在加拿大
昨天2021年3月4日，美国副总统（Kamala Harris）在参议院投下议长票，帮助1.9万亿美元疫情救助计划进入审理流程。 同一天联准会（Fed）主席鲍尔（Jerome Powell）于《华尔街日报》网路研讨会上表示，随著经济复苏，通膨率可能会上升，但这些压力不足以刺激Fed升息，将持续目前购债步伐。 鲍尔一席话导致美股四大指数集体收黑，科技股那斯达克暴跌274点或2.11%，收在12723.47点，回吐今年涨幅；道琼工业指数下跌345.95点或1.11%，收在30924.14点；标准普尔500指数下跌51.25点或1.34%，收在3768.47点。 美国疫情仍然看不到头，人们的心情犹如坐过山车，时喜时忧。 从2020年11月份起，很多人都进入了“抢房大战”，全美国都一样，买不到房子的人说这市场“疯了”，人们担心钱“毛了”，美元在贬值！ 就大亚特兰大地区（佐治亚）来说，大家抢房主要在2个价位区间，一个是$30 ~ $40 万美元的价位，一个是$40 ~ $50 万美元的价位，这两种房子本身在质量上差不多，不同的是$40 ~ $50 万美元区间房子的Location 位置比$30 ~ $40 万美元区间的要更好一些。 现在只要一栋好房产上市，看房的人排队，Listing Agent 接到5个Offers 以上已经是不稀奇的事，常常有10个20个Offers. Listing Agent 在接到众多Offers 后，直接写： Please submit your highest and best offer by 6pm on SUNDAY。 *The ability to eliminate the appraisal contingency is very desirable. *A due diligence period of 7 days or less is very desirable. 这个道理很明白，只要上市的房产是市场价，抢房的人出高出市场价/Listing Price $2~ $3 万美元是常有的事，那么appraisal 估价常常是迟后于市场价，低于合同价$2~ $3 万美元。 Listing Agent/Seller 不希望你高价抢下房子后，等你拿到appraisal 估价再去和她们谈价，你既然明知道合同价可能会高于appraisal 估价，你就应该接受这个现实，用多付首付的方法弥补这个差价。 为了在众多的Offers 中胜出，买方不得不写Appraisal Contingency 0 days. 与2008 年次贷危机以雷曼兄弟银行倒闭引发的金融危机不同的是，这次政府在2020年3月份推出了延缓还贷的政策，据最新消息报道，2021年又继续了这个政策，在6月1日前，贷款买了房子的人，还可以提出申请延期还贷。 就是说，一个30年期应该还完银行贷款的人，如果目前没有钱还贷，可以再顺延一年。这实际上是可以用31年或者32年还完银行的贷款。 这样就避免了2009年美国房市崩盘，出现大量Foreclosure / Short Sale 的房子，这也让一些2020年手握现金，等着房市崩盘想抄底买便宜房子的人，希望落空了。 政府不旦推出了救市政策，还推出了PPP 小额贷款，失业救济金，2次纾困金发放等政策，眼看第3次纾困金也要下来了，这对于在疫情影响下“水深火热”的美国民众无疑是个好消息。 好了，说完了当前形势，对于想买投资房的人，给出我自己的观点，这是“干货”： 对于外州买房客，在现在二手房源很少，很难与当地买房客抢房的情况下，买新房/高层公寓，保证一年净6%的回报也是一个不错的选项，而且我们的客户6月份过户后，就可以做refinance 把现在投资的近$35万美元cash out出来，去付这个mortgage，或者做equity loan 去买下一栋投资房，这是一个很好的思路。 要知道现在贷款利率是史上最低，refinance 的利率在不到3%，如果有一年保证净6%的回报的项目，这里外里剪刀差，让你净赚3%，这还没有包括包租房产5年每年以6%~ 8% 增值的利润。 有两种投资方式，一种是“物质投资”方式，一种是“精神投资”方式。 “物质投资”方式就是我上面讲的，把你的净资产通过refinance/equity loan cash out出来，去投资新的房产。 “精神投资”方式就是守着你已经付清的房产不cash out钱出来，静观其变，不投资，就是人们常常说的，“无债一身轻”，省心省烦恼，这也是一个良好的心态。 我上面说的开发商负责的包租5年每年6% 的净回报项目6月份就要竣工开始过户了，这个项目卖的很好，所剩房源不多了，想投资要抓紧。 所谓：理财产品投资房， 不用操心不用忙。一年净回报为6%，包租5年稳赚钱。 如果你不喜欢买市中心的高层公寓，我们还有“青山绿水”无出租限制的新小区房产供你选择。 大概的房价是这样的，市中心的1居室高层公寓要付全款$35万美元买房，2居室$58万美元。 市郊区的一栋2层独栋别墅，大概房价在$45万美元左右，市郊的“青山绿水” 新小区房产开发商不负责包租，可做正常贷款80%买房，这就是地理位置差异的现实。 你要根据你自己的实际情况，是选择“物质投资”？还是“精神投资”？ 抢房大战，全美一半的买家需要竞价买房. 根据房地产网站 Redfin 市场分析师蒂姆·埃利斯（Tim Ellis）的市场报告，2020年10月份，美国房屋销售价格中位数同比增长15％至322,000美元，创历史新高。11月1日以来的一周中，房价继续上涨，房价与去年同期相比，已经上涨了16％。 在已签定合约的房屋中有44％是在上市两周内签约。该指标通常在4月或5月达到峰值，并在年底前下降，但2020年以来自6月下旬以来一直保持稳定。 德筑美国集团（Dezhu US Group）126项目，2021年6月中旬竣工。 在Google Maps 上查到，从126项目地址开车到GA Tech 佐治亚理工学院才5 min (0.8 mile) 。 126项目销售平面图 图中的黄点是已经卖出去了的，所剩房源不多，想投资要抓紧。 在Cumming City GA 的“青山”和“绿水”，两地相隔20分钟，8.5 miles （英哩），新小区就在这两点之间，所以说是生活在“青山绿水”间。 “青山绿水” 小区平面图，没有出租限制。 Ranch House牧场平房 (房型Martin Ray 2,696 Sq. Ft.; Starting from $ 394,990) 是三房三卫. Single Family House 单户住宅 (房型Hampton 2,622 Sq.Ft.; Starting from $379,990)是四房三卫. Single Family House 单户住宅 (房型Riverton 3,140 Sq. Ft.; Starting from $ 444,990) 是五房四卫. Townhouse 联排住宅 (房型Stetson: 1,861 sq. ft.; Starting from $344,990) 是2~3房2.5卫. Townhouse 联排住宅 (房型Palomino: 1,974 sq. ft.; Starting from $ 330,990) 是2房2.5卫. 前来预约购房的人，车子排成了长龙。 前来预约购房的人，车子排成了长龙。 相关文章链接： 《退休养老生活在青山绿水白云下 》 http://blog.creaders.net/u/6980/202005/375205.html 《真心话，投资房净回报率6%是一个不错的回报》 http://blog.creaders.net/u/6980/201903/344715.html （全文完） 本文作者：亚特兰大资深房地产经纪，著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong。 [email protected] (404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong
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