在加拿大
中文原文请看以下链接：https://www.paulyounghomes.com/blog/欢迎通过以下链接了解Paul杨独家代理房源https://www.paulyounghomes.com/listings/上世纪70年代末和80年代初，伯克利和圣塔莫尼卡要求从迅速上涨的租金中解脱出来，他们通过了美国最严格的房租管制法律。加州具有里程碑意义的税法第13号提案刚刚通过，该法案降低了房主的财产税，并确保他们能享受税收优惠。在竞选期间，纳税人的支持者承诺给租房者类似的帮助。然而，租金继续上涨。伯克利和圣塔莫尼卡的租户维权人士都求助于投票箱，广泛说服选民通过租金控制法律，要求控制得比洛杉矶和旧金山还要严格。“当时非常激烈，”圣莫尼卡租房者权利组织(Santa Monicans for rains’Rights)的联合创始人丹尼赞恩(Denny Zane)说。该组织是一个强大的维权组织，带头推动了加州对房租的控制。“业主觉得自己有权得到任何租金，而租房者觉得这不公平，因此愤怒的房东和激烈的租户，他们认为正义站在他们一边。”如今，选民决定是否批准第10号提案(Proposition 10)的同时，类似的战线正在拉开。该提案将废除1995年通过的一项限制租金管制范围的州法律。《科斯塔-霍金斯租赁住房法》(Costa-Hawkins Rental Housing Act)对加州伯克利(Berkeley)丶圣塔莫尼卡(Santa Monica)丶西好莱坞(West Hollywood)和东帕洛阿尔托(East Palo Alto)这四个城市最严格的当地租金管制规定进行了约束。围绕该措施的辩论突显出一个关键问题: 租户权益组织和该州强大的房地产行业之间存在分歧，那么租金管制对住房生产有何影响?房地产利益集团辩称——州长候选人Gavin Newsom和John Cox也同意——70年代末和80年代强有力的租金控制法的回归会在国家最需要的时候危及房屋建设。.反租金管制运动的顾问史蒂夫•马维里奥(Steve Maviglio)表示，开发商已经在为该倡议的通过做准备。人们已经因为10号提案的威胁而推迟了项目。”他说“这是不确定的。如果有一件事是企业尤其是房地产开发商需要的，那就是市场的确定性……全州范围内超过500项的租金控制法规将冻结建设，其中大部分将由激进的租户团体投票表决。”租户权益组织说，没有证据表明，在租金管制的城市，包括那些曾经有最严格的地方法律的城市，建筑受到了影响。住房建设还取决于其他因素，包括整体经济状况和需求。“在这段时间里，在《考斯特-霍金斯(Costa-Hawkins)》法规之前和之后发生的事情，比租金控制要多得多” 一名长期在伯克利负责住房事务的官员，支持10号提案的租金控制专家史蒂芬•巴顿说。“我们看到这些繁荣与萧条,见证住房建设开始起飞,经济好转,租金飞涨…所以单纯说租金控制是建筑活动的因果机制，缺忽视了一个事实:也有大量的人在这些技术产业找到了工作,而且这也创造了大量的新住房需求。”过去40年的各州和国家数据显示，影响住房生产的因素错综复杂。The Sacramento Bee和Bay Area News Group的一项分析发现，与租金控制相比，加州的住房建设与经济衰退和上涨的关系更密切。房屋建筑也明显反映了洛杉矶和海湾地区更广泛的地区的趋势, 由于建筑活动主要受到土地供应丶建筑成本丶劳动力供应和新住房需求的影响，很大程度上是由硅谷(Silicon Valley)和洛杉矶地区硅谷海滩(Silicon Beach)等蓬勃发展的科技行业推动的。“这些在决定建造多少房屋和在哪里建造房屋方面，远远超过了租金控制”巴顿说。根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)对建筑活动的估计，在伯克利和圣塔莫尼卡，大多数住房都是在早期建造的——1940年前的伯克利，以及1940年至1980年间的圣塔莫尼卡。原因很简单:在早期租金控制运动在加州蔓延之前的40年里，有更多的空间可以发展。在圣塔莫尼卡(Santa Monica)，在实行房租管制前，租住的房屋很多都是在1960到1979年的约20年间建造的。自那以后的几十年里，建筑活动逐渐减少。从1980年到1999年，而这座城市有了强有力的租金控制法。当《科斯塔-霍金斯(Costa-Hawkins)》法规禁止了强有力的地方租金控制法时，公寓楼建设数量超过了最近20年。美国人口普查局(Census Bureau)的数据显示，虽然1960年至1980年间，伯克利的公寓建设数量有所增加，单多数的出租房都是建于1940年之前的。而从那以后的几十年里，公寓建设数量逐渐减少。美国财政部(State Department of Finance)的数据显示了经济衰退前和衰退后出现峰值。美国国务院首席经济学家Irena Asmundson称，”加州多数房屋建设项目都与经济周期密切相关。”“最近，自2007年以来，我们看到多户型建筑占总建筑数量的比例超过了以往。”建筑活动也在很大程度上反映了当地社区对新住房的接纳程度。州立法分析办公室的住房分析师布莱恩·乌勒(Brian Uhler)表示，地方分区法规和社区对发展建议的投入具有深远影响。Uhler说，”加州每年有许多建筑活动在经济增长时增加，衰退时急剧减少，并不能解释不同城市间的差异。”从根本上说，这与居民和民选官员集体看待经济增长的方式有关。他说:“这些有限的增长：地方社区放慢或缩小发展规模，通过对地方分区法规丶审批程序丶地方收费等很多方面产生影响。”加州要求所有城市计划住房增长，以容纳所有收入水平的居民。据美国住房和社区发展部提供的数据，自2014年以来，圣塔莫尼卡(Santa Monica)批准的住房数量超过了该州的要求。数据显示，大部分住宅被划为最昂贵的开发类别。与此同时，伯克利已经批准了该州设定的住房生产目标的35%，其中绝大多数在市场范畴内。根据该州的数据，在2007年至2014年内，圣塔莫尼卡的住房建设需求增加了两倍多，其中绝大多数住宅集中在多户型公寓楼。数据显示，伯克利建造了该州所需的56%的公寓，其中大约一半是多户公寓。州住房部门发言人埃文·格伯丁(Evan Gerberding)说，这两个城市都超过了全州平均水平的46%。经济学家丶加州住房问题专家大卫•舒尔曼(David Shulman)也认为，加州的住房趋势遵循经济周期，但他表示，如果选民为强有力的租金控制扫清道路，可能会出现麻烦。“之前通过的所有租金控制法律都免除了新建项目，甚至伯克利和圣塔莫尼卡也不例外。因此，说房屋建设将在租金控制下继续被管制是可信的。” 舒尔曼说“到目前为止”。舒尔曼说，柯斯塔-霍金斯的废除可能会向开发商传递一个信息，即加州是一个难以预测的经商之地，这可能会对新公寓的开发产生前所未有的寒蝉效应。“这是一种合理的恐惧，”舒尔曼说。“城市可以随时改变法律……这可能导致新公寓建设的崩溃。”中文原文请看以下链接：https://www.paulyounghomes.com/blog/欢迎通过以下链接了解其他更多房源信息：www.PaulYoungHomes.com/listings/了解更多关于Paul杨信息，请戳以下链接看看其他人对Paul的评价吧！https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1370176.html
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