在加拿大
自从2000年来加州大学上MBA，我一直住在南加州，多年的学习，工作和生活经历让我对南加州的很多城市都很熟悉，尤其了解华人地区的房屋价位，地理情况和学区分布。丰富的美国公司财务管理经验，专业的房地产知识，认真诚恳的做事态度使得我有信心成为您值得信赖的房屋买卖，地产投资经纪人。 如果您想了解更多有关南加房屋信息，可以通过以下方式联系我们。我们的团队为顾客提供房屋买卖丶租赁丶管理一站式服务： 电话：626-373-7746 Daphne， 951-347-0949 Gary 电子邮件：[email protected]， [email protected] 微信：daphnewan2008 网站：www.cahomes2u.com 电话：626-373-7746 Daphne， 951-347-0949 Gary ************************************************************* 在美国置业了解相关税务规定非常重要，我们这里就民用住房的有关税务问题给大家做一个简单的介绍。美国的税法很复杂，个人的具体情况和财务状况的差异都会对税务的计算产生影响，所以建议大家具体问题咨询自己的会计师。 房产税 (Property Tax) 美国的房产和土地都是私有制的，房主拥有永久产权，每年要缴纳一定的房产税。房产税是养房最大的开销。美国的房产税一般是由县政府 (County) 征收，主要用于居民所在区域的治安，消防，教育，基建等公共服务。值得一提的是，即使在同一个城市里，不同社区的房产税率也会不同，一般来说新开发区域的税率会高一些。加州房产税率在1-2%之间。 加州房产税是以房屋的政府评估价 (Assessed Value) 计算的。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准，一旦房屋卖出，新的房主则要按当时的市场价交税。每年的房产价值可以上调最多2%, 这项规定让房主不必担心因为房屋价格的变动引起税额的大幅变动。 根据加州法律，屋主有责任获得所有税单并及时付款，迟缴地税有罚款 (地税金额的10%）。房产税第一期11月1日到期，并应于12月10日之前缴付，第二期2月1日到期，并应于4月10日之前缴付。屋主可以选择每年分一次或两次缴付房地产税。如果两次缴付，每次为一半金额。 新买房的屋主还会收到一份从县政府发来的Notice of Supplemental Accessment, 即补充地税通知，要求补缴地税。有兴趣的读者可以参看我们的公众号文章 “什么是补充地税(Supplemental Property Tax)?”。 缴付的房地产税可以在每年个人收入报税的时候申请抵扣。一般来讲，作为外籍人士以个人名义购房，如果仅仅自住并且没有在美国报税则无法抵扣房产税。 房产出租收入的所得税 (Income Tax) 外国人在美国当房东，获得的租金收入属于美国境内的收入，必须在美国缴纳所得税。租赁收入可以依照个人收入税率进行纳税，而抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。以折旧为例，税法规定，出租民用住房，折旧年限为27.5年。这里面要注意的是，折旧的基础只是房屋的价格而不是土地的价格。从以上的介绍可以看出，通过折旧和各种合理抵扣，房产出租收入的应纳税部分实际上并不多。 在美有出租收入的外国房东，需要在每年4月15日之前填写税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日。但必须要在4月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。在递交税表时需要同时递交纳税人识别号码申请表，即ITIN (Individual Taxpayer IdentificationNumber ITIN)，这是美国国税局针对非美国税务居民，但有报税义务的人士而专门设立的识别号码。没有ITIN，就无法向美国税务局报税。 有关ITIN相关信息可以参看我们的公众号文章“美国房地产投资和个人报税号”。 房产出售的利得税 (Capital Gain Tax) 当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分是15%）。 这里需要指出的是，外籍人士在出售美国房产时，第三方监管公司（Escrow）将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税，在房产成交后的20天内必须将预扣税上交美国国税局，做为非税务居民的卖方（外籍人士）将会收到售房余款以及8288A 表做为今后的报税凭证。如果房产在加州，州政府要求预扣成交额的3.33%做为州预扣税。不过18.33%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税，如果真正的税款比预扣金额低，您可以在报税时将多付的税金取回，如果真正的税款高于预扣税，在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。值得注意的是，利得税仅作用于资本增益部分，您应该咨询会计师来看看有哪些费用可以用来做合理的支出抵扣。 房产赠与税和遗产税 (Gift and Estate Tax) 当房产拥有人将美国的房产赠与他人时，会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税，具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定（请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同，我们这里仅讨论联邦税法），赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。2020年，个人对每个受赠人的免税额为15,000美元，如果是夫妇共同赠与同一人，免税额则为30,000美元。另外，超过年度免税额的部份可以享受赠与和遗产的终生免税额度，这个免税额是按照每个赠与人来计算的，2020年美国公民和居民的免税额为11,580,000美元，如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额度，则遗产税可使用的终身免税额度会相应减少。但是，对于非美国税务居民（外籍人士）来说，终身免税额度仅有60,000美元。 拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民，2020年度的免税额则为157,000美元。当赠与方为外籍人士，而受赠方为美国公民或税务居民，受赠金额在一年内合计超过100,000美元时，受赠人虽无需纳税，但需要向美国国税局报告此项赠与。 如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移，则需要缴纳遗产税。2020年, 美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为11,580,000美元，在此范围内的遗产无需缴纳遗产税，但是对于非美国税务居民，赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美元，超过的部分需要缴纳遗产税。特别需要注意的是，赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的 “税务居民” 更加严格，除了要求纳税人有永久居住权以外，还要有长期居住美国的意向，美国国税局对长期居住意向的判定比较主观，主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等，仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的 “税务居民” 要求。 在美国置业前根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等，与会计师、律师进行有针对性的税务规划，可以有效减税，让在美投资获得更高的回报。 *************************************************** 往期精彩回顾： * 钻石吧上市屋推荐-07/24 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1924549.html * 奇诺岗和库卡蒙格牧场60-80万独立屋推荐 07/19 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1920258.html * 洛杉矶东区60万以下独立屋推荐 07/11 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1915631.html * 尔湾卫星城100万以内独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1901459.html * 美国加州房屋持有成本 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2778516.html *虚拟看房约巴林达(Yorba Linda)独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1891496.html * 独家代理尔湾三层联排即将上市 06/02 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1888874.html *虚拟看房奇诺,东谷,森林湖新盘 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1882571.html *虚拟看房库卡蒙格牧场100万以内精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1878513.html *虚拟看房阿凯迪亚(Arcadia)房源推荐 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1874419.html *虚拟看房尔湾卫星城100万以内独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1870179.html *虚拟看房奇诺岗(Chino Hills)独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1866221.html *虚拟看房约巴林达(Yorba Linda)独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1862174.html * 虚拟看房尔湾(Irvine)150万以内独立屋精选 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1858305.html ********************************************************************************** About Me 关于我 自从2000年来加州大学上MBA，我一直住在南加州，多年的学习，工作和生活经历让我对南加州的很多城市都很熟悉，尤其了解华人地区的房屋价位，地理情况和学区分布。丰富的美国公司财务管理经验，专业的房地产知识，认真诚恳的做事态度使得我有信心成为您值得信赖的房屋买卖，地产投资经纪人。 如果您想了解更多有关南加房屋信息，可以通过以下方式联系我们。我们的团队为顾客提供房屋买卖丶租赁丶管理一站式服务： 电话：626-373-7746 Daphne， 951-347-0949 Gary 电子邮件：[email protected]， [email protected] 微信：daphnewan2008 网站：www.cahomes2u.com 电话：626-373-7746 Daphne， 951-347-0949 Gary 您可以通过以下方式关注我们的公众号，了解更多南加州房地产相关信息。 - 查找微信公众账号， 搜索 bestartinghome, 加关注 - 扫描以下二维码
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