在加拿大
再过2年美国房价是会继续上涨还是会跌？在经历了5年强劲的房价增长后，美国房地产市场依然充满活力。需求依然强劲，住宅建设活动持续升温。在截至2017年11月的一年中，S&P/Case-Shiller经季节性调整的全国房价指数上涨了6.21%(经通胀调整后的3.91%)，这是自2014年6月以来最强劲的y-o-y增长。这是由联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency) 根据季节性调整后的美国房价指数所支持的。美国房价指数在2017年11月上涨了6.54%(经通胀调整后的4.24%)，略高于2016年11月的同比上涨6.44%和2015年11月的6%。根据标准普尔(Standard andPoor 's)的数据，美国20个主要城市的房价都出现了相对强劲的上涨，在截至2017年11月的一年里，西雅图的房价涨幅最高，为12.71%，其次是拉斯维加斯(10.6%)丶旧金山(9.04%)丶圣地亚哥(7.45%)丶洛杉矶(7.02%)丶坦帕(7.02%)和达拉斯(7.02%)。强劲的房价上涨也在底特律(6.98%)丶丹佛(6.94%)丶波特兰(6.94%)丶波士顿(6.26%)丶夏洛特(5.76%)丶纽约(5.71%)丶凤凰城(5.54%)丶明尼阿波利斯(5.41%)丶亚特兰大(5.14%)丶克利夫兰(4.13%)和迈阿密(4.06%)。根据FHFA的数据，在2017年11月，山区的房价涨幅最高，为8.9%，其次是太平洋地区(8.6%)丶南大西洋(6.9%)丶东中北部(6.3%)丶西中北部(5.9%)和西中南部地区(5.8%)。美国人口普查局(U.S. CensusBureau)的数据显示，2017年12月，美国新屋销售平均价格上涨4.3%，至398,900美元。另一方面，同期新屋销售的中位数增长了2.6%，至335,400美元。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，在现有住宅中，2017年12月房价中值较上年同期上涨5.8%，至246800美元。12月份的价格上涨标志着连续第70个月同比上涨。需求持续上升。美国人口普查局(U.S.Census Bureau)的数据显示，2017年，新单户住宅的销量比上年增长8.4%，达到608,000套。同样，根据NAR的数据，2017年，现有房屋销量增长1.1%，至551万套，为2006年以来的最高水平。预计美国房地产市场将保持活跃。NAR项目今年的全国住房价格中位数增长了5%。此外，预计今年新屋销售将增加至70万套，现有房屋销量将增至570万套。美国商务部(Department ofCommerce)的数据显示，2017年美国经济增长了2.3%，比2016年增长1.5%，但仍低于政府3%的目标增长率。经济增长主要是由强劲的消费支出推动的，消费支出的增长受到家庭财富增长丶股市上涨丶房价上涨丶减税和工资增长的支撑。国际货币基金组织(IMF)最近上调了世界上最大的经济体的增长预期从2.3%提高到2.7%,在唐纳德·特朗普总统签署了一项具有里程碑意义的税法(称为减税和就业法案》或TCJA)被认为是最大的美国税法改革30多年。房起房落在经济繁荣时期，美国20个主要城市都经历了壮观的房价上涨(1996- 2006年一季度)。洛杉矶的房价涨幅最大，为265.5%，紧随其后的是圣地亚哥(247.7%)丶旧金山(226.6%)和迈阿密(213.1%)。然后在2006年第二季度，房价开始下跌。S&P/Case-Shiller composite-20房屋价格指数从2006年第二季度到2011年第四季度下跌了33.8%。在20个大都市中，凤凰城的跌幅最大(-55.2%)，其次是迈阿密(-50.5%)丶底特律(-42.8%)丶旧金山(-41%)丶洛杉矶(-40.7%)和圣地亚哥(-39.7%)。从2012年下半年开始，美国房地产市场开始复苏，以凤凰城为首。美国最大的20个城市。除了纽约，2012年房价同比上涨。2013年，标准普尔/Case-Shiller房价指数较上年同期飙升13.5%，拉斯维加斯房价飙升25.5%，其次是旧金山(22.6%)和洛杉矶(20.3%)。在接下来的几年里，房价继续上涨，尽管速度要慢得多。标准普尔/Case-Shiller房价指数2014年上涨了4.4%，2015年上涨了5.5%，2016年上涨了5.4%。房源过少从1990年到2007年，住房完工量平均每年为150万辆，2006年达到近200万辆，但在2011年却降至584,900辆。2012年，住宅建设开始复苏，到2016年，恢复到1059,700辆。然而，这仍远低于2005/6的峰值。库存依然紧张。根据NAR的数据，2017年12月，现有待售房屋数量下降10.3%，至148万套。现有房屋库存连续31个月下降。另一方面，根据美国人口普查局(U.S.Census Bureau)的数据，截至2017年12月底，季节性调整的待售新房存量为29.5万套，相当于5.7个月的供应量，略高于上年同期的5.6个月。“缺乏供应过去一年一直令人瞠目结舌,就是为什么即使有强大的就业推高工资,房价上涨——在2017年全国5.8%收入翻了一倍的速度增长,甚至在几个市场更快,“NAR首席经济学家Lawrence Yun称。根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，2017年，现有房屋销量为551万套，较上年同期增长1.1%，为2006年以来的最高水平。同样，据美国人口普查局(USCensus Bureau)的数据，2017年，新屋销售量同比增长8.4%，至608,000套，这是自2007年以来新房销售数量最多的一年。根据NAR的数据，2017年首次购房者占总销售额的34%。此外，2017年全现金交易占所有交易的21%，低于2016年的23%。个人投资者在2017年购买了15%的房屋，较2016年的14%略有上升。住宅地产通常在2017年12月在市场上停留40天，低于2016年12月的52天和2015年12月的58天。贷款利息2015年12月，联邦基金目标利率上调至0.25%-0.50%，2016年12月将目标利率进一步提高至0.50%-0.75%，7年以来一直保持在0%-0.25%的水平。在2017年12月，美联储将联邦基金利率的目标区间再次上调至1.25% - 1.5%，去年3月和6月两次加息30年期固定利率抵押贷款 (FRMs) 的平均利率在2017年12月为3.95%，低于上年同期的4.2%。在2017年12月，15年FRMs的平均利率为3.39%，略低于2016年12月的3.43%。5年期可调利率抵押贷款的平均利率从一年前的3.23%上升到2017年12月的3.39%。 根据美国联邦储备系统(FederalReserve System)的数据，由于低利率，2017年第三季度抵押贷款余额同比增长3.7%，至14.75万亿美元。2017年第三季度，一至四户住宅的抵押贷款余额占总贷款余额的近71.5%。按照这个情况下去美国房市的未来可是非常可观的
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