加拿大华人论坛 美国房产买卖在美国买了房,为什么需要买保险?



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这里的保险指的是人寿保险。众所周知,在美国买了房都要买房屋保险,事实上法律并没有要求你一定要买,但基于一旦你的房子发生事故,例如发生火灾或别人在你家受伤,为了保证你的房产投资不受损失,都应当购买房屋保险。买人寿保险也是同样的原因:抵御风险。 那么对于在美国购房的海外投资者,具体有哪些风险呢?    1.遗产税的风险 中国人有将财产传给后代的习惯,这在中国目前没有任何问题,自己的财产想给后代多少就给多少,但到了美国情形却是大不同,美国是一个“万万税”的国家,特别是对财产转让征税是下手绝不留情。有的人在中国打拼几十年,辛辛苦苦积累下不菲的家产,获得了美国绿卡是喜事,但如果过世,积累的财富就面临被“山姆大叔”征收高额遗产税的风险,即使这些财产是在中国,而不是在美国,“山姆大叔”也是一视同仁,该征税就征税。 遗产税法以定居 (residents)来决定纳税人是否为税务居民,不以移民身分,而以定居的意愿和事实来决定是否遗产税税务居民。美国遗产税税务居民就全球资产缴纳遗产税赠与税,但可享有545万美元的免税额。对于非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承,则只享有6万美元的免税额,其余超出部分根据离世时的房产价值缴纳遗产税,税率可高达40%。需要注意的是,遗产税不同于所得税,不管所投资房产有无增值,房产价值的接近40% 部分将会无偿赠送给山姆大叔,这可能是每个投资人都不希望看到的。 人寿保险是应对遗产税的天然武器。因为它正好在房屋所有人(被保人)身故,面临大额税负时提供身故赔偿这样一笔大额的流动资金,从而对冲了遗产税的影响。对于非美国遗产税纳税居民,一个额外的好处是保险的赔偿并不计入遗产,不会导致遗产税增多。而且无论继承人到时候是不是美国居民,缴完遗产税后剩余的赔偿都不会计入当年收入,不需要缴收入税。    2.贷款的风险 房贷英文Mortgage,又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议,借款人预先收到贷款款项,然后在规定的年限里分期偿还,直至全额付清为止;如果借款人未能偿还贷款,贷方有权将房子收回拍卖(Foreclosure - 止赎)。 在美国买房贷过款的人都知道,银行要求你一定要购买房屋保险,否则他不会贷款给你。此外银行还会建议你购买房贷保险(mortgage insurance),这个其实说到底就是一个人寿保险,以你的贷款金额为保额,保证万一你发生意外,家庭收入来源中断,你欠银行的钱由保险公司来还。银行当然是处于保护自己的角度考虑,但对于我们个人,这个风险是切实存在的。而且我们需要考虑的不仅仅是贷款额,如果你有未成年小孩,还有抚养费,大学学费,如果有不上班的太太,还需要留若干年的生活费等等,这几项加在一起才是你需要的保险的总额。   3.法律诉讼的风险 许多华人都喜欢把钱投资在地产上,都有物业在收租,因此经常成为一些别有用心的人的目标,特别容易被官司缠身。通常原告律师都会精心挑选他们的被告,一旦发现发现被告有物业,那么原告律师会很乐意接这个案件。中国有句话叫做“未雨绸缪”,说的很对。为了在官司中保障自己,那就必须在官司到来前做好准备。如果有人已经对你提出起诉,那时候再做准备就已经太迟了。人寿保险中的现金值不受任何官司或债权人的追讨,享受司法豁免的保障。 二十年前美国有个轰动一时的辛普森案,辛普森打刑事官司赢了,免了牢狱之灾,但打民事官司输了,要赔偿几千万美元,辛普森几乎所有的财产、房子、地、银行存款、股票、生意都要拿去赔偿。但辛普森有很大的人寿保险,其中的现金值据说有上百万,这笔钱就安然无恙。辛普森可以提领或借的方式拿出来供自己用,而不必拿去付赔偿金。所以拥有永久性的人寿保险是作资产保护的一项主要方式,是打不破的坚盾。   除了低于上述风险,美国的保险经过200多年的发展,目前拥有最成熟的市场和最先进的产品。在美国的8000多家保险公司,激烈的市场竞争让消费者成为最大的赢家。 从保费上,在美国、中国大陆,中国香港买相同的保额的寿险,美国的保费只有中国大陆的五分之一,中国香港的三分之一。也就是说,买同样的保险,在中国大陆所花费的钱大约是美国的五倍。从产品类型上,美国市场除了拥有大陆和香港都还没有的投资型保险和指数型保险。其中指数型保险可以跟随股市指数获得免税收益而保证只赚不亏,已经成为市场的主流。从保单条款上,美国的保险法都是为保障投保人的权利而设立,在遭遇理赔争议时,对客户的保护程度是远大于中国国内。从服务理赔上,流程非常简单,只要提出死亡证明以及死亡理赔申请单即可申办理赔。若是非美国公民居民,也只需要将死亡证明翻译成英文并公证后,连同死亡理赔单一起送回保险公司即可办理赔偿。保险公司即会支付美金支票给受益人,受益人可以在全世界任何地方存入户头。    

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