加拿大华人论坛 美国房产买卖洛城建商 ：美国个人买房投资心得

在加拿大

前言：近些年，人民币全球资产配置日渐盛行，加上美国房地产市场强劲复苏，让许多精明的国内投资客看上了美国这块潜力市场，中美跨境投资日渐盛行。面对不断上涨的美国楼市，今年年初我也果断出手，在洛杉矶东区成功买房，当时主要考虑也是看好未来市场，决定做长期投资。前期做市场研究以及具体买房过程中，接触了一些国内投资客。聊天过程中发现，很多国内买家普遍在国内事业和投资都做得相当成功，但是对于一个陌生的海外市场有诸多的误区。常常套用国内的思路进行地产投资，常常会走一些弯路对于美国买房投资有许多消息可以供参考，由于信息的来源不同，各路言论千差万别。由于我本身不是做房地产买卖的业务，我可以站着一个投资者的角度去分析美国地产的情况。今天我把个人美国房产投资经验和想法整理分享出来，希望能对有意向中美跨境投资的朋友有所帮助。一丶美国三种常见投资住宅类型美国住宅地产简单可以分为三大类：独立屋（Single Family House）丶联排别墅（ Condo）丶公寓（Apartment）。1.独立屋Single Family House目前在美国销售的住宅中一半以上为独立屋。屋主拥有土地，并对此土地有全权使用权，土地范围内的事情都可以自己作决定（在合理范围内，有些需要政府审批），从房屋外型风格丶庭院改善以及建造花园泳池等等。屋主可以根据个人的喜好，打造自己梦想的家园。相同区域，独立屋的价格和升值潜力最大。而且每月基本没有管理费，不过整个屋子的维修和草坪维护需要屋主自己打理。2.联排别墅 Condo联排别墅由于和邻居公用墙面，所以每单元屋主只拥有自己单元内部丶屋顶和外墙的一部分所有权。屋主每月都要支付物业费HOA，用以日常维修，公共区域维护，一部分保险以及意外费用。很多联排别墅都有自己的小区，有些管理好的小区还配备休闲场所，游泳池或健身中心。具体环境档次，和每月所交物业管理费成正比。3.公寓Apartment美国的公寓很象中国城市里的商品套房。只是国内普遍是高层建筑，而洛杉矶一般公寓都是两三层（五六层已经算是很高了）。公寓一般三五套组成一幢楼，每套房配1-2个停车位，很多也是小区形式，有公用花园和绿地。因为小区容积率低，走进去环境非常不错。如果放在国内，基本算是豪华小区的级别。TIPS: 在美国一般公寓买来出租的比较多，有条件的老美拿来自住比较少（除非在市中心建筑非常密集的地区），就算是租房考虑公寓的也是收入较低的美国家庭或是学生。如果未来卖出去的时候，买家人群选择同样比较窄。所以一般投资买房，有条件选择的话，选择独立屋或是联排别墅会比较安全。二丶洛杉矶投资区域大洛杉矶地区是美国最大的城市群，包含了五个县，两百多个城市，居住了将近一千八百万人口。这里是世界上最大的娱乐产业中心，也是一个全球性的商业丶国际贸易丶教育丶媒体丶时尚丶旅游丶科学技术丶体育和运输中心。这样一个大都会城市群，蕴藏着巨大的投资机会。不过，细细筛选分析，真正值得华人投资的城市和区域其实也并不是那么多。比如：华人一般不会去投资到一个纯黑人区丶纯老墨区；或者一些较老的区域，因为房价已经非常高，人口流入少，房价没有太多上涨空间。在美国大城市，各个族裔还是喜欢聚居，而且华人本身有自己的文化特点，饮食风格，所以华人社区对于华人生活来说非常方便。而且华人基本都有储蓄习惯，这让华人社区的房价也长期处于稳定状态， 就算遇到经济不好的时候，华人的储蓄基础可以让自己支持很长一段时间，基本上不至于沦落到要卖房求生存的状况。三丶投资回报率美国房地产是一个相对安全的长期投资项目，起伏比较稳定，基本不会像国内房地产那样像绑着火箭一般上升。据统计以及实际观察，在洛杉矶的租金回报率总体在4-5%。当然投资的话，除了租金回报率，你还要看房价未来本身的升值空间。如果投资时机把握的好，地产本身的升值会高于在租金上的回报。老的华人社区由于长期处于供不应求的状态，所以房价一直保持在高位，在租金回报率上更低一些，升值潜力也不太大。不过华人社区生活极其便利，学区也很好，房子非常保值。就算遇到08年金融海啸，华人区的房价也波动不大。四丶美国投资房我着重考虑的几点1租金回报率买房出租，是投资美国房产后一个必须要考虑的事情。因为美国房产是有持有成本的，如果不出租出去，每个月还需要屋主自己缴纳房产税丶保险等费用。美国租金回报率整体还算不错（前面提到了在洛杉矶的租金回报率总体在4-5%），不过实际租金回报率还是受有许多因素影响。举一个例子：如果你在一个全十分的学区买房，房价可能会远高于其他一般学区。但是房屋租金，其实也不会高太多。这时你的租金回报率就会大大下降。前几年在洛杉矶一些区域，甚至能做到付完首付，后面靠租金完全支付所有银行贷款丶物业管理丶维修成本。但是由于这几年房价飞涨，已经很难找到这种正现金流的投资房了。2房屋建设年份美国市场上出售的房子基本都是二手房，2000年甚至90后建设的房子已经算非常新。在市场上大量出售的都是六七十年代的房子，因为建设质量好丶材料好丶保养维护做得也不错，所以整体房屋看上去还都非常新。不过房屋的建设年份也是非常重要的投资指标，这会涉及到你未来的维修成本。我自己做工程项目，知道有很多水管丶电线这些隐蔽工程，随着年份的增加，需要维修或者更换的机会越来越大。如果一旦涉及到这些隐蔽工程的维护和施工，成本非常高，基本上你半年左右的租金收入就丢进去了。3学区情况学区好坏，无论是中国人还是美国人都非常看重。在美国，每个学校都有专门的评分。十分制，分数越高基本学校教育水平越高。而且学区是不仅关系到未来孩子念书环境，也关系到整个社区的治安环境。好学区，整体居民素质都会高很多。不过，对于投资房怎么平衡学区和租金回报率是一个重要考虑。前面也说到，学区好到一定程度，租金回报率其实是慢慢下降的。4洗手间数量这是我个人比较注意的一个投资细节！中国介绍房子一般是说：几房几厅，比如：三房两厅，两房两厅。在美国是说：几房几卫，比如：三房三卫，三房两卫。美国人对于洗手间的数量非常看重。因为一般房子面积一般都足够大，所以他们对住宅的面积要求不太高，但是洗手间的数量一定要够。一个房子的洗手间数量基本上可以和房子档次成正比。洗手间越多，房子越高档。5找到好的经纪人美国买房是一件非常专业的事情，不仅对于国外买家是这样，本地买家也很难亲力亲为把整个地产过户完成。我在完成买房交易之后，到ESCROW签过户文件，差不多签了一百份文件。找经济人，前期需要花时间，做好甄别工作。如果前面能够把工作做细，找到一个有经验丶信得过的经纪人，后面会省时省力，少操很多心。有时候，国内买家有一个固定思维，希望货比三家。前期接触不同的经纪人进行了解和比较是应该的，不过最后确定好了以后，在买房过程中脚踏几只船，同时让几个经纪人带领去看房，我觉得其实没有必要。因为完全公开市场环境下，经纪人手里的房源都基本一致，比得就是服务丶买卖经验和人品。任何地方，优秀的人才总是供不应求，业务不断的。如果因为信任问题，错过一个好的经纪人，实际上是买家的一大损失。强调一点：我这里说的经纪人不仅仅是指房地产经纪人，也包含了贷款经纪人（除非你是现金买家）。这两者需要非常好的配合，才能顺利完成买房大事。五丶两个相对不太重要的指标投资美国房地产，原则上需要综合所有数据和指标。但是因为数据太多，又是卖方市场，我认为应该抓大放小，有些不是特别重要的指标可以不用特别关注。我这里重点提出来两个不太重要的指标是，是因为和国内文化不一样，国内买家容易陷入的误区。1每平方尺多少钱在国内买房，首先要问：房子多少钱一平米？这一点在美国其实是一个不太重要的。因为太多因素会影响到这个数字：房屋类型不同，年份不同，地区不同，房屋保养情况，装修情况等。也许开车十分钟，因为学区变了，治安变了，每平方尺的价格就变化很大。如果你紧盯着每平方尺的价格，就可能会变得很纠结，错过投资机会。反倒是如果作为建商，在盖房子之前，对于周边区域房子的每平尺单价是需要重点考虑的。在不同区域盖房子，这个投资回报率会相差很大。2 配套设施是否完善如果经纪人一再跟你强调：这个地方非常方便，离高速公路近，配套设施完善，购物方便。对这类话，你基本可以忽略！美国是一个高度开发的国家，配套设施都相当完善，就算是新开发区，在卖房之前，都会先把配套设施做好，再慢慢把居民引进去。在洛杉矶，如果没有车，在哪里都不方便；如果你有车，在哪里都方便。对中国人来说，居住唯一考虑方不方便的就是：能不能逛中国超市，能不能方便的吃到正宗的中国餐馆。六丶投资和自住能否兼顾我和好几个国内买家聊天，他们都和我会讨论投资和自住的问题。每个人都希望既能买到投资回报率高，又能满足自己审美要求的房子。我个人觉得投资房跟自住房要求的很多是不一致的，买房过程中需要有所取舍。当你资金相对有限的情况下，找到两者相互兼备，投资和自住都能满足的房产是比较困难的。特别是在目前这个卖方市场下，好的房源都有十几个甚至二十几个买家同时竞价。我觉得买房心态上有所放弃是比较务实的。当你买到一个投资房，恰恰又是自己非常喜欢，未来能够考虑自住，那你应该觉得自己非常幸运！后记这篇文章是我个人美国房产投资的一个基本思路，算是抛砖引玉，给大家以启发。希望大家能够在后面评论区给我留言，分享您的地产投资经验，或者提出您的疑问，我们共同探讨！美国地产投资机会还非常多。相信只要把握好市场大方向，无论市场竞争有多么激烈，大家都能买到自己心仪的房子。https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1147156.html加州ADU项目: 为您挖掘后院新金矿！（合法加建后屋/改建车库）微信扫描关注洛城建商公众号 ↓↓↓洛城建商 | 您的加州ADU项目专家！因为专业 | 所以自信联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢

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