在加拿大
因为Fay的介绍我认识了丽丽和John,于是经历了这段难忘的买房历程。丽丽和John分别是毕业于北大 和清华的娇娇学子，后来又来美继续攻读了更高的学位。好像上天有意考验两位学霸的能力,他们的买房经历犹如乘坐过山车，实可谓跌荡起伏。 踏破铁鞋无觅处 初见丽丽是在2017年夏日里一个星期六的早上在我们公司的会客厅。丽丽着装淡雅大方,一看就 是腹有诗书气自华那一类。丽丽的买房要求和她本人一样个性独特:不要大地丶不要华人区,需 要可以走路去上班。丽丽是从弗罗里达州转到City of hope 做研究工作的,所以我们锁定了City of Duarte。 我告诉丽丽说:我们加州的人都向往农民式生活,都有愿望过一过种植的瘾,希望有个自留地种些果蔬, 所以都喜欢大地屋。丽丽说,她不要大地,坚决不做农民。她需要随时执行她的旅游计划,想走 时抬腿就走而没有后顾之忧。她要比较新的独立屋,房子要看上去眼顺,但是不要康斗,也不能 有社区服务费。历经了一个多月的踏破铁鞋之后,我们一无所获。丽丽对于自己的条件坚持不 懈,房子必须可以让她产生立即入住的冲动,绝不将就。我们看过的每一栋房子都没有让丽丽产 生想入住此屋的感觉。一天看完房,丽丽跟我说她第二天要飞回弗罗里达处理一点事情,隔天就 回来,然后再继续看房。几天后我收到了丽丽的电话,她还在弗罗里达州。因为弗州挂飓风,所 以交通处于瘫痪状态,她被搁浅了暂时无法回来,找房只好先告一段落。她让我也先休息一下,待她回来后我们 再接再厉。 得来全不费功夫 大约又过了一个月左右的一个周末,我接到了丽丽的电话,听得出电话那边丽丽非常高兴。原来 丽丽刚从弗州回来,路上看到有OpenHouse,就顺便下车看一眼,谁知这一眼看到的正是梦想 之中的家。于是第二天我和丽丽约好了一起再看一遍这房子。我进来一看,房子的格局和颜色设 计搭配极其艺术化,简约欧式风格融入了现代的生活元素,这房子的风格确实与丽丽本人的风格 很搭配,让人直接想到elegant。而且房子配有太阳能发电设备,并且卖家会在过户之前付清设 备全款。 挑战卖家 房子是找到了，但是卖家要价过高。根据当时的数据,这个房子的市值约是$55万,而卖家要价59.9万,即使加 上太阳能设备也明显过高。丽丽说,知道自己的要求比较高,所以已有心里准备如果遇到合适的 房子稍微多付一点钱。但是这个卖家多要了近10%,有点太多了。可是难得看到自己喜欢的房 子,丽丽不舍得放弃,于是我们选择与卖家谈判。 我给卖家的经纪打了个电话,简单询问了一下房子和卖家的情况以及卖家决定卖房子的原因。对 方agent说,这房子的一切状态都好,只是卖家工作紧急调动去外州,无奈之下忍痛割爱。从这 个信息中我知道卖家一定是比较着急尽快卖掉的。于是我问对方agent有没有接到offer? 他说才刚刚上市目前还没有offer。 我说你们要价高出目前市价的10%怎么会有offer? 我的客人就很想给offer,可是银行一定估不 到你们的价格,拿不到贷款我们也买不成啊。 他说,让他和他的客人商量一下,再回复我们。隔天他回复说卖家同意降价到$56.8万。 我说,根据我客人的能力,预留出日后的PITI我们只够出$56万的offer,麻烦你和卖家商量一 下。除此之外我这位客人的贷款是非常strait forward, escrow会是顺利而快速的。 这样他又打电话和卖家商量。过一会儿我收到他的短信:请你把offer写进来吧。于是我们以$56 万成交合同,顺利Open Escrow。 一波未平 一波又起 Escrow进展顺利,所有的的报告都没有显示什么问题,房屋状况检查结果也都良好。多次帮我检 查房屋的老美Mike,还竖起大拇指说: 这房子太美了!屋况非常好。 他的话更是让我们喜上加喜。 正当我们沉浸在喜悦之中时,丽丽接到了贷款银行的电话:银行估计报告出来了,银行认为这个 房子的价值只有$53万,所以银行只能按$53万的价值提供贷款,我们的买价是$56万,这样买家 需要从口袋里多拿$3万元的首付款。丽丽说很想买这个房子,可是再挤不出这$3万元了,怎么 办?丽丽的message传来3个哭脸。 于是我们又开始了新的一波谈判。一方面把银行的估价单发给了卖家经纪,告诉他银行认为这房 子根本不值$56万,买家拿不到贷款,我们遇到了困难。另外一方面我们向银行提出价格申诉, 把最近一年里附近类似房子出售的价格汇总出一个市场价格报告发给银行,我们认为这个房子加 上太阳能设备的价格可以有$56万。 没多久对方经纪就来电话了,他说卖家大骂银行估价师so stupid,怎么没有看到马路对面同样的 房子刚刚卖了$58万呢?他说卖家绝对不再降价了,$56万他们已经低卖了。 我说,请卖家别冲动,银行的估价师都是职业估价师,他们的估价也是有一定的根据的。别人的 房子卖了$58万,不等于我们的房子值$58万,房子不能按外表估值。因为卖家在房子里面居住多 年,对房子有特别的感情,所以对自己的房子估价中加多了很多感情因素。请卖家从客观的角度 考虑一下这个问题:估价师认为这房子价值是$53万,银行只按$53万的价格提供贷款,买家没有 办法拿出另外$3万的首付。买家希望卖家接受$53万的银行估值并以此做为合同购买价,否则根 据合同中的买方反悔权,买家可以全身而退。 卖方经纪继续大骂银行估价师,说他做了30年地产经纪,$53万绝对离谱。接着他继续发牢骚诉 说这个估价师把他的客人害惨了: 他的客人已经在外州看中了一个房子,刚刚才open escrow,现在真是骑虎难下呀...... 我说我的客人也是希望顺利买到房子,可是这个情况确实是让买家无能为力。你们看这个情况怎 么办? 卖家经过一个晚上的纠结,第二天做出决定:价格改到$53.5万,他不再负责修理事宜。 很快银行也送来了新的估价报告,估价师同意房屋价值是$55万, 银行给了conditional approval,说 CD很快就出来,预计下周可以close escrow。这真是所谓好事成双,山穷 水尽疑无路,柳暗花明又一村。丽丽高高兴兴地发给我3个笑脸，就这样坐地赚了$2万5元。 正当我们还沉浸在胜利的喜悦中,丽丽message又传来3个哭脸。原来银行在final approve时underwriter发现丽丽老公所提供的雇主公司的地址就是丽丽在弗罗里达的家,就此认 定丽丽老公是自雇者,目前贷款被拒,需要从新开始申请自雇者贷款......合同约定的时间马上到 期了,从新贷款需要时间,我们面临必须找卖家商量延期。 这一下好似当头一棒,我们又是稀里哗啦一片大乱。当时的情况是卖家买了另一个房子,卖家的 卖家也买了另一个房子,这样2个卖家3个买家的escrow正在同时操作程序进行中,我们如果在这 个时候申请延期,毫无疑问地将会产生罚款,而且罚款将毫无疑问地由我的客人负责，搞不好卖家还找到了机会把前面的旧帐拿出来和我们一起算。于是我们 决定第二次向贷款银行高管提出提出申诉:自雇者贷款和受雇者贷款是银行业务的两个不同类型的贷款,为什 么银行在评估将结束时才提出这个问题? 于是我和丽丽又兵分两路,分别给大通银行信贷部门的主管写信。丽丽以她十多年作为大通银行 的客户的角度诉说她对大通银行贷款部门工作的失望和对此将承受的损失表示不愿意承担,将一 定追索。我以介绍人的角度诉说,我作为地产经纪因为对大通银行的信任介绍我的客人去大通银 行做买房贷款。没想到你们在最后一刻才发现贷款方向走错。现在的情况是3个买家,3个escrow 将受到影响,损失是不可避免的了,我们一定会追究贵行的责任。我告诉他说:丽丽的贷款经历 颠覆了我对其银行贷款部门工作作风的认识,他们已经完全失去了我的信任。我表示十分后悔把 丽丽介绍给他们,将来将不会再让我的客人去你们部门做贷款，并且将来会告诉每一位打算向大通银行申请贷款的客人。 很快我们收到了大通贷款主管给我和丽丽的统一回复邮件,说他衷心的感谢我介绍我的客人给他们部门,衷 心感谢丽丽给予他们银行多年的业务支持,他非常抱歉由于他们初审疏忽而造成了这一结果,他 将向上级申请,争取特批丽丽的这个贷款申请,丽丽不需要从新申请贷款，请我们给他一点时间。 两天后的早上,我和丽丽同时收到了主管的邮件:丽丽的案子得到了上级特批,贷款文件已经出来, 只要丽丽在银行的cut off之前签好文件并把首付款打到escrow,银行可以立刻funding。这个天 上掉下来的大好消息又把大家搞个手忙脚乱,我们赶快追escrow马上做final estimate, 拿到了 final estimate后丽丽马上去汇款,然后马上把汇款单发给escrow请她们立刻确认收到,拿到了 escrow的确认又马上转给贷款银行,离cut off还有一个小时,银行回复答应当天funding。 第二天下午,我收到了escrow的邮件:我们很高兴地通知大家,xxxxxx地址的产权刚刚成功过 户。恭喜大家。我立刻把喜讯发给丽丽,并很快收到她回复的带有三个破涕笑脸的短信。 就此，疯狂过山车终于突然地但却是平稳地停止于终点。
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