在加拿大
在美国买二手房非常普遍，选中心仪的房产后，最重要的一步是请专业的房屋检查师和经纪人来帮你查验房屋情况（Home Inspection)，避免买到有重大隐患的房屋。但在初期看房的时候，没法每次都请专业的检查师来查验，那怎么办呢？我结合自己经验帮大家总结学会一些实用又简单的检查技巧，帮助你尽量避开可能已经存在的重大隐患的房屋。今天就来和大家分享下最不能忽略的5个方面，也是最容易产生高昂的修理费用的问题： 1. 漏水：房子最怕的就是漏水，几乎有一半的房屋问题都和漏水有关系。漏水的损失不仅仅是水费的问题，如果不及时找到源头进行修理，被水泡过的墙面，地面，柜子，造成的霉菌等等可能会造成上万的高额的损失。漏水的来源有很多，进排水管道，地基问题，老化的屋顶，空调系统，甚至马桶，洗碗机，淋雨，洗手池等维护不善都会造成漏水，真的，我就有客户的洗碗机竟然把一楼都淹了！下面来教大家几个简单的实用技巧判断是否房屋发生过有漏水或有潜在风险的可能： 1）看天花板：一般来讲看到天花板有水渍或者有水泡等是非常明显的漏水迹象。但是一般来讲卖家不会让你那么容易发现的，所以要我们要关注的其实是最近补油漆的痕迹。其实日常的生活起居是很难将天花板弄脏的，所以天花板上多块的补漆就会十分可疑。如果补漆的上面又正好是洗手间或者空调所在位置，那就几乎可以肯定是有漏水问题了。 2）看地面和墙面：如果看到瓷砖或地板有水渍，褶皱起皮，霉菌，或踩上去感觉很松软都是可能的漏水痕迹。墙面上是否有水渍，起泡，变色，脱皮，掉灰或者补的油漆也是判断漏水的方式，当然有些补漆可能只是为了美观。 3） 查水表（water meter）：这里的查水表就是字面意思哦，如果是空房，你可以确定没有使用水的情况下，盯着水表看看是否有变动，如果水表还在变动那就可能会有漏水了。 4）查看洗手池，马桶和淋浴等：打开水龙头摸摸看下面的管道上有没有渗水出来，柜子里是否有水渍。你可以把洗手池的水先蓄满，然后观察排水的速度。冲马桶听声音，打开淋浴观察排水速度等。如果同时几个洗手池或其他排水设施都出现排水速度过慢的问题，那就要引起警惕了。 5) 管道的材质和年龄是很重要的判断标准，管道的年限20-30年。一般来讲，较老的独立屋管道如果采用金属质地的管道尤其是铁管，那么漏水隐患会更严重，因为容易被水腐蚀生锈，寿命要比现在PVC的管道要短。如果已知屋主连续住了20年没有更换过管道，那么你就要做好频繁维修甚至更换管道的准备了。 2.地基：地基问题不用再跟大家强调了吧，下方不稳了可真是大问题了，严重的还得挪走房子修，没错这得花多少钱呐。而且还可能因为土质和气候问题频繁出现，赶紧学一下吧： 1) 墙上的裂纹: 其实裂纹在车库，院子和里外墙上都可能是比较常见的。那什么样的裂纹以及裂纹要达到多宽才是问题呢？一般来讲横纹要比纵纹或者斜纹严重，至少要达到一美金硬币的厚度。如果有了横向裂缝，一旦房子稍微有移动，那么就会造成裂缝上下的水泥互相摩擦，挤压，从而加速周围水泥的解体和分离。非常严重时不要买这样的房屋。 2) 门窗都很难开关：虽然导致门窗本身变形很多原因，但如果多扇门和窗都存在难开关的情况一定要引起注意。 3）观察地面是否平：因为地基有问题大多数是沉降不均匀，那么就会导致底下的地板会从某个地方裂开以至于地板有些地方鼓起来，有些地方降下去。当然有时候只是地板安装问题。 4）观察地基的裂缝：当然最好的方式是通过专业人员钻进地下(crawl space)里从地基内部去看，但是你也可以环绕房子一周看看地基暴露在外的地方有没有肉眼可见的横向或者纵向裂缝。 以上地基问题如果出现了以上很多可疑情况，最好要请专业的结构工程师(Structural Inspector) 来检测和判断是否真的有问题，地基问题的修理会耗费大量资金和时间，所以如果真的有问题，不建议购买。 3. 房顶：屋顶的瓦片（Shingle）一般是20-30年的寿命，如果你买房子时候发现屋主长久没更换过房顶，那你就要做好心里准备要换新屋顶的预算了。观察屋顶是否有潜在问题有以下几点： 1) 整体下沉和变形，或者烟囱歪斜。这个可能会很明显观察到。 2)瓦片变得颗粒状(shinglegranules)，瓦片卷起，碎瓦片，缺失瓦片，瓦片接缝处发霉，很多瓦片整体颜色不一致，可能是需要及时修理或屋顶年代已久。 3) 平顶房：一定要警惕平顶的房屋或者车库，因为平顶是最容易积水难打理的，使用寿命非常短。洛杉机已经属于少雨了，但是我曾经有客户的房屋就查出车库平顶上只盖了几块塑料布，所以我和卖家协商帮客户要到了2.1万的金额来用于修理平顶车库。大家记住重大问题如果卖家拒绝修理，一定要及时退出否则后患无穷。 4) 屋顶防水（Flashing）用于将水引出屋顶的关键区域，90%的漏水是flashing老化造成，如果看到卷起，霉菌或不贴合就是要及时修理了。 5) 注意房顶边上有大树，如果树离房子太近，那么掉落的叶子和果实长期在屋顶堆积，会堵塞gutter排水管等，导致积水排不掉损耗屋顶寿命。 注意: 房屋检修师虽然会查屋顶，但是他们通常不会站到屋顶上去，尤其是砖瓦屋顶，因为上去就踩碎啦。或者是房屋太高了他们有时候也会说条件不允许没法看。所以房屋检修时，要提醒他们站在梯子上帮你观察一下情况，结合阁楼情况里外一起检查。如果发现可疑迹象，那么一定要请专业屋顶检查(Roof Inspection) 来进一步检查。 4. 排水管道: 一般也是25-35年的寿命，如果需要重新更换也是要上万美金。 1) 树木：如果发现有大树并离房屋很近，大树的树根可能会扎破排水管道，要特别注意。 2)各种变形: 地面砖块裂缝变形，草坪变形，草坪部分特别旺盛，部分枯萎不规则的话，可能是排水管道堵塞或泄漏的预兆。 3) 有异味: 有种臭鸡蛋的下水道味，就不用形容了吧。或看到地面上有积水久久不散也是排水管道的问题。 注意：这个排水管道检查(Sewerline inspection)不包在普通房屋检查中，如果存在潜在隐患一定要请专业人员来用设备伸到水管里拍摄进行排查。 5. 空调系统（HVAC System)：一般来讲空调系统寿命是10-15年，热水器20-30年时间。空调系统和热水器如果缺乏维护，要重新更换的话也要花费上万的美金。 1) 最简单方法就是打开空调，如果打开制冷屋子不降温，变得湿热了那肯定就是有问题了。还要注意有些老房子可能是没有中央空调的，我曾经就见到屋主为了卖房只装了一个假的空调控制面板，其实没有制冷，只有暖气(furnace)产生热气（还好我机智）。并且最好感受一下是不是每个出风口都有风，也可以买个仪器自己去检测多快制冷。 2) 听到噪音：一般冷凝机运作是会有嗡嗡的声音，是比较均匀没有变化。但当听到巨大杂音，比如撞击声音，或者尖锐刺耳的声音都是机器故障。应该立刻关了空调找专业人士来评估和修理。 3) 看到漏水: 如果是少量的水可能是冷热不均或者没有及时更换滤网(Filter) 导致，但是如果流出大量的水要立刻关了空调等待专业人士来检修。 看完文章大家不要被房屋可能存在的各种问题搞到心态炸裂。因为有些问题可能只要花很少的精力就能修好，即使是有重大隐患，我觉得重要的是提前知情，别糊里糊涂就买了房。只要提前知道屋况，买家都是有选择权的。不管是跟卖家讨价还价，还是索性不买，都不会后悔。另外一些项目还可以申报房屋保修（Home Warranty) 和房屋保险（Homeowner Insurance)， 这个以后可以再和大家分享！祝大家2021年一切顺利，注意防护，有问题欢迎大家联系我讨论！ Lili Sun 微信号：lilisun56 千万经纪/Zillow5星房产经纪/美国南加大（USC）硕士毕业 房屋买卖.房屋贷款.房屋租赁.外州投资房买卖
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