在加拿大
开篇了！大家好，我是子方（zifang)，加州购房记的作者，大家的老朋友，感谢大家的支持，让我的帖子在5年内拥有了15万的点击，由于洛杉矶地产市场的变化，城市格局的变迁，各种购房政策的改变，决定给大家一些新福利，我也历经5年的学习，由购房菜鸟变成了置业达人，相信我可以给大家带来更多专业并且独有的视角来看美国置业。这个帖子是由过去的一个老帖子改动的，因此前面几篇文章是有关购房后经营的，可能有些许与主题不符，主要是不想频繁浪费网络资源，请大家见谅！我的微信：2411436074欢迎来交流美国置业相关信息
联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
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分享经济的文章有许多打算出租房屋的屋主常常会有疑问，他所买的房屋保险，如果房客住在里面发生火灾，是否可以得到赔偿？答案是肯定的，可以得到赔偿。那为什么我们还要购买房客保险呢？我想澄清一下，房客保险不是由屋主来购买，而是由房客来购买的。房客购买这个保险，主要目的是为了当他私人财物发生意外时得到赔偿，同时也附带了意外责任险。如果房客买了一万五千块的私人财物的责任险，以及三十万的房屋责任险，一旦发生火灾时，首先由房客所买的责任险部分来赔偿，其不足金额才由房主所买的保险来支付，这样可以避免或减少房主今后房屋保险费的增加。房客保险的保费并不太高，对一万五千块的私人财物的基本保险及十万块意外责任险，每年保费只需一百五十块左右。如果意外责任险增加到三十万的话，每年保费也只有一百七十块左右。通常是愿意购买房客保险的房客，都是比较好的房客，屋主为了鼓励房客购买房客保险，可以在租金上运用技巧，例如原本要租一千八的房子，如果房客不买房客保险，就将租金提高到一千八百五，房客购买了房客保险，既能够省钱，又能保障自己的私人财物，自然会欣然接受购买房客保险。要提醒屋主在选择房客的时候，要留意到房客的养狗问题。有些保险公司对于家中有大型犬例如：杜宾丶斗牛丶丘田等凶猛犬类的房屋，拒绝提供保险。因为这种房屋的出事率比较高，发生意外后，不仅是保险公司有损失，屋主的损失也是巨大的。曾经有过出租屋内房客的狗跑出去咬伤路人，被咬的路人不但告了房客，同时也将屋主告上法庭，要求屋主承担一半的责任，因为院子的围墙不够高，所以狗会跑出来咬人。所以对于养有大型宠物的房客，屋主要格外小心，最好不要选择这样的房客，以免发生意外，徒增烦恼。
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分享经纪好文章很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说，将来在合适的时候用于自住，也是可行的。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。笔者针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。一丶现金买房的租金回报率 现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出。年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税丶房屋保险丶社区费丶维修费丶空置期分摊丶出租管理费等项目未完待续
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继续分享经纪好文章！感谢你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用丶品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。根据房屋类型丶所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划丶大门及社区公共设施，因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-2% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。未完继续~~~
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好文章，顶一下
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好文章，顶一下 By hzy200896
感谢关注，新帖需要磨合，呵呵！老帖还需捧场！
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依旧感谢经纪人的好文章，感谢！福利大家！二丶贷款买房的租金回报率贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 － 年固定还款额。其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有异, 保费不同)c) 社区费:无d) 维修费：预计$300e) 空置期分摊：半个月租金$1200f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864（注2013年5月数据，租金已降至2-3%）持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。在加州，如果净租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊！为什么还要这么辛苦去美国买房呢？而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想说虽然房产的建筑物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。根据长期统计美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存银行利息而发的吗?未完继续
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Moneyning.com网站报导，首先你会损失交割费用。每次你买卖交割，金钱都会易手。根据你所住的地方，买卖双方付的钱也不同，但每个人都得付钱。这很容易就变成好几千元，所以应该限制你付这种钱的次数。会让你损失的第二个地方是房贷。依据房贷组合的方式，买下房子的头几年，你付较多利息。通常你付房贷五年后，本金才会减少到一定程度，使你买房比租房划算。假如你可等至少五年才搬家，对你较有利。不过五年只是一般的原则。若有其他因素，你可使购买你不长住的房子成为一个更好的选择。最重要的因素是你要付多少房贷。很多人是根据银行给多少贷款，来决定买多大的房子。这通常是你财务能力可负担的贷款上限。若你买的房子是根据可负担房贷的下限，而且额外偿付房贷，就可把一大部分的本金付掉。你需要根据你看中房子的价格来仔细计算，但通常对你有利。你也可考虑购买你不打算住五年，但也不会马上脱手的房子。把房子买来后，加以修理再出租也可行。你要注意除了下一栋房子的房贷以外，你是否也负担得起这一栋房子，即使租不出去也有能力付房贷。未完待续！！
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目前买房70%先以投资为目的，后转入自住，那么我们买是不买？1丶看短期需求和长期需求，如果您为了短期需求，偶尔度假，商务，那么这样的投资回报可能不见得如您所愿。我建议可以慎重。如果是长期需求，我认为可买，毕竟目前房子刚刚抬头，还有很大空间。2丶看国内资金现状，有些人卖了国内唯一不动产来买房，我觉得除非您已经移民，否则还需考虑，如果有闲置资金，或是分散资金，可考虑入手，毕竟美国地产保值性强。3丶看未来，未来就是孩子，我们都想让孩子接受良好教育，并且为他们安排一切，但我个人认为看下未来整个家庭的走向更为重要，否则您的投资会让您陷入两难，因为未来的规划决定是由所有家庭成员决定，不只是孩子，请大家考虑。整体说，在美购房算是一个很好的选择，多了一条道路，但我们仍需按照自己实际情况来选择！
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出租房屋，掌握6要诀处于历史低点的房贷利率不仅大幅提高买家的购屋能力，同时也吸引许多投资客进场买房后转做出租。如今美国房市虽已开始复苏，租屋市场的需求却依然火爆，部分原因可能是全美失业率仍高居7.9%，银行手中也握有大量未上市的法拍屋，而严格的放贷条件也使租客不易转任屋主。对于有意购买房屋后转做出租的投资人，美联社提供以下六点注意事项：★一丶了解身为房东的风险。投资于房地产通常有三种方式可回收报酬，即房产增值后出售丶出租收取租金，与申报房贷利息减税优惠。简单来说，若以长期投资的目的购买房产，目标应为房产出租的收益需足够支应每月房贷还款与管理费。若是购买法拍屋，则需将翻修成本纳入考量。资深金融顾问普林西斯说，「若能找到按时缴租的好房客，房产绝对是一项很棒的投资，但房客若经常拖欠租金，这项投资就会变成一场恶梦」。★二丶买在租屋需求强劲的地点。邻近大学的社区通常是置产的好地点，靠近学校的住宅区也比较容易吸引家庭入住。目前包括Zillow.com与Trulia.com等房地产资讯网站，皆提供各地的法拍屋与出租屋等资讯。法拍屋资讯公司RealtyTrac最近针对全美人口数超过50万人的大都会区，依法拍屋存量丶法拍屋相较一般上市屋的折价等指标，评比出全美最适合投资的20大都市。榜上有名的包括迈阿密丶芝加哥丶费城丶德州艾尔巴索（El Paso），与纽约州浦基普西（Poughkeepsie）等。个人若是有意购买法拍房屋，务必做好心理准备需与其他投资人竞争，因当前有不少买家有能力以全现金购屋。购得法拍屋之后往往也需要花钱整修屋况，这代表投资人需花更久时间才能实现稳定收租的目标。亚利桑纳州凤凰城的汤玛斯退休后成为全职房东，在拉斯维加斯拥有10套房产。她建议，投资人的购房目的若是长期出租赚取租金收益，最好买在价位较低的地区，「我宁愿买一套普普通通丶很容易出租的房子，也不要被一套高端房产套牢」。★三丶考虑聘请专业房产管理公司。管理出租房产可能是件繁琐的工作，投资人应慎重考虑自己是否有精力管理，抑或是交由专业管理公司负责。若选择自己管理，便需负起维修房屋的全部责任。第一服务房地产管理公司首席行销长华伦说，「投资人可试问，自己是否能忍受在上班丶晚上或周末接到电话，并应付包括水管破裂等各种突发事件？」投资人也需权衡付费管理公司是否值得，一般房产管理公司收取月租的特定比例作为报酬，有时可能高达10%以上。不过，投资人所拥有的房产若与居住地点距离甚远，聘请管理公司应能省心与省事。★四丶租金收入应高于房产开销。投资人若想在购屋后转做出租，首先应估算租金收入能否支应所有的房屋开销。普林西斯指出，他通常建议屋主在每月房贷还款与管理费总额之外多收15%，譬如这两项费用加总若为1000美元，则应向房客收取1150美元的租金。当然，屋主若连续多月找不到房客，也可以弹性调整租金水平。专家建议，屋主可先透过当地报纸与Craigslist丶Trulia与Zillow等网站，观察当地的租金行情，亦可参考租金分析网站Rentometer.com。★五丶严格筛选房客人选。专家建议，屋主在选择房客人选时，可要求他们提供前任房东的推荐信，同时也应调查他们的信用与犯罪纪录。签约时应多收相当于一个月租金的保证金，对于有养宠物的房客可再多收，以在屋内设施遭破坏时作为修缮资金，亦可在房客拖欠租金时自保。另外，屋主也可与房客一起检查房屋，并于合约中对屋况达成共识，以避免日后双方对保证金馀额有异议。★六丶了解出租房屋的相关法令。为避免惹上官司，房东新手也应了解自身应尽的法律责任，包括美国住宅与都市发展部网站（www.hud.gov）与房东保护局网站（www.thelpa.com）都提供相关资讯。房东保护局网站并提供租约样本与筛选房客指南。
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