地产价格继续急剧上涨。因此,专家发现许多城市和地区的“泡沫风险”大大增加。
Empirica房产研究所发布了最新的德国房产泡沫指数:许多城镇的房地产都被高估了,市场中泡沫的风险正在增加。
研究人员警告说:“一旦房贷利率上升,价格就必须下降或租金必须上涨。” 但是,租金上涨受到严格的法律监管,将来应该会更加严格。所以Empirica认为,如果房贷利率上涨,德国房地产价格可能会下跌,就像1980年代那样。
Empirica写道:“我们当然认为有房地产泡沫。” 但是,相比房地产泡沫是否存在的问题,更重要的是泡沫是否以及何时会破裂的问题。由于移民的不断涌入和德国建筑空间的不足,预计德国房产泡沫很可能只会缓慢逸出,因为高需求和高建设成本稳定了德国房产的价值。
居家工作可能会改变需求
根据目前的指数,德国七个最大城市,泡沫指数已上升至46%,相比2018年的31%已经上升不少。在全德范围内,泡沫指数为28%(2018年:15%)。
Empirica研究所还对全德所有农村地区和独立城市进行详细调查,看看各地房产泡沫的可能风险。为此,评判要素包括:
可以收取的相应年租金,
当地居民年收入和债务,
当地新房建筑情况
以及房产购买价格与租金的比率。
研究人员发现,在德国401个城市和地区中,有300个地区的房价,房租以及当地居民的收入增长不再统一。鉴于“出口依赖和未解决的结构性问题”,德国收入的强劲增长不太可能。而公寓的供应量正在增加,房产需求也更好地被周边地区消化,并且:“居家工作的持续趋势可以促进这一过程。”
考虑到这些单独的指标,研究人员发现,与2005年相比,全国共有324个地区出现中等到高风险的房地产泡沫。而三年前它仅为237个地区。具体如下图:
大都市的房产泡沫风险特别大。经验证明,在十二个德国大城市中,有十一个具有“相当高”的风险。只有科隆一个城市的泡沫风险是“中等”级别。另一方面,城市周边地区的泡沫风险明显比前几年更高,例如汉堡以北的Segeberg区或慕尼黑以东的Mühldorfam Inn 。
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