在加拿大
有米地产推荐：波特山庄又开新盘！5000美金大优惠！ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1843922.html 有米地产第二篇：作为房产经纪，如何给美国房子估价？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2715471.html 有米地产第三篇：新移民和投资客，在洛杉矶哪个区域买房？https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2716115.html 有米地产第四篇：如何在尔湾买100-150万的房子？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1849988.html 有米地产第五篇：如何在尔湾买200万美金以上的房子？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2719581.html 有米地产第六篇（1）：美国买房的十个最好十个不要 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2725066.html 有米地产第六篇（2）：美国买房的十个最好十个不要https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1855732.html 有米地产第七篇：如何在新港之水晶湾Crystal Cove买房？https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1858224.html 有米地产第八篇：如何在新港之鹈鹕峰PelicanCrest买房？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1859209.html 有米地产第九篇：哪些名人，住在洛杉矶哪些地方？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2736348.html 有米地产第十篇：如何在亿万富翁海滩Malibu买房？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1870709.html 有米地产第十一篇：如何买美国房屋保险？ https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1871785.html 有米地产Henry联系电话：949-386-1888 有米地产Henry联系微信: HenryZou-BJ 有米地产第一篇：如何在尔湾买70-90万美金的房子？ 从事房产经纪这么多年，每天忙忙碌碌，为客户选房买房和出租而东奔西走， 从不得空闲。最近新冠病毒在洛杉矶肆虐，本着为家人和客户负责的态度，我主动停止了很多看房活动，能网上看的就不去现场，能一个人出门的不去两个人，坚决不给社区添乱，坚决不撩客人，看房不积极、咨询不主动，一切看缘份。 空闲下来，很想和大家分享一下多年的看房心得----如何快速决策买哪套房？ 今天开讲第一篇：如何在尔湾买70-90万美金的房子？ 长话短说，尽量简洁，层层筛选，锁定目标！ 首先，为何选尔湾？ 不外乎安全、教育、收益三要素。这三条以后在对比城市的时候来讲。 其次，尔湾70-90万美金的房子选哪一套？不外乎学校、朝向、内外户型、报价四要素。 这是今天要讲的主题。 第一步：所有在售房源。 我们先看看尔湾目前有多少套70-90万的在售房源。打开经纪利器MLS, 101套房源在售。 第二步：设置条件。 要3-4房的（2房不够用呀） 要2000年以后的（老房子户型差） 只有48套了。 第三步：打开地图看房源分布。 然后根据尔湾5所公立高中进行排名。 尔湾排名第一的Northwood high school学区，就只有三套房源在卖。 尔湾排名第二的University high school学区，就只有三套房源在卖。 尔湾排名第三的Portola Spring high school学区，就只有20多套房源在卖。 以此类推。 我比较推荐的是尔湾123的学区，那么只有48套房中，只有30套房子入选了。 第四步：网上看朝向。 注意：不是大门朝向，而是客厅和花园的朝向，这一点与国内相反。 东南西北四个方向，先把朝北的房子去掉，因为朝北的房子客厅比较暗冬天比较冷，老美喜欢老中不喜欢。中国人喜欢的方向是客厅朝南和朝东，紫气东来，亮堂、暖和，朝西的话会晒。 这个朝向在网上一看，30套房子，就只有15套能入选了。 第五步：看内外户型。 在经纪的带领下，这15套房子大概2天时间可以看完。 看房看什么？看户型，看装修，看缺陷。 房屋周边是否有高速公路、高压线、路冲、大马路等等。中国人讲究风水、看房不能马虎！ 客厅是否方正，是否光线充足？天花板是否高挑？ 楼梯是否冲门？ 厨房灶具、烤箱、洗碗机是否比较新？ 油烟机是否有烟囱？灶台是气的还是电的？ 地面墙面和地毯是否干净？ 天花板是否有水渍？ 下水是否通畅？ 卫生间装修是否入眼？ 我客人在南尔湾看中一个73万美金的3房，装修很好，卖房经纪也很热情，客人急忙通知我来把把关，我10分钟后到达直奔厨房，打开灶台上面的橱柜，没有烟囱呀，没有烟囱呀。 顺便吹嘘一下：所有你踩过的坑，我都能理解，因为没有人提醒你呀。 2天时间，看房15套房，能看上眼的、没有大缺陷的不超过5套房。 第六步：报价 报价的学问很深。首先中国式砍价，上来就是10%，房价80万，经纪你看72万行不行？一看就是没做功课，对方经纪都不爱搭理咱。 要先看看过去半年时间的历史成交价，200-300多个成交量，够有说服力了吧？邻居们80万卖掉了，若装修差不多户型差不多，这个屋主不会73万就出售。 即便屋主脑袋进水了挂73万，你可知道市场上有多少个买家？正常情况下是10-30个买家，大家都发现这套便宜了。你一抬我一抬，最后还是80成交。这就是市场价。在房价上涨的时代，想便宜几万成交，抢呀抢呀，最后反而多花几万。当断不断，必受其乱。 市场涨还是跌，很好判断，第一观察周末来看房的人多不多，第二看卖家经纪收到多少个报价。 正常的报价是先统计半年历史成交价，算出每尺多少钱，乘以这个房子的面积，就是这个房屋的市场价。然后看内部装修和院子是否增减报价，最后看市场是否热，热的话就加一点，市场冷没有人抢，你有机会好好磨一磨价格。 目前，尔湾的均价约是450-550美金/平尺，也就是3万人民币每平方米。 下面两图是尔湾过去一年成交的70-90万的房源数量和均值。 尔湾的市场，热的时候一个月涨5%，冷的时候一年降10%。 回到我们看中的5套房，那就一套一套分析呗。 邻居多少钱卖的？ 这套房和邻居比的优缺点 小区均价多少钱每尺？ 问对方经纪是否有人报价了？ 我们报多少钱合适？ 若你喜欢，就报一个有希望成交的价格，不然让别人抢走了，你的下一套在哪里还不知道。 若不太喜欢，就不要勉强，最好不要报价。缘份大于一切，不喜欢就不是你的。 回顾一下： 假定网上看房1天时间，现场看房2天时间，报价2天时间。从你行动到成交，不超过1周时间。效率高不？ 很多人看房半年多还没有买，实际上是心态没有准备好，或者是对市场没有预测准。 市场上涨，越早买越好，你看不上的都被别人买走了。市场下跌，就冷静观察，或者买一个自己喜欢的户型，机遇难得。 好了，101套房源里，我推荐了其中5%，成交其中之一，你还纠结不？ 寥寥数语，一语难解详情，你在zillow redfin上可以看到在售房源，但看不到成交信息，无法科学决策。有机会还是微信联系哦！ 个人微信号：Henryzou-BJ 微信公众号：AHenryzou-BJ 欢迎关注看洛杉矶最新学区房和新房视频 超级团队，超级服务， 有米地产，帮你有米，知行合一。 Henry邹, 客户们称我为“大亨哥”， 大洛杉矶地区顶级房产经纪， 有米地产CEO, 2018年交易额已超过4千多万美元， 负责为中国客人提供洛杉矶热点城市新房和二手房买卖， 房价涨幅及租金收益率分析， 目标房源的价值分析和砍价， 美国银行开户汇款（客人在中国）， 协助中国人办理五大银行直接贷款， 成交后房屋出租维修管理及交税等一条龙服务。 你需要的管家式优质服务，有米地产公司都有。 微信联系即赠送洛杉矶热门城市7-10年涨幅对比 微信公众号内容包括： 尔湾果园山学区房 尔湾公司最豪华的山景新房 2020在售！！ https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_23033.html 尔湾新房$110万起Lago小区4房3卫独立康斗(Orchard Hills)2020在售 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1320242.html 尔湾新房$110万起Verdi小区3房带办公室独立康斗(Orchard Hills)10分学区2020在售 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1320226.html 尔湾新房$100万起Vivo小区3房独立康斗(Orchard Hills)10分学区2020在售 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1319836.html 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尔湾学区夏令营—美国本土夏令营推荐(四) https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21012.html 尔湾大学(UCI)艺术夏令营—本土夏令营推荐(五) https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21067.htm 探访橙县第一私立高中 附视频和申请流程 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1285034.html 尔湾TK-12双重课程的犹太私立学校TVT https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21068.html 众里寻她千百度—来自UCI学生的手记 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21069.html 百年贵族～加州第一学区圣马力诺市 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21070.html 必须了解的FATCA肥咖和CRS共同申报准则 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21039.html 买房流程 金尔湾图解美国房产交易全过程 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21095.htm 2017年金尔湾客户购房全过程和收益分析 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21096.html 新港海景房 新港海景房$649.5万—Newport Coast 5房独栋次新别墅，白人顶级学区 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21713.html 新港海景房$899.5万—Newport Coast 5房独栋别墅，白人顶级学区 https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_21714.html 新港海景房$599.8万—Newport 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联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
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买房容易租房难，很多客户不理解。金尔湾帮助客人买房，会在上百套房源里精挑细选，找出投资收益率最高的房源，推荐给客户，同时金尔湾会与客人一起，对房源进行全面检查，所有数据来自市场真实统计，客户是看得见信得过的，所以买房容易，一旦客人确定了价位，选定了location, 那目标房源就脱颖而出，我们只需报一个合理的价位，把房子抢过来就是了。租房难不是房子难以出租，而是对租客的调查比较难！我们需要租客提交租房申请表，收入证明，存款证明，信用报告，家庭成员，工作单位等等，但租客毕竟是陌生人，对方是好人是坏人，难以百分百从这些资料里判断出来。所以每次出租房屋，我都小心翼翼，不敢马虎。客人从我手里买了百万美金的房产，交给我打理，我不能让客人有任何闪失！举一个例子，很多中国人来美国买房，产权都是写second house或者投资房，买房屋保险也是这么写的。房屋买来后都要出租出去，那么房屋保险是否及时改成了有租客责任险的保险呢？这本来是客人买房后的事情，可经纪不提醒，客人是不知道的。金尔湾团队给客人三个选择：选择一：正常出租 免费管理模式房屋过户后，经过一些维修和深度保洁，由金尔湾经纪挂牌到MLS丶Zillow等大牌网站上出租，为房东找到高信用高收入的优质租客。签订租房合同后，金尔湾继续负责房屋管理和代交物业费房产税，并下一年初协助办理租金纳税事项。一般房屋出租佣金500-1000元/次，管理佣金100-120每月。金尔湾的客户享受第一年管理佣金全免优惠。选择二：第三方物业公司管理模式房屋过户后，由房东和第三方物业公司签署托管合同，为房东找到高信用高收入的优质租客，物业公司负责房屋管理和代交物业费房产税，并下一年初协助办理租金纳税事项。一般房屋出租佣金500-1000元/次，管理佣金100-120每月。金尔湾的客户可享受其他更多优惠。选择三：金尔湾包租模式房屋过户后，金尔湾按照市场租金承包租金，假定市场租金3000美金每月，金尔湾承诺客户3000X11月的年租金，出租过程中的维修费用均由金尔湾负责，并代交物业费丶房产税和租金纳税事项，客户只管数钱。另外，金尔湾的河马民宿团队-hemaminsu可以为尔湾房产提供大量的2-3个月短租服务。不怕比服务，只怕你不知道呀！
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中国人来美国买房，并不是看上了美国房价的涨幅。美国的多年涨幅累加一起，赶不上北上广深2016年的涨幅。大家投资美国房产，只是分散投资，确保资金收益安全的一个策略。毕竟中国房价太高了，先把一部分收益保存在美国最好。美国房价，有涨有跌，但不会崩盘。经济危机时下跌，但2-3年后还会涨回来，大趋势的房价曲线还是上涨的。中国人在美国买房，生子，留学，旅游，做生意，每年有近三百万中国人进出美国，洛杉矶机场是最忙碌的机场之一。移民成为部分富有阶层的梦想。目前投资移民EB5的排期在7年左右，越来越多的客人把目光投向L1跨国公司高管移民和杰出人才EB1A移民。任何事情都可以DIY，移民也不为外，联系金尔湾团体，聊一聊如何做L1和EB1A移民。2018.02.04 与移民成功人士聊移民1, 投资移民的通过率： 在国内投诉移民中介公司恶意欺骗的一片汪洋大海中，仍然有越来越多的有产阶层走上了投资移民的漫漫长路。既然有欺骗，为何大家还飞蛾扑火呢？ 难道办投资移民的有产阶层智商不够？傻等着被骗？ 局外人看热闹，当事人看门道。 目前移民美国的途径，除了留学生和工作签，亲属，结婚，其他能选择的只有投资移民EB5，跨国公司高管L1转EB1C，杰出人才EB1A。大家能符合EB1C和EB1A的能有几人？拿60万美金，等5-7年，拿到一个临时绿卡，再坚持2年拿到正式绿卡，是有产阶层的必选之路呀。有人说EB5的通过率是80%，有的说全是骗子，没人能拿出真正的数据，但估计的通过率约是50%-60%。为什么通过率这么低，先看看目前移民局批准的区域中心名单。https://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/id_19441.html这么多区域中心，到底选择哪一个才能避免掉到坑里呢？让我们慢慢来聊！
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学区好不好，是买房时考虑的一个重要因素。学区房为孩子提供了良好的教育，同时升值快，即便在经济不好的时候也是最抗跌的，因此近日知名教育网站Niche新鲜出炉2018年学区和学校排名备受关注。学区排名考核包括了学术，师资，社团，健康等方面，以下是大洛杉矶地区公立学区的排名，尔湾学区是包括了39所中小学的大学区，本次位居第3名，在145个学区中名列前茅。下表是大洛杉矶地区公立学区的排名。高中的质量对申请大学有很重大的影响，尔湾的4所高中在本次评比中表现不俗，尔湾的Nothwood High School北木高中排名第3位，University High School大学高中排名第7，Woodbridge High School木桥高中排名第14，Irvine High School尔湾高中排名第22。Beckman High School高中位于尔湾，但学区属于Tustin，尔湾Northpark小区和Orchard Hills小区的部分住宅片区学校属于这所学校，排名第15，排球巨星郎平的女儿毕业于这所学校。尔湾的7所初中在大洛杉矶地区位居前列，整体实力可窥一斑。尔湾学区的每所学校均评定为10分，几乎都享有加州杰出学校，或全美蓝带学校或加州金带学校等美誉。
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