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ChineseinLA 华人网-尔湾Irvine首选经纪        加州尔湾/新港 海景 学区房专家 手机 1-949-391-7888  微信 alwa007 - 加我微信 - 有问必答    www.AlvinWangHOME.com    https://www.compass.com/agents/la/alvin-wang/  -- 洛杉矶/尔湾总部 －    · Alvin Wang 汪智升，Broker 执照DRE#01883462 以多年房产经验，服务侨胞在美国快速，有效率的买卖房产。 Alvin 是一名获得认证的美国国家商业房地产顾问。  · 毕业与 UCLA 大学，Stanford 史坦福大学企业管理双硕士学位。  · 至2011-2019，荣誉为新港/尔湾Zillow 排行首席房产经纪。  · Toll Brothers 建设商荣誉首选经纪    1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent 美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨，所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需要提供市场分析与房源，协助客户运用资金，顺利买房。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需支付经纪人任何费用。  2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection 经纪人会根据买家的要求与预算，帮买家选择合适的房源，并且陪同看房，直到买家选中满意的房子为止。  3. 签订买房合约书，商定价格 Making Offer 选定目标后，买方经纪将对该房产做全面的市场分析，详细的解释合约，提供合理的买价给买主参考，协助买主签署合约，买主也必需提供资金证明与3% 的订金，递交给卖方。如果贷款的话也需要附上贷款预批信。买方经纪此时会与卖方积极交涉，协商价钱和附加条件，全力维护买家利益，直到买卖双方签订合约为止。 *买家必须提供购屋资金证明，有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。 *买家必须在美国开户，提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。 *订金通常为房价的 3%。  4. 入过户交易过程，订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow 美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。 意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。  5. 房屋检查 Home Inspection 在美国房屋过户前，买方必需自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行屋顶, 游泳池，水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国，卖家有权选择维修或不维修，买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。  6. 贷款和估价Mortgage Loan Processing and Appraisal 贷款Mortgage Loan 如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入过户交易算起，至少需要30-45天 （vs. 现款买房12-15天）。首先买家必须依照银行要求的时限内，尽快准备好买卖合约，购房资金证明，银行所需要的文件等等，才能够在安全的时间内取得银行贷款的审批。 估价Appraisal 1) 需要贷款的客人，银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价。如果估价比成交价格低，买主可以有三种方式:(1)当房市抢手，卖家不愿降价时，由买家自行补足贷款不足的差额，(2) 与卖方协商卖价，达到银行评估结果。 (3) 买主中止交易。 2) 现金买家也可以自行请有照的估价公司来评估房价，作为参考。如果购屋金额全部在美国境内，最快可以在7~ 15天内完成所有交房手续。  7. 审阅房屋报告Review Seller's disclosure 美国加州房地产法规非常保护买方权益，当房屋进入房管交易公司，卖方必需提供将近二十份的房屋相关报告给买家。有产权报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，周围环境有无污染物报告等等。这些都可以帮助买主了解将买的房屋，也可以在买房缓冲期间内做最后的决定。  8. 白蚁检查 Termite Report 美国的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告，如果需要清除白蚁，通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。  9. 取消意外限制条款 Contingency Removal 在美国为保护买家权益，经纪人通常会协助客人在合约中拟定三个附带条件，作为最后买房的缓冲，但是卖主有权接受或不接受。如果卖主同意，一般在合约中会注明在17天内去检视以下三个问题，如果17天内买主觉得以下有任何一个问题都无法获得满意的解决，买主可以终止交易，拿回订金。这三个附带条款如下 1) 房屋检查相关报告显示有严重问题 2) 买主贷款无法得到银行批准 3) 估价报告远低于买价， 但是过了17天买房缓冲期，买主觉得没有任何问题，并且签署同意取消这三个房屋附带条款后，房屋即将进入过户的最后阶段。如这时买主反悔，否则订金可能被没收，也可能牵涉到其他违约责任。订金不仅会被没收，也可能牵涉到其他违约责任。  10. 做签字前房屋的最后的检查Final Inspection 在交易结束前三日，将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查，孰悉门锁和家电使用方式，并且确认维修项目的完成，但是此一检查并不构成取消买房的借口，因为买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。  11.购买有关保险。 Home Insurance 美国法规规定，过户其间屋主需要买保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，建议请教专业保险经纪人  12. 如有贷款,签署贷款文件。付齐房款。 Close Escrow 如果没有贷款，全款需在购房合同内规定的时间内，汇入交易公证公司，公证公司会完成过户手续，交易结束。 如果有贷款，银行大约在预先放贷审批通过后大约3周左右，正式批准贷款，准备放款。买家这时会被通知去公证交易公司签署贷款文件，缴付首付款以及各项手续费等。当买家签署完上述文件后，大约在1~2个工作天后，银行将放款并通知公证交易公司，产权公司完成房屋产权过户，大约还须一天的时间去政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。 在交易结束当日，买买双方将交收钥匙，买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。大约一周后，买主将收到房屋产权证书  ============== 想在美国购房，有任何问题都请微信和我联系。我会尽力帮您。谢谢。   ==============   尔湾特别介绍 ============ 尔湾市位于美国加州橙县, 成立于1971年,是 CNN 排名在美国最佳居住城市前十名。尔湾市在国际上享有盛誉，被称为全美最为成功统一设计规划城市社区，并且是美国一些最成功的企业的总部所在地。该市占地约 170平方公里 km  2。2014，总人口24万，其中将近45%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻新兴的中型城市，成立时做了完整的城市规划，加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计，环境优美丶街道宽广丶市容整齐丶社区内绿树成荫，是由着名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。  两千年前，在这片土地上曾经生活着通瓦（Tongva）印第安人。从1769年，西班牙探险家和殖民者来到这里，在这片土地上建起堡垒和布道所，并开始牧养牲畜。后来，随着时代的变迁，这里先后建起了牧场丶铁路丶居民区和小镇。1959年，拥有这片土地的尔湾家族，以1美元的价格将4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区，随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市蓝图，这逐渐发展成当今的尔湾市。 今天，尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心，因其生机勃勃的商业环境而着称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩：宜人的气候丶大量受过良好教育和技术培训的劳动力丶全美最安全的社区丶充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。在尔湾市汇聚了许多技术产业集群，如医疗设备制造商丶生物医疗公司丶电脑软件和硬件生产商和汽车设计公司等。这里不仅有着名的加州阳光丶富于创业精神的商业环境，还有众多的工作机会，尤其是在高科技行业和半导体行业。例如，着名的电子游戏“星际争霸”丶“暗黑破坏神”丶“魔兽争霸”和“魔兽世界”的开发商暴雪公司（Blizzard），其总部就位于加州尔湾市。 尔湾市2014年平均家庭收入约为153,935美元,是个富裕的城市；美国人口调查局将尔湾市列为全美人口最高收入城市排行榜第七位，美国CNN Money 杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名，商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。RelocateAmerica 将尔湾市评选为最佳居住地之一。Parents杂志将尔湾市列为美国最适合建立家庭的城市之一。 宜人的气候，优良的学区，理想的治安状况等因素，成为许多人特别是华人选择居住在尔湾的原因。最近十年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的多家华人超市丶餐馆丶书局丶各种面向华人子弟的才艺学校如中文丶舞蹈丶音乐丶绘画等都在尔湾市安家，给华人创造了更加良好的居住环境。 全美最安全城市尔湾市也在2010-2014年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的大型城市中犯罪率最低的城市。城市犯罪率比国家平均犯罪率低83.48%,比加州的平均犯罪率低84.97%,城市财产盗窃犯罪率比国家平均犯罪率低53.76%。比加州平均犯罪率低48.6%。尔湾的良好的教育制度，高收入居民，让她成为了美国最安全的城市。 卓越的学校在最近的“大学同等水平课程” Advance Placement 测验中，尔湾市高中生的通过率是73%，相比之下，加州高中生的平均通过率只为23%，而全美高中生的平均通过率为35%。尔湾市联合学区在全美教育系统的排名中一直处于顶尖的水平。尔湾市的学校为学生提供创新型教育项目丶小组协同教学和优秀社区参与项目。尔湾市联合学区包括23所小学丶5所中学和4所高中。该学区的教育基金会为各个学校的声乐和器乐奖项丶计算机实验室现代化等项目提供资金支持。尔湾市的学生的学术能力评估测试（SAT）成绩向来在橙县名列前茅；该市90%的高中毕业生考入大学继续深造。 尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内，该学区内有四所高中，分别是：大学高中(University)丶北木高中（Northwood)丶伍德布里奇高中（Woodbridge）和尔湾高中(Irvine)。尔湾地区的高中API成绩平均在900分以上。其中，大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。Northwood 则排第96名。中学API评分均在900以上。小学更是优秀，有十八所学校的API成绩超过900。 尔湾市学风鼎盛，拥有众多高等学府，包括美国加州大学尔湾分校（UC Irvine）丶康科迪亚大学(Concordia University)丶尔湾谷学院(Irvine Valley College)，的南加州大学橙县分校（University of Southern California）丶布兰德曼大学（Brandman）丶Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)丶加州州立大学富勒顿分校（CSUF）丶拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学（Pepperdine）等。  公园和公共空间 尔湾市拥有约52平方公里的自然保护区丶野生动植物公园和小径，构成了一个综合的自然生态空间。 在尔湾市内，有众多社区公园，如北木社区公园（Northwood Community Park）。该公园内的北木感恩和荣耀纪念馆（Northwood Gratitude and Honor Memorial ）是美国战后修建的第一个纪念馆，它记录了美国在伊拉克和阿富汗战争中死亡的军人。除此之外，该公园内一些战争纪念碑也很有独特，它们每年都会进行更新。 尔湾市也会举办多个活动供该市的民众参加。每年的十月，尔湾市举办盛大的“全球村节目”，以庆祝在尔湾市和橙县的公民多元化。该节包括展示本地商业丶开展多文化娱乐活动和品尝各世界各地美食等内容。 房地产价值尔湾市的生活和娱乐设施非常完善，在该市购买住宅是非常明智的投资选择。尔湾地区的房子因地区不同，小的独立屋从80余万美元起，贵的房子可达2000万美元。这个城市最近半年房屋的平均价位是97万美元,平均建筑年龄在1986年。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge，这里的高级住宅区的平均房价在250万到600万美元之间。  ==============  尔湾市独特性 －  1. Master Planned Community － 城市规划，绿化完善，生活方便（有多个华人超市/餐馆）。  FBI 排名全美国最安全城市。http://lawstreetmedia.com/crime-america-2015-top-10-safest-cities-200000/  2. 学区好 (所有尔湾公立学府都是美国前5%的蓝带学院)  3. 房地产性价比高 ，保值，容易出租。租客品质高.    尔湾介绍：  http://member.thehouseclub.com/wechat/agent/showAgentArt.wx?id=36697    全新楼盘  本经纪公司代理各大建设商楼盘，荣誉为Toll Brothers, Lennar 建设商首选经纪 - 保证客户享有上万元的特别优惠价。 不要错过良机。  海内外现款或贷款客户均可报名。不用支付押金。无需任何费用。到时候决定不进行购买也不罚款。新房位置先到先得，请今天就报名。微信 Alwa007    Orchard Hills www.orchardhills.info 尔湾全新山景门卫社区。140万起  Altair 尔湾全新山景门卫社区。140万起  Great park 尔湾最新打造大公园社区。 60 万起    想在美国购房，有任何问题都请微信和我联系。我会尽力帮您。谢谢。    ==============    

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能介绍下，已经购得房屋后，自己如何缴地税吗？谢谢！

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能介绍下，已经购得房屋后，自己如何缴地税吗？谢谢！ 各个城市都有自己的网站，可用来缴纳房地产税。用Google 搜索即可。 在橙县地区，包括尔湾和新港市，可以用： http://tax.ocgov.com/tcweb/search_page.asp 来搜索自家地址，再用支票账户来缴纳地产税。每年分两此交：11月和 4月 By 冰水柠檬茶

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各个城市都有自己的网站，可用来缴纳房地产税。用Google 搜索即可。 在橙县地区，包括尔湾和新港市，可以用： http://tax.ocgov.com/tcweb/search_page.asp 来搜索自家地址，再用支票账户来缴纳地产税。每年分两此交：11月和 4月

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www.AlvinWangHOME.com 智升地产加州尔湾/新港 海景 学区房专家手机 1-949-391-7888中国直拨 950-4035-0286微信 alwa007 - 加我微信 - 有问必答 1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨，所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需要提供市场分析与房源，协助客户运用资金，顺利买房。美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需支付经纪人任何费用。2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection经纪人会根据买家的要求与预算，帮买家选择合适的房源，并且陪同看房，直到买家选中满意的房子为止。3. 签订买房合约书，商定价格 Making Offer选定目标后，买方经纪将对该房产做全面的市场分析，详细的解释合约，提供合理的买价给买主参考，协助买主签署合约，买主也必需提供资金证明与3% 的订金，递交给卖方。如果贷款的话也需要附上贷款预批信。买方经纪此时会与卖方积极交涉，协商价钱和附加条件，全力维护买家利益，直到买卖双方签订合约为止。*买家必须提供购屋资金证明，有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。*买家必须在美国开户，提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。*订金通常为房价的 3%。4. 入过户交易过程，订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。5. 房屋检查 Home Inspection在美国房屋过户前，买方必需自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行屋顶, 游泳池，水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国，卖家有权选择维修或不维修，买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。6. 贷款和估价Mortgage Loan Processing and Appraisal贷款Mortgage Loan如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入过户交易算起，至少需要30-45天 （vs. 现款买房12-15天）。首先买家必须依照银行要求的时限内，尽快准备好买卖合约，购房资金证明，银行所需要的文件等等，才能够在安全的时间内取得银行贷款的审批。估价Appraisal1) 需要贷款的客人，银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价。如果估价比成交价格低，买主可以有三种方式:(1)当房市抢手，卖家不愿降价时，由买家自行补足贷款不足的差额，(2) 与卖方协商卖价，达到银行评估结果。 (3) 买主中止交易。2) 现金买家也可以自行请有照的估价公司来评估房价，作为参考。如果购屋金额全部在美国境内，最快可以在7~ 15天内完成所有交房手续。7. 审阅房屋报告Review Seller's disclosure美国加州房地产法规非常保护买方权益，当房屋进入房管交易公司，卖方必需提供将近二十份的房屋相关报告给买家。有产权报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，周围环境有无污染物报告等等。这些都可以帮助买主了解将买的房屋，也可以在买房缓冲期间内做最后的决定。8. 白蚁检查 Termite Report美国的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告，如果需要清除白蚁，通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。9. 取消意外限制条款 Contingency Removal在美国为保护买家权益，经纪人通常会协助客人在合约中拟定三个附带条件，作为最后买房的缓冲，但是卖主有权接受或不接受。如果卖主同意，一般在合约中会注明在17天内去检视以下三个问题，如果17天内买主觉得以下有任何一个问题都无法获得满意的解决，买主可以终止交易，拿回订金。这三个附带条款如下1) 房屋检查相关报告显示有严重问题2) 买主贷款无法得到银行批准3) 估价报告远低于买价，但是过了17天买房缓冲期，买主觉得没有任何问题，并且签署同意取消这三个房屋附带条款后，房屋即将进入过户的最后阶段。如这时买主反悔，否则订金可能被没收，也可能牵涉到其他违约责任。订金不仅会被没收，也可能牵涉到其他违约责任。10. 做签字前房屋的最后的检查Final Inspection在交易结束前三日，将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查，孰悉门锁和家电使用方式，并且确认维修项目的完成，但是此一检查并不构成取消买房的借口，因为买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。11.购买有关保险。 Home Insurance美国法规规定，过户其间屋主需要买保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，建议请教专业保险经纪人12. 如有贷款,签署贷款文件。付齐房款。 Close Escrow如果没有贷款，全款需在购房合同内规定的时间内，汇入交易公证公司，公证公司会完成过户手续，交易结束。如果有贷款，银行大约在预先放贷审批通过后大约3周左右，正式批准贷款，准备放款。买家这时会被通知去公证交易公司签署贷款文件，缴付首付款以及各项手续费等。当买家签署完上述文件后，大约在1~2个工作天后，银行将放款并通知公证交易公司，产权公司完成房屋产权过户，大约还须一天的时间去政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。在交易结束当日，买买双方将交收钥匙，买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。大约一周后，买主将收到房屋产权证书==============想在美国购房，有任何问题都请微信和我联系。我会尽力帮您。谢谢。==============尔湾特别介绍============尔湾市位于美国加州橙县, 成立于1971年,是 CNN 排名在美国最佳居住城市前十名。尔湾市在国际上享有盛誉，被称为全美最为成功统一设计规划城市社区，并且是美国一些最成功的企业的总部所在地。该市占地约 170平方公里 km 2。2014，总人口24万，其中将近45%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻新兴的中型城市，成立时做了完整的城市规划，加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计，环境优美丶街道宽广丶市容整齐丶社区内绿树成荫，是由着名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。两千年前，在这片土地上曾经生活着通瓦（Tongva）印第安人。从1769年，西班牙探险家和殖民者来到这里，在这片土地上建起堡垒和布道所，并开始牧养牲畜。后来，随着时代的变迁，这里先后建起了牧场丶铁路丶居民区和小镇。1959年，拥有这片土地的尔湾家族，以1美元的价格将4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区，随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市蓝图，这逐渐发展成当今的尔湾市。 今天，尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心，因其生机勃勃的商业环境而着称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩：宜人的气候丶大量受过良好教育和技术培训的劳动力丶全美最安全的社区丶充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。在尔湾市汇聚了许多技术产业集群，如医疗设备制造商丶生物医疗公司丶电脑软件和硬件生产商和汽车设计公司等。这里不仅有着名的加州阳光丶富于创业精神的商业环境，还有众多的工作机会，尤其是在高科技行业和半导体行业。例如，着名的电子游戏“星际争霸”丶“暗黑破坏神”丶“魔兽争霸”和“魔兽世界”的开发商暴雪公司（Blizzard），其总部就位于加州尔湾市。尔湾市2014年平均家庭收入约为153,935美元,是个富裕的城市；美国人口调查局将尔湾市列为全美人口最高收入城市排行榜第七位，美国CNN Money 杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名，商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。RelocateAmerica 将尔湾市评选为最佳居住地之一。Parents杂志将尔湾市列为美国最适合建立家庭的城市之一。 宜人的气候，优良的学区，理想的治安状况等因素，成为许多人特别是华人选择居住在尔湾的原因。最近十年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的多家华人超市丶餐馆丶书局丶各种面向华人子弟的才艺学校如中文丶舞蹈丶音乐丶绘画等都在尔湾市安家，给华人创造了更加良好的居住环境。 全美最安全城市尔湾市也在2010-2014年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的大型城市中犯罪率最低的城市。城市犯罪率比国家平均犯罪率低83.48%,比加州的平均犯罪率低84.97%,城市财产盗窃犯罪率比国家平均犯罪率低53.76%。比加州平均犯罪率低48.6%。尔湾的良好的教育制度，高收入居民，让她成为了美国最安全的城市。 卓越的学校在最近的“大学同等水平课程” Advance Placement 测验中，尔湾市高中生的通过率是73%，相比之下，加州高中生的平均通过率只为23%，而全美高中生的平均通过率为35%。尔湾市联合学区在全美教育系统的排名中一直处于顶尖的水平。尔湾市的学校为学生提供创新型教育项目丶小组协同教学和优秀社区参与项目。尔湾市联合学区包括23所小学丶5所中学和4所高中。该学区的教育基金会为各个学校的声乐和器乐奖项丶计算机实验室现代化等项目提供资金支持。尔湾市的学生的学术能力评估测试（SAT）成绩向来在橙县名列前茅；该市90%的高中毕业生考入大学继续深造。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内，该学区内有四所高中，分别是：大学高中(University)丶北木高中（Northwood)丶伍德布里奇高中（Woodbridge）和尔湾高中(Irvine)。尔湾地区的高中API成绩平均在900分以上。其中，大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。Northwood 则排第96名。中学API评分均在900以上。小学更是优秀，有十八所学校的API成绩超过900。 尔湾市学风鼎盛，拥有众多高等学府，包括美国加州大学尔湾分校（UC Irvine）丶康科迪亚大学(Concordia University)丶尔湾谷学院(Irvine Valley College)，的南加州大学橙县分校（University of Southern California）丶布兰德曼大学（Brandman）丶Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)丶加州州立大学富勒顿分校（CSUF）丶拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学（Pepperdine）等。公园和公共空间尔湾市拥有约52平方公里的自然保护区丶野生动植物公园和小径，构成了一个综合的自然生态空间。 在尔湾市内，有众多社区公园，如北木社区公园（Northwood Community Park）。该公园内的北木感恩和荣耀纪念馆（Northwood Gratitude and Honor Memorial ）是美国战后修建的第一个纪念馆，它记录了美国在伊拉克和阿富汗战争中死亡的军人。除此之外，该公园内一些战争纪念碑也很有独特，它们每年都会进行更新。 尔湾市也会举办多个活动供该市的民众参加。每年的十月，尔湾市举办盛大的“全球村节目”，以庆祝在尔湾市和橙县的公民多元化。该节包括展示本地商业丶开展多文化娱乐活动和品尝各世界各地美食等内容。房地产价值尔湾市的生活和娱乐设施非常完善，在该市购买住宅是非常明智的投资选择。尔湾地区的房子因地区不同，小的独立屋从80余万美元起，贵的房子可达2000万美元。这个城市最近半年房屋的平均价位是97万美元,平均建筑年龄在1986年。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge，这里的高级住宅区的平均房价在250万到600万美元之间。==============想在美国购房，有任何问题都请微信和我联系。我会尽力帮您。谢谢。============== By alvinwanghome

good.i save.thank you.

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尔湾100万的房子，一年要交多少钱的税？

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尔湾100万的房价交的房地产税是房价的1%. 1990后的房需要另外交30年的建设税。这部分是依照最原先一手房成交价来计算的。（eg. 1990 的价格）全新一手房的房地产税还是1% 建设税（每个区不一）=加起来在房价的1.4-1.6%左右。购房后其他费用还有物业管理（每个月在$200左右）,房屋保险（$800/yr 左右）

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请问一下做的不查收入贷款，过了17天后才发现银行不批，卖方要求要么全款买要么不退定金怎么办

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