在加拿大
中文原文请看以下链接：https://www.paulyounghomes.com/了解加州住房负担能力危机/根据《洛杉矶时报》2018年10月21日的一篇文章表示“专家们一致认为，加州住房危机的根本问题在于住房不足。”相反，这篇文章也提到，“公众对这一说法并不买账”。南加州大学/多恩西弗洛杉矶时报的一项调查显示，只有13%的人认为“住房建设太少”是加州住房负担不起的主要原因。加州住房危机的最终原因不仅仅只是住房不足。更确切地说，中产阶级不断萎缩所能提供的住房还不够，而低收入家庭负担的住房成本对纳税人来说已经高得让人望而却步。针对这一点，最好的证据就是如今许多家庭都在“doubling up”(美国人口普查局(Census Bureau)创造的一个词，用来形容两户人家合租住房)- － -这一现象在南加州或硅谷圣何塞等地比美国其他地区普遍得多。(注1)。加州的住房负担问题在找到其起因之前是无法解决。本文概述了其根本原因。中等收入住房负担能力令人难以理解的是，加州许多名义上富裕的中等收入家庭已经因房价过高而被挤出了市场，而在其他地方的类似收入足以购买更大更好的房子。建设成本不是问题:建设成本不是问题。事实上，在加州盖房子(不包括土地)比其他地方稍微贵一点。例如,新亚特兰大郊区的2500平方英尺房子的建设成本只比在旧金山市区郊区同样的房子的建设成本低不到10%。根据buildingcost.net的计算(图1)，令人惊讶的是，在收入调整后，旧金山的建筑成本比亚特兰大低了30%(图2)。然而，旧金山地区的房价几乎是亚特兰大的三倍，这是在计入旧金山较高收入后得出的结论。类似的对比显示，加州的房价实际上远远高于全美所有市场。此外，根据美国住房调查(图3)，亚特兰大的房屋面积是旧金山的三倍。问题在于－过高的土地成本:房子的成本差异部分是因为是土地。事实上，加州的价格非常昂贵，如果建筑商将露营帐篷作为房子出售，人们仍然负担不起，因为脚下的土地非常昂贵。在城市地区，土地每英亩的价格往往比城郊那些住房以农业为主的地区要便宜。土地价值向城市核心和商业中心转移。自二战以来，土地就像劳动力和材料一样，是在竞争激烈的市场上定价的。一般来说，包括基础设施在内的土地成本占了全国和加州新房价格的20%。但随着土地(而非建筑)价格的大幅上涨，加州的情况发生了根本变化。例如，在圣何塞都会区，土地价值已经达到92.5万美元，是一套房子成本的77%。为什么土地成本如此之高:加州高昂的土地价格在很大程度上可以归因于其环境和土地利用法规——尤其是所谓的“城市遏制”——这些法规推高了土地价格，甚至禁止在完全可开发的城市边缘地区修建新住宅。允许购房的土地很快就被开发商抢购一空，因为人为的稀缺性造成了更高的价格。土地成本上升是供应远低于需求的自然结果。城市扩张边界(UGBs)是城市控制的一项主要战略，旨在减少或阻止城市地区的扩张。根据经济和规划文献，UGB提高了所覆盖城市区域内的土地价值。研究表明，在城市扩张的边界上，每英亩土地的价值可以增长10倍(1000%)甚至更多(图4)。城市控制的规划者和其他倡导者认为，他们的策略增加了密度，同时充分降低了单位土地成本，以保证人们负担得起住房。但这种方法根本没有起到这种作用——不论是在加利福尼亚，还是在其他实行城市控制政策的市场，如温哥华丶悉尼丶墨尔本丶伦敦丶奥克兰丶利物浦，以及几乎所有经济不景气的英格兰中部和北部地区，都是如此。首先，土地价格必须下降，以恢复中等收入家庭的住房负担能力。保障性住房:这对低收入家庭的影响具有同样的破坏性. 令人可怕的是，在美国，富裕的加州是全美住房成本调整后贫困率最高的州，远高于长期以贫困率高而闻名的密西西比州和西弗吉尼亚州。加州住房合作公司(California housing Partnership Corporation)估计，加州还需要额外150万套保障性住房。第1号议案，以20亿美元购买保障性住房，平均花费42.5万美元，最多可建造4600套住房。然而要解决这个问题至少还需要300个这样的提案，而这显然不可能。毫无疑问，少数幸运的人得到了新房子将会受益匪浅。但如果把1号提案说成是“沧海一粟”，也不正确。这个问题超出了国家自救的能力范畴;需要有一个更加市场化的解决方案。申请低收入住房的资格取决于住房成本与收入的比例。加州高昂的住房成本导致了对保障性住房的更大需求。要将保障性住房的成本降至纳税人支持的实际水平，可能没有比提高中等收入家庭的住房负担能力更可靠的办法了。例如，如果加州的住房负担能力与科罗拉多州(住房本身也很贵的州)相当，对保障性住房的需求可能会减少至少20万套。尽管加州的收入较高，但加州对新补贴住房的需求是德克萨斯州的三倍。(注2)。更便宜的地价:解决加州住房危机的关键如果不进行改革，住房负担能力和资助住房的挑战可能会随着时间的推移而恶化。这通常发生在需求超过供给的时候。土地价格是关键。如果不进行改革，恢复具有竞争力的土地市场，降低城市边缘地区新建房屋的价格，并允许建造房屋，加州的住房危机就无法得到解决。城市边缘发展不需要像亚特兰大郊区或纽约那样密度低。加州是全美城市化最密集的地区(图5)，洛杉矶郊区的人口密度几乎是纽约的两倍。经过适当改革的法规可以保持加州较高的城市密度，同时允许在价格具有竞争力的土地上建造住房，大幅提高住房负担能力，并减少对补贴住房的需求。结果将是大多数加州人生活质量的显著改善，这无疑是政府的主要目的之一。注1:2017年美国社区调查显示，该州有68万个家庭是“亚家庭”，即居住在其他相关家庭拥有或租用的房屋中的家庭。因此，共有1 360 000个家庭，其中包括68 000个亚家庭和68 000个同住的家庭。洛杉矶市拥有138.5万套住房，略高于该州共享家庭的总数(也见人口普查局的文章:“Households Doubling Up”)。注2:加州住房合作公司(California Housing Partnership Corporation)对经济适用住房单位需求的估计是基于住房成本占收入的50%或以上的家庭数量。ACS 2017的数据显示，科罗拉多州为住房支付50%或更多收入的家庭比加利福尼亚州少14%。中文原文请看以下链接：https://www.paulyounghomes.com/了解加州住房负担能力危机/欢迎通过以下链接了解其他更多房源信息：www.PaulYoungHomes.com/listings/了解更多关于Paul杨信息，请戳以下链接看看其他人对Paul的评价吧！https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1370176.html
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