在加拿大
相信不少华人朋友在美国都有出租屋，房子的租金是一笔相当可观的收入。但是，一旦房客发生拖欠房租并赖着不走的情况，不少朋友可能会照搬国内某些手段如断水，断电，或者自行换锁以达到驱赶房客的目的。这些手段在美国法律上叫Self-Help Eviction, 是不合法的。那该如何合法地驱赶房客呢？这里海纳智夫将在本文中详细的告诉各位房东如何依法开展驱赶房客的程序，帮助房东最大程度上保护自己的权益并减少损失。第一步：准备通知启动“驱赶房客”程序（英文叫做Unlawful Detainer）的第一步就是发通知给房客。最常见的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit，就是告诉房客他必须在三天内支付租金或者搬走的通知。这种通知最适用于房客拖欠租金的情况。若房客并没有拖欠租金，而是未能履行租约丶毁坏房屋丶或是在住房里进行非法行为丶 未经房东允许让他人居住等，房东必须根据不同的情况给出相应的通知。加州对于居住期在1年以内的房客，房东需给与30天notice限期搬离。对于居住1年以上的需要给予60天限期搬离通知。除此之外还有些情况是不需要发通知的。第二步：送达通知一旦房东把通知拟好，下一步则需要以正确的方式把通知给予房客。房东可以自己去送，也可以请朋友去送（帮您送达通知的人必须年满十八周岁），或者雇佣一个专做送达服务的人去送。送达通知有三条途径：当面送达。房东或者别人当面将通知送到房客手中。转交送达。如果房客不在家，房东可以将通知交给房客所住家中年满十八岁以上的家庭成员，然后再邮寄一份通知给房客。邮寄送达。如果房客家中没有任何人，房东可以将通知贴在或钉在前门或其它房客可以轻易看到的位置，然后再邮寄一份通知给房客。第三步：去法院立案一旦通知成功的送达到房客的手上，并且房客未能在规定期限内缴纳房租或者搬离住处，房东便可以立刻去法院立案，正式开始法院的Unlawful Detainer驱赶房客案件。立案这一步需要向法院提交相关的表格及证据。第四步：送达传票及诉状在法院成功立案之后，房东（原告）需将带有法院盖章的正式诉讼文件送达一份给房客（被告），其中包含传票及诉状。注意，这一步的送达不可由房东亲自去做。房东可以找朋友丶邻居或者其他年满十八岁的第三方去送达，也可以找专业送达人员去送。送达结束后送达者必须填写Proof of Service送达证明并去法院入档。第五步：等待被告回应上一步的送达完成后，被告有5天的时间去应诉。如果被告未能在5天之内应诉，原告可以在第六天向法院申请Default Judgment，即缺席判决，不用经过法院庭审而直接驱赶房客。缺席判决的下达意味着房客输掉官司，这可以直接影响到他/她以后的租房能力，因为他/她的档案里有了被驱赶的记录。若房客在拿到判决书后还是赖着不走，房东可出示判决书及取回物业令给当地的警察局Sheriff Department，请求其派警察出面驱赶房客。如果被告在5天内应诉，原告则需要向法院申请开庭审理，由法官裁断最终的结果。庭审一般会在申请之时的20天内举行，法院会将开庭的通知寄给双方。届时双方或其代理律师必须按时出庭，在法庭上出示证据或者给予证词。庭审一定要认真准备，最好由律师代理。当然笔者建议各位房东最好在签租约之前查一下房客的信用记录，侧面了解房客是否有被驱赶的“前科”，尽可能的做到防患于未然。 2018年2月26 于美国洛杉矶南加州持牌地产经纪海纳智夫，本名 Richard- 周幸，微信xz1987916, 电话626-271-4208
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