在加拿大
原文链接： https://cissymatexasrealtor.com/houston-realestate-investment/ 休斯顿是美国第四大城市，第三大港口，最大的石油工业中心。这里房产便宜，居住成 本低，生活节奏缓和，生活压力小，每年都吸引成千上万的人口从世界各国各地来就业 及居住。2010年至2018年间，休斯顿统计人数骤增约18.2％，新增居民逾100万人，在 全美所有都会人口增长数量中排名第二。在同样的8年里，加州外迁人口高达71万。更 多信息，查看休斯顿简介。 除自住房以外，休斯顿的投资房也越来越多的受到本地，美国东／西海岸，中国的投资 人喜爱。诚实的说，和加州相比，休斯顿房产的升值空间不算高，但价格却是加州同类 别／条件的房产价格的二分之一，甚至是四分之一。这对于投资资金没有特别多的投资 人来说，无疑是更好的选择。更重要的，休斯顿投资房的租售比和现金回报率远远高于 加州，适合更期待现金流的投资人们。更多信息，查看投资方案例。 对投资房来说，房子的升值空间及投资回报率Cap， 是首当其冲。今天，Cissy Ma德州 地产就来跟大家普及几个在休斯顿投资房产不能踩的坑。 1. 黄金租金价格区间 投资人们通常认为，价格越便宜的投资房回报率就越高，因为投入资金少。比如一个15 万的联排别墅或小别墅（Townhome or Single Family），租金$1200/月，看起来投资 回报率很高。然而他们忽视了：花费一个月$1200房租的租客们是一个怎样的群体？他 们教育水平如何？大学文凭还是大学肆业？他们收入稳定吗？他们的信用良好吗？他们 会不会拖欠房租并花费房东大量时间和精力每月定时收取房租，甚至交不起房租需要房 东使用法律手段驱逐？他们会不会在被驱逐后破坏房屋或采取报复行为？以上的任何一 个不确定因素都能轻而易举让房东一年租金收入付诸东流。 同样，有些投资人在期待现金流的同时也期待较高的升值空间，买到一个价值50万，位 置较好的投资房，租金在$3000/月。当经济波动时，租房需求量降低，租金预算降低， 空房率增大。相较于租金在$1800-2000/月的投资房，投资人的租金收入损失较大；对 每月还在缴付贷款的投资人来说，更是压力山大。因此，租金较高的投资房，风险也更 大。当然，也不排除投资房位于常年租房市场求大于供的好位置，事无绝对。 Cissy Ma 认为，在休斯顿，投资房的黄金租金价格区间为$1800-$2500/月。数字 根据投资区域浮动。 2. 一定要了解租房市场 经常看到房产经纪人的广告中都有高回报投资房的宣传字眼，也同时给出了准确的房价 和租金，按数字算下来的确回报率非常可观。然而，投资者们一定要做Due Diligence （功课），去核实是否能租到这么多钱，更重要的是，上市多久能租出去？Cissy ;经常收到投资人发来感兴趣的投资房，并寻求意见。的确，很多都如同广告说的那样 ，对的价格和没有差的很多的租金，然而在研究租房市场时，大片的紫色（正在市场上 出租的房产），而红色和黄色却寥寥无几（已出租或已签合约的出租房）。试问，在一 个供应远大于需求，竞争激烈的市场，您期待何时租出您的投资房？投资回报率从何而 谈？ 因此，了解投资房所在区域的租房市场尤为重要，衡量它的一个重要指标就是 - DOM (Days on Market) 。所在区域的出租房多少天内能出租？一个星期内是非常 抢手，1个月内也还不错，3个月以上就要好好考虑了。当然，偶尔会有特殊情况，比如 说新冠疫情。 3. 学区房一定是好投资？ 很多投资人都认为，学区房将是最好的投资目标 （查看休斯顿公立小学全攻略）。 Cissy认为，不一定。为了让孩子们从小就读高分学校，学区房是每一位家长削减脑袋 也要买到的，这主要是为了自住。当然，不否认的，也有一部分家长因为付不起高昂的 贷款而选择压力较低的租房。但是，当学区内的房子供应量/库存水平很大，隔壁还在 不断建新房的情况下，您的投资房如何在租房市场中脱引而出？举个例子，Katy以盛产 高分学校著名。在2019年，市场上有几百间价格不等的出租房待租。一眼望去，绿压压 的一片（待租），而真正租出去的是寥寥无几。很多房东不得不断降价，甚至将$2000 的租金降低到$1700或更低以赢得竞争，还有大量的房产在市场上超过180天。遭此厄运 的还有Katy的卖房市场，新房的不断建设让竞争变的更火热，升值空间长年无法实现。 Cissy Ma 认为，Katy绝对是一个性价比较高的自住房选择，却不是一个非常好的 投资选择；投资房更注重市场和需求，而好学区并不代表市场和需求。 4. 物业管理费（HOA) 投资人经常来咨询，你觉得这个Condo怎么样？你觉得这个Townhome如何？在美国，很 多Condo，Apartment, Towhome 由于共享大片的公共区域和设施，需要物业管理公司来 打理，因此物业管理费高达$300-500/月，当然也有更低或者更高。投资人在投资房产 时一定要考虑这项支出。一个Condo，Apartment可以很便宜，只要15万，租金每月$ 1400，HOA就扣掉了$350，还有地税，保险等等，回报率大打折扣。 Cissy Ma 认为，在休斯顿投资房产，物业管理费用务必控制在$300/月以内，以 获取高回报率。 5. 了解HOA关于出租的条款 大部分物业管理公司（HOA) 对业主出租自己的房产是没有限制的。但是，休斯顿却存 在一些HOA只允许业主自住，并禁止业主出租房产，目的是为了保证小区居民质量，提 高居民居住率。在美国，物业管理公司权限说大不大，说小也不小。违反HOA条例将需 要缴纳不同数额的罚金，拒绝缴纳罚金还会遭到HOA的起诉。和HOA打官司是一件及其吃 力不讨好的事情，不仅大概率输掉官司，而且HOA是花着你交的物业管理费跟你打官司 ，毫无畏惧。 买投资房前一定要确定，HOA对业主出租自己的房产是没有限制的。这个坑千万不要踩 ，不然投资房就只能搬来休斯顿自住了。 6. 不要过分在装修上省钱 因为投资房需要稍微的整修，投资人以非常好的价格购入房产。但却为了省钱，而潦草 装修 － 反正租客也不会爱惜，毕竟是投资房。明明是需求很大的区域，却迟迟收不到 租房申请。这种情况很常见，因为小区里有跟你价格相同，却油漆更漂亮，大理石桌面 ，复合地板的出租房。如果你不是在同价位内最漂亮的出租房，你的投资房将也一定不 是第一个租出去的。只有等到所有比你更漂亮的出租房出租之后，如果运气好的话，没 有其它更好的房源上市，才会轮到你。当然，你可以选择降价$100去竞争，但能够付得 起$1900租金的租客，$2000租金也一定不会是个大难题。大部分租客是完全愿意为更漂 亮更舒适的房产每个月多付$100-200。 Cissy Ma 建议，当你的经纪人为你争得到很好的投资房Deal，一定不要吝啬做适 当的装修，刷漆，换地板，更换较新的洗碗机... 最漂亮的出租房一定是第一个出租的 ，降低空房率才是投资王道之一。 总结 投资房产是一件很有乐趣，同时，也是需要动脑经的事情。胆大 － 相信自己的眼光， 动手快准狠！心细 － 认真考虑方方面面，做好准备。你一定会有所收获！！ 如果你对休斯顿投资房有任何问题，请随时与Cissy Ma 德州地产联系。Cissy很 高兴跟您分享更多休斯顿地产市场信息和推荐高回报投资房！
联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
·中文新闻 从送货司机到首席执行官：Don Meij 在达美乐结束 40 多年的职业生
·中文新闻 丽贝卡·瓦尔迪在社交媒体上发表大胆声明，在科琳·鲁尼签署《