在加拿大
在美国加州买了房子以后的那些琐事 作者：范晓天 Roxanne Fike时光飞逝，在美国从国际贸易改行做房地产经纪一晃就12年，其间我帮许许多多的中国同胞们在南加州安了家投了资，成了美国屋主或做了房东。以前我在我的房产博客里分享了许多关于如何在美国买卖房子的知识性文章，现在我觉得很有必要写一篇在美国买了房子以后需要做的和注意的那些琐事，因为有许多客人在买了房子多年以后仍然不清楚或忘记该做的事以造成经济上的损失。希望这篇文章能帮到那些已经或正在美国买房子的中国人。在美国买房是一个很复杂很繁琐的过程，每个买家都经历过：决定买房，选择安家或投资地段，筹集资金或申请贷款，挑选房地产经纪人，看房，下单，签合同并进入长达20到45天的转户过程Escrow，房屋检查，审批签署各种文件，最后签署贷款文件，打款，等待产权登记后便成交了close escrow，大功告成！转户过程的结束就意味着一个新屋主的诞生，在你拿到钥匙以后除了装修，买家具，搬家以外还有些什么事情等待着你去做呢？以下的内容主要是以美国南加州橙县Orange county和洛杉矶Los Angeles county 为主。一）水，电，气，垃圾以及电视无线宽带网等Utilities: Water, electricity, natural gas, trash and TV, Internet and Wi-Fi在转户过程结束的前几天就应该开始联系以上这些公司了, 这是一件很繁琐又耗时间的事儿，尤其是对那些不在美国又没有本地电话号码和联系地址的投资买家！在找到租客以前水电气都要签到自己的名下。1，电electricity：南加州的电公司是Southern California Edison Companywww.sce.com 电话：1-800-655-4555外国人新用户需要把护照拷贝邮件email给电公司，申请以后有两个账号，一个是一次性的押金账号，大约210美元，另一个是基本帐号。第一个月的账单会寄到你的地址，之后才可以在网上支付，建议屋主用自己在美国的银行帐号设置网上自动扣款支付以避免忘记后被停电。打算把房子租出去的投资人可以告诉电公司你仅仅是一个过渡用户，即可免去定金。2，天然气 Natural Gas：南加州的气公司是 The Southern California Gas Company:www.socalgas.com 电话：800-427-2200外国人新用户最好带证件亲自去当地的气公司申请，如果不在美国，打电话申请以后需要在5天内把两个带照片的证件拷贝传真给气公司，传真号213-244-8335，第一个月的账单会寄到你的地址，之后才可以上网注册支付。外国新用户一般要支付押金90美元和开户费用25美元。3，供水和排水Water and Sewer：水公司的区域范围分得比较细，要和卖家确认当地的水公司。尔湾和周边的某些区域用的是Irvine Ranch water districtwww.irwd.com 电话 949-453-5300申请水的使用比较简单，需本人电话申请以后即可开通，等收到第一个月的账单之后就可以上网注册，最好设置银行自动扣款支付，外国人新用户大约支付押金50美元，开户费用20美元。不过具体情况要和当地水公司确认。最近才发现在洛杉矶某些区域的水公司竟然不给没有美国证件的外国人供水，需要美国驾照之类的证件，税号也行。如果买来出租，最好事先联系好租房管理公司，在找到租客以前请管理公司代办。4，垃圾trash and recycling services洛杉矶和橙县都使用Waste Management Co，www.wm.com橙县：www.wmorangecounty.com 电话: 949-642-1191电话联系，很容易签，不需要什么证件。大约每个月十几美金，每三个月交一次费。费用虽小，很容易忘记，建议使用银行自动扣款。5 电视和宽带网 Cable TV/ Internet/ Wireless services提供这些服务的主要公司有：AT&T www.att.com Tel:1-800-310-2355Verizon: www.verizonwireless.com Tel. 1-800-483-4000Cox Communications: www.cox.com Tel. 1-949-720-2020二）房屋保险Home owners insurance or landlord insurance如果是贷款买房，那么房屋保险一定要在结束转户过程以前按照贷款方的要求购买，并由转户公司扣出一年的保险费帮你支付。如果是现金买房，那么房屋保险可以在结束转户过程以后自己购买，自住屋和投资出租屋需要买不同的保险。保险费是每年支付一次，一定要记住续签的日子，许多外国投资人常常忘记支付，结果保险就被取消了。购买保险时，保险公司要求买家一定要提供在美国的联系地址和电话，如果没有，可以用美国亲戚朋友的。另外保险公司还会派人去检查房子，如果发现房子长期空着没人住，也会取消保险。保险公司有许多，可以找保险经纪人为你选择最适合你的保险。一栋200平方米左右的独立房，一年的保险费大约在700-1500美元不等。下面是常见的保险公司：State Farm; Allstate; Farmers; Geico; Nationwide; AAA; Safeco; Mercury; First American; Travelers; MetLife; GMAC; USAA; AIG; Liberty Mutual.......三）小区屋主协会（物业管理）Home Owners Association （HOA）与中国的物业管理不太一样，这里的HOA主要是监督管理以及维护公共场所，比如公园，公共游泳池，会所，有的还有网球场，健身房等等。另外每家前后花院的设计也必须经过HOA的书面批准，房子里面的问题一概不管。很久以前的独栋别墅很少有HOA，现在的房子多数都有HOA，有的甚至还有两个HOA。HOA的费用每月从几十美元到几百美元不等，有门卫的会高一些。连体别墅或康斗Condo的HOA会高一些，因为除了公共设施以外还包括了火灾保险和屋外，房顶的维护。HOA费需每个月支付，迟交会罚款，非常严格。长时间不交会重罚，甚至可能失去产权。建议那些不自住的屋主向HOA申请银行自动扣款。出租房子的HOA是由房东负责交的，所以千万别忘记交。四） 花园园丁Gardener有前后花园的屋主一般需要雇用园丁，每个星期来割草修枝一次，费用根据花园的大小每月大约50到200美元不等。投资出租屋一般由房东支付这笔费用。有游泳池的屋主一般要请专业人士来维护，每周清洁一次，加化学药品来平衡水的酸碱性，费用每月大约80到120美元不等，水泵的过滤网每年也要换几次，费用另算。五） 地税 Property tax每个屋主都应该高度重视这一点，无论你是贷款还是现金买的房子，每年交地税的时间是：（地税年度计算是从7月1号到下一年的6月30号）11月1号到12月12号交上半年的地税（7月1号-12月31号）2月1号到4月10号交下半年的地税（1月1号到6月30号）建议贷款买房的人都应该让贷款行每月提前扣除地税，放在你的escrow户头里，这叫tax impound, 然后由贷款方准时帮屋主支付。以免自己忘记支付造成不必要的麻烦和罚款费用。对于那些没有使用tax impound的贷款人或用全现买房的屋主们，尤其是那些把房子租出去的外国投资人，请一定要记住交地税的时间，因为地税账单是不会寄到你的国外住址的。加州橙县地区的交税方法很简单，可以到下面这个官方网站用信用卡支付或者用银行帐号支付：www.tax.ocgov.com可用地址搜索或者用( Assessor＇s Parcel number (APN)号码搜索，每个房产都有一个APN号，进去以后你该交的地税都会清清楚楚的列在那儿，然后你再选择支付方式。橙县地区的基本地税大约是房价的1.05%，有的还要加上各种附加税Mello Roos，每年固定的从几百到几千美元不等，买房的时候一定要问清楚。加州洛杉矶地区的交税网站是：www.lacountypropertytax.com也可以在网上支付，不过你只能用房产的AIN号（Assessor＇s Identification number) 来搜索，然后你还需要知道你的PIN号（personal identification number) 才能支付。PIN号在地税账单上可找到。如果你没有地税账单还很麻烦。具体该怎么做网站上有说明。洛杉矶地区的基本地税大约是房价的(1.05-1.3)%，有的还要加上各种附加税CDF或Mello Roos，每年固定的从几百到几千美元不等。忘记付地税的代价很高，不仅被罚款，时间久了还可能被拍卖，所以请美国屋主们引起高度重视。六） 补充地税 Supplemental property tax bill虽然在转户期间我们都会让买方知道并签署一份补充地税的通知，但往往等到屋主收到这个账单时就忘记怎么回事了。买房交易结束后的第一年才有这项补充地税，主要是由于买方的买价和卖方的地税基价有差别而引起的。比如说，卖家在10年前用50万买的房子，现在以100万卖出，而这时卖家的地税基价可能只有55万（地税基价的涨幅很小），那么补充地税就是按这个差价45万来计算的，至于补交多少天的地税要根据成交的日期。如果成交日在2017年1月15号，转户公司会在扣出卖家15天的地税而扣除买家5个半月的地税（从1月15号到6月30号）之后帮买卖双方支付地税。然而这时扣除的地税是按照卖家的地税基价来计算的，因为买家2017年的新地税单要10月份才出来，按照买家的成交价100万从2017年7月1号到2018年6月30号来计算的，那时买家就会收到那个以45万来计算的5个半月的补充地税。当然如果房价不是升而是跌了，那么就不会有补充地税，相反还可以得到一点返回。七） 产权证 Grande Deed 加州的产权证很简单，是卖方转让产权时在公证人员前签署的一份文件，不像中国的房产证或土地证那么精致。一般在成交之后一个月内邮寄到购买的房子地址或买家指定的地址。只要确定买卖交易在本地政府county office登记以后，有没有这个产权证并不是那么重要。另外提醒一下，在成交登记以后，你的名字和地址就成了公共情报了，任何人都可以查得到你买了什么样的房子，花了多少钱，是否有贷款等等。同时你也会收到一些垃圾邮件，有的看似政府寄来的，有你的产权证拷贝，还要你交几十元美金帮你申请什么不必要的东西，我有不少客人上过当，请不要随便付钱，小心就是。八） 管理公司，税号Tax ID （TIN） 和会计师对于那些外国买家，尤其是不住在美国的投资人，如果打算把房子租出去，建议找专业管理公司Property Management co. 来管理，否则以后发生一些意想不到的事情却鞭长莫及，多的钱都花出去也不一定能解决问题。每月管理费用大约是租金的6-10% 再加上首次签约费用$500 左右。投资人没有社安号的话一定要申请一个税号Tax ID或TIN，最好在交房以前就开始申请，可以自己申请也可以委托会计师申请，估计需要一个多月的时间。一般的管理公司在签合同时就需要税号，否则不予受理。管理公司每月要从租金里预扣外国投资人30%的联邦税和7%的加州税。如果外国投资人能提供出租屋以外的加州地址，那么管理公司就可以不预扣30%的联邦税。至于被预扣的税能拿回来多少呢？每年报税抵税的时间是1月到4月15号，每个投资人都应该聘请一个专业的有经验的会计师来出谋划策报税抵税，这相当重要！但你需要保存，收集和整理过去一年的相关收入和开销，等你收到管理公司给你寄的1099表以后全部交给会计师办理。以上信息出自本人经历，仅做参考，如有变动也不再此更新。如有问题或建议，欢迎微信联系，微信号：1229138483范晓天 Roxanne美国加州房地产经纪2017年2月17号写于美国新港海滩Newport Beach电话：949-698-8238Email：[email protected]
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