在加拿大
有米地产第八篇：如何在新港之鹈鹕峰Pelican Crest买房？ 春江潮水连海平， 海上明月共潮生。 江天一色无纤尘， 皎皎空中孤月轮。 鸿雁长飞光不度， 鱼龙潜跃水成文。 一曲春江花月夜， 独秀千百全唐诗。 豪宅易得，美景难求。 从Newport Coast Drive开往海边， 左边是水晶湾Crystal Cove, 右边就是鹈鹕峰Pelican Crest。 水晶湾Crystal Cove起步价300万，最高价3800万。 鹈鹕峰Pelican Crest起步价600万，最高价 4500万或更高。 水晶湾Crystal Cove部分开发商建造，部分屋主建造。 鹈鹕峰Pelican Crest全部是屋主建造 水晶湾Crystal Cove的景观是一片大海，碧翠无边。 鹈鹕峰Pelican Crest的景观是高尔夫、大海、港口、海岛，如梦如幻。 为了保护隐私，下面我们不具体介绍哪一套豪宅，只介绍鹈鹕峰Pelican Crest社区的土地。 1995年左右，尔湾公司就买下了这块山头。 对，又是尔湾家族的手笔。 1997-2003年，三平一通之后，尔湾公司开始对外销售地块。 大概100-400万/块不等。 买家2002年花400万买一块土地， 拿手里12年，每年交5万房产税，共交60万美金。 2015年买家花400万把房子盖好，总房价变成了800万。 买家2015-2019每年交9万的房产税，5年共交45万。 买家合计总成本是800 60 45=905万。 2019年的售价在1800万美金左右。 2015-2019年共赚了890万。 年均大概10-15%的收益。 若再用贷款杠杆，资金收益率再15-25%了。 保值不？什么都不操心，被动收入可以不？ 都赶上半个巴菲特了。哈哈！ 鉴于Pelican Crest已经建成的豪宅， 价格从600-4500万不等， 买家如何才能算明白买赚了还是买亏了？ 还是那句话，黄金有价玉无价。 整个小区共计152套豪宅， 平均每年上市6-7套房子， 再对比一下装修、户型、景观、个人喜好， 能下手的不过1-2套， 所以无法用常规去衡量每套豪宅的价值。 喜欢了，就甭犹豫，让自己任性一把，没错的。 但也不能不侃价呀， 老板家的钱也不是大风刮来的， 最好的办法是请一位独立估价师来做个评估。 估价的方法，常规的对比法没有用了， 只好把市场成交价拆分成“土地价值”和“房屋结构价值”， 再参考卖家的购入价，持有年限等等，一步步的形成一个参考价。 具体操作如下： 第一步：先查出来2018-2019年本小区成交数，假定是6套。 第二步：通过税单查看每一套房子的Land土地价值和房屋结构Improved价值。 第三步：用6套房的Land价值总和, 除以land面积之和，求出land的单价A。 第四步：用6套房的Improved价值总和，除以Improved面积之和，求出Improved的单价B。 第五步：回到你打算买的豪宅，用land也就是lot面积乘以A, 用房屋面积乘以B。 第六步：两个数据加到一起，就是这个豪宅的市场均价。 第七步：根据景观、装修、朝向、年代做正负5%的调整。 第八步：这就是豪宅的最终参考价了。 经纪抱着这个参考价，就有能力去和卖家讨价还价， 让侃价看起来通情达理、充满感情。哈哈！ 下面看看过去三年成交房源的侃价空间。 总结一下，豪宅买卖，首先要算出参考价，然后去侃价3-10%，见好就收！ 豪宅常有，美景难求， 前方是海，论茶问酒， 赶快下手，切行切珍惜。 文章中所有图片来自网络，版权归原作者所有，若有侵权，请联系删除，谢谢！
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