加拿大华人论坛 美国房产买卖洛城建商：屋主想加盖房屋出租获利？加州ADU加
在加拿大
或许，您想过把自己的车库丶地下室改成公寓，或者为家人加盖一所套房……无论自用或者投资，如果您也想对自己的别墅加建，不妨来了解一下ADU。步入2018年，美国主要房产市场的供需平衡依然紧张。在南加州等地，新屋建成数量远不能满足住房需求，房价也因此水涨船高。也因此，对占地面积更大丶人口容积率更低的别墅进行加建出租，便进入投资者的视野，以加州为代表的各州政府也开始将ADU的建设和审批合法化。加州州长布朗（Jerry Brown）2017年1月1日签署通过附属居住屋法案SB-1069，越来越多的洛杉矶华人居民充分利用这一法案带来的利好，将自己的独立屋加建，以解决大家庭多人口居住和经济上的需求。加州政府解决需求越来越大的房屋居住问题，让拥有独立屋的居民可以合法地在自家土地加建改建最多达到1200平方英尺。加州州长布朗在签署这一法案的同时，还通过了AB-2299法案，为加建改建ADUs提供执行细则，废止地方任何与法案相抵触的其它现行ADUs条例，直到该地颁布了对应的地方条例。这些新的法案得到喜欢家庭多人口聚居的族裔的广泛欢迎，华人居民也是其中最大受益族群之一。在相关法案执行近一年后，洛杉矶东区已经有不少的华人居民对自己的独立屋进行改建或加建，有的是为了改善家庭居住状况，有的是将增加的居住屋进行出租以减轻自己的经济负担。十个加建ADU的常见问题：1.ADU是什么？根据州政府最新法律参议院法案第1069条的定义：ADU是第二个居住单位，具有完备的独立生活设施，可供一个或多人居住，一般而言具有以下三种形式：独立式：这种单位独立于主体建筑之外；附建式：这种单位贴邻建于主体建筑旁边； 改建式：在主体建筑内的空间（例如一个主卧）改建为一个独立居住单位2.一个房屋可以加建几个ADU？根据新的州法，一个独立屋所在的土地上只允许加建一个ADU。3.符不符合ADU的加建条件？根据州政府最新法律参议院法案第1069条，原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会进行ADU的建设。但是具体是否可以得到审批，也要看地方政府相关的法律法规条文，要符合容积率丶地面覆盖率丶退界丶控高等多项规定。如果有些规定明显与州法相抵触，可以去地方政府抗辩，要求释法。确有抵触，按照规定应该与州法保持一致。4.需要准备什么资料？ADU的建设与一般房屋的加改扩建流程是一样的，准备的资料也相同。唯一一点是州法有规定：如果场地周边0.5英里范围内有公交站点的话，加建ADU可以不考虑停车位，这将对是否能盖ADU丶能够盖多大有决定性的影响。因此在提交报建资料时应明确在总图上显示最近公交车站点到场地的步行距离。5.申请扩建周期多久？目前情况，政府申请批文3~6个月，加建建设时间3个月，改建车库1个半月。6.加建ADU以后地税要上涨吗？加建后，新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内，地产会升值，地税也会提高。7.比如原房购买时70万，2000平方英尺，地税1.1。加建1000平方英尺相应地税是原值的1.5倍？一般而言加建的成本肯定低于现价，加建1000平方英尺政府大概会用200块的单价来计算地税。简单计算的话原有房屋的地税是：70万*1.1%=7700元/年。加建的地税是：1000*200*1.1%=2200元/年。合计是9900元/年。假如这个房子现房上市，原有2000平方英尺价值70万，现在增建到3000平方英尺了，跟周边房价对应假定是100万，则新的买家需要交地税是100*1.1%=11000元/年。如此地税差距是1100元/年，30年的地税差距是3.3万，还是需要妥善考虑的。 8.加建部分的水电气可以另外再开户吗？水电气是用原来的总表。不过一般ADU出租比较多，我们在建设的时候，可以自己加分表分开计量。分表施工的时候自己安装，将来自己抄表就可以了。一般当地政府不会要求单独开户，但是如果房主要求单独开户，有些时候也是可能的。这个需要具体分析。9.加建的部分质量，保温隔热，水管电线卫生间的质量都可以和原单位相当？是。但装修风格和档次不同。这是由于ADU毕竟与主屋的功能和用途不同，所以在材料选用和工艺要求方面的侧重点也不同。10.加建对院子的绿化面积有什么要求？ADU的建设需要满足场地的绿化指标，这个跟普通的加建要求是一样的。如果ADU是通过改建车库来实现的，那就对院子的绿化没有任何影响。 爱康置地集团为帮助大家更好的了解加州ADU政策，解答房建领域相关问题，爱康置地将每月举办两次“房建专家面对面”活动。会上将由华人建商协会会长&加州中文建筑学校校长Daniel Wang为大家免费权威解答房建相关法律及专业问题。有需要的朋友请提前联系预约，每次限定二十位。欢迎您的参加！联系方式：电话： 626-417-4015 Philip邮箱： [email protected]地址： 18472 Colima Rd #205, Rowland Heights CA 91748微信： vvphilipvv洛城建商 | 您的加州ADU项目专家！ 因为专业 | 所以自信
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