在加拿大
我们专精美国加州洛杉矶的短售屋和法拍屋投资与出租物业管理。 美国房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售” 。也就是说，房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如：房主欠款$50万，可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方，因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。 银行同不同意Short Sale， 同意什么价钱卖，有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素，首先当然是屋主的信用状况，包括有没有其他担保人可以首先求偿，还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如：被裁员，离婚，疾病等等不可预见的事件.可能屋主还是有心要维护自己的信用，那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机，那么银行的风险就很大。 A．法拍屋的种类 1.银行亏本出售房（Short Sale） 房主已长时间未缴纳贷款，但银行还未把房子收回，允许房主出售房屋，所得的费用用于偿还贷款。通常以低于场价的价格卖给第三方。由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时房主仍拥有房屋的产权。 2.拍卖房（Foreclosure） 在一定宽限期内，屋主仍然不能还清拖欠的贷款，银行或者贷款方通过法律手段收回房产，并以公开拍卖的方式（Public Auction）卖给第三方套现。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。 购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。如果原业主在这时又可以还清贷款，他可以优先赎回自己的房子。 还有，公开拍卖会上的竞价会抬高房价，而导致售价较高。目前很多拍卖房都不能成功拍卖出。 3.银行持有的房屋 （Real Estate Owned by the lender，简称REO） 所谓的REO法拍屋(Real Estate Owned，又称 Bank Owned)，即买房者断供后，被银行没收后重新上市的房子。银行或者借贷方通过法律手段收回房产，并没有在拍卖会上成功售出的房产。银行会把这些房产交给房屋中介机构销售。一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处于不好的状况，买主一定要请专家来检查房子。 B. 购买法拍屋的好处 购买法拍屋的好处显而易见就是“划算”。法拍屋的售价都低于市场价。而且银行收回了大批法拍屋以后急于脱手，所以很多法拍屋的价格非常低廉。 对于一些目光敏锐，而且有现金的投资客是非常好的入手时机，很多状况非常好的豪宅法拍屋，价格仅市场价的一半甚至更低，若这时以低价购入，将来市场回暖时售出即会获得非常大的收益。 C. 购买法拍屋的风险 1.房屋的状况可能欠佳 有些法拍屋的业主已经离开很久，房屋疏于养护，或者是业主破产无力养护；有些业主意识到房子被银行收走，不再关心房子的状况，甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以，很多法拍屋都需要重新装修才能入住。这也是一笔可观的费用。 2.购买法拍屋需要大量时间和耐心 亏本出售状态的法拍屋（Short Sale） 通常是卖家先在市场上以低价挂牌，在有买家愿意购买以后向银行申请批准，银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款，所以等待批准的时间可能会很长，也有可能银行最终不同意以这个价格出售，让购房者等待许久但最终还是一无所获。 拍卖中的法拍屋（Foreclosure） 在拍卖中，买家将看中的房子拍下来（还未过户），这时原业主若又能够承担贷款，想要把房子赎回来，他就拥有优先购买的权利，于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。 3.房屋可能涉及法律问题 购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了，经济上也破产了，破罐子破摔，他不搬家，银行只好诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。另外，法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠的税款丶工程款等，这些费用有可能会转移给新的业主。 D. 什么样的人适合购买法拍屋？ 1. 现金充裕 银行或者借贷方希望资金快速回笼，所以希望买家用现金成交，这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子。 2. 人在当地，或者有亲戚朋友帮忙 买家最好人在当地，因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的，不会在市场上停留太久。另一方面，人在当地也方便实地调查房屋的情况，避免买到质量存在问题的房屋。 3.丰富的行业知识以及敏锐的判断力 购买法拍屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处，若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险，不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外，发现了优质的法拍屋需要立即抉择，机会一定是稍纵即逝。 买as it is 仍有权知房屋历史 许多人以为买法拍屋就是买「当时状态」（as it is），意味着房子不论好坏，买主都须概括承受。但根据加州法律，即使是法拍屋，买主在买屋前一样有权利获悉任何影响房价的事实。 Escrow是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存丶待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任丶保障合同履行的功能，因而被广泛采用，而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展，被赋予新的法律特征，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺人将书面文件丶契据丶钱款丶证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人，下文简称第三人）保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时， 由该第三人将其保管之书面文件丶契据丶钱款丶证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此，我们知道，只有约定的条件成就时，如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等，或者约定的法律事件发生时， 如某人死亡或丧失行为能力等，第三人才能将其保管的书面文件丶契据丶 钱款丶证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人，否则应返还给本人。 在美国的房产交易过程中，Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司，但在加州，Escrow公司是被要求必须使用的。 二十一个步骤完成买房的过程 1.与你的房产经纪人讨论购买要求 2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明 3.申请正式贷款提前批准信 4.选择想要买房的地区，房屋种类 5.经纪人介绍看房，选房 6.填写买房出价合约书-付定金支票 7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作 8.做房屋检查 9.要求维修 10.审阅房屋各项结果报告 11.审阅并与公证托管书上签章 12.审阅前期屋主(产权)报告 13.审阅白蚁检查报告 14.购买房屋保险 15.签署贷款资料 16.公证托管结尾步骤(Close Escrow) 17.最后交房检查 18.银行放款 19.资料登记 20.交收钥匙 21.搬入新居 投资良机了解更多 请联系2-1/3-9-8*6-8.O.6.5
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