加拿大华人论坛 美国房产买卖房地产中的1031交换



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如果您想了解更多有关南加房屋信息,可以通过以下方式联系我们。我们的团队为顾客提供房屋买卖丶租赁丶管理一站式服务:  电话:626-373-7746 Daphne, 951-347-0949 Gary  电子邮件:[email protected][email protected]  微信:daphnewan2008  网站:www.cahomes2u.com  电话:626-373-7746 Daphne, 951-347-0949 Gary     您可以通过以下方式关注我们的公众号,了解更多南加州房地产相关信息。  - 查找微信公众账号, 搜索 bestartinghome, 加关注  - 扫描以下二维码    ************************************** 1031交换是房地产投资者使用的强大的延迟交税策略。在2020-2021 COVID-19时期,得益于低利率的刺激,美国的房市呈现暴涨和强卖家市场的形态,1031交易比以往更加火爆。许多房产投资者一方面通过低息来扩大融资,另一方面通过交换来调整资产组成从而优化和扩大收益。  我们一起来看看什么是1031交换及其相关问题。  联邦税务法案(IRC)为投资房产所有者提供了另一种纳税机制 - 1031延税法。1031延税法又称为同类财产交换法(Like-Kind Exchanges)。个人或房地产商买卖房地产,获利后要缴资本利得税。但如果买卖只是转换投资,卖掉较小或地段不好的物业,买较大或较好区域的物业,或从民用住宅转到商业房地产,就可利用1031法(IRC Sec 1031)避免在出售时缴纳资本利得税。这种投资没有限制,也就是说,不断的先卖后买,就可以不用缴纳资本利得税而不断地延税,理论上说可以一直延续下去,直到最后出售收到现金为止。  需要注意的是,1031交换是缓税,不是免税。但因为每次的资产交换没有缴纳资本利得税,保留递延税款的盈利能力,相当于有更多的本金用于投资。投资者还可以选择在以后税率低的时候来缴纳或者过世后转让给继承人。其继承人将按转让给继承人之日的市场价值获得财产。当继承人去出售财产时,他们将按新的销售价格与继承时财产的市场价值之间的差额缴纳税款。   1031交换适用的投资类型  不是所有投资都适用1031延税法。在2018年减税和就业法案(TCJA)实施之前,1031交换几乎适用于各种财产,包括“个人财产”和“商业财产”。2018年之后,同种交换待遇限制为不动产交换,1031交换仅适用于在美国境内商业用途的房地产等不动产。商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级别不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换,出租房可以与土地,土地可以与办公大楼等等。不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷等财产的交换。  另外,只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法,根据该规则,美国财产换取外国财产不被视为 "同类 "(Like-Kind)财产。  1031交换的基本操作   要想运用1031延税法案,有两个时间(识别期和交换期)必须满足。 · 从旧房成交日开始,卖方有45天向合格的中间机构(QI, Qualified Intermediary,专门做1031的中间机构)提供一份他们想买的房产清单。 · 在 "45天清单"中可以确定最多三个潜在的同类物业,以防交易失败。例外情况称为200%规则,在这种情况下,您可以确定四个或更多房产,只要这些房产的总和不超过所售房产价值的200%。 · 从旧房成交日起,卖方有180天的时间购买"45天清单"上的一套或多套房产。 · 旧房产的卖方必须以其拥有旧房产的同一法律名称取得新房产的所有权。 · 必须严格遵守45和180天的时限,不能以任何方式延长。 · 每年个人交税是在四月十五日之前,假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续,需要向联邦税务局申请六个月的延迟报税,否则无法达到1031延迟交增值税的目的。  如果要达到100%延税的目的,卖方必须以相当于或高于旧房的销售价格购买新房,其金额必须等于或高于旧房的销售价格。  出售旧房产的现金,在支付过户费用和负债后,必须交给合格的中间机构,用于购买新房产。首先要咨询会计师关于1031延税法的相关细则,看看自己的情况是否符合1031法的标准,其次是在房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图,并同意配合你,资金各方面能及时到位。然后找到一家合格中间机构签订合同,设立托管账户,由这家结构收取出售旧房产的资金,在45天之内找到替代的房产,并在180天内完成交割,支付购房款和收取相应的服务费用。注意,房款一定要交给合格的中间机构保管,纳税人不能收钱,也不能利用增加贷款来套现。  如果新买的房产价值低于原房产价值 ,还能享受1031延税法吗?  如果新投资的房产低于出售的旧投资房产,新旧投资的差异通常被称之为“好处”(Boot)。“好处”可能是现金,也可能是债务减免,支付不合格的费用,超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的“好处”要缴资本利得税。  例如,早期买的一套投资用房600万美金,卖了1000万美金后,资本利得是400万美金,用这些钱又买了一套新房,只有800万美金,自己还剩200万美金,这200万美金要缴纳资本利得税。如果下一次再投资的话,成本基准则变为800万美金。  外国卖家也能进行1031资产交换的操作吗?   美国政府允许外国卖家使用1031交换条款,但是在操作上稍微麻烦一些。因为涉及到国税局(IRS)对外国卖家预扣款的问题,外国房产所有者应在转让任何房产之前就提前计划好,提前获得个人报税号(ITIN),并在安排好房产转让后尽快申请预扣证书以避免国税局的预扣款。  其它1031交换类型   我们前面介绍的是最常用的是正向交换(Forward Exchange),即先出售一个或多个房地产,由合格中间机构(QI)主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置(新)房地产。最后,卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。   如果卖方预计无法在规定的45天及180天的时间期限内完成重置房地产,可以采用逆向交换 (Reverse Exchanbe)的方式。在这种情况下,投资人先购买新的房地产,而后再销售其现有的房地产。但逆向交换的操作要复杂不少,中间机构的收费也相应的高很多。   改良交换(或称为建造交换)(Improvement Exchange)类似于正向交换,不同之处是交换资金用于房地产的改良(improvement)。在这种情况下,中间机构将暂时拥有房产所有权,并负责向第三方承包商付款,直到交换完成。在施工建造完成后,中间机构会把房产所有权转交给投资者。  缓冲式交换(Parking Exchange)是为那些在180天内无法完成的大型商场、零售业和工业开发区而设计的。   1031交换是关于报税的规定,有关不动产税务问题,应该咨询从事该业务的律师、会计师获取专业服务。   **************************************  往期精彩回顾:  * 如何在现在的卖方市场中“抢”房子 https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_2017993.html * 洛杉矶的“旧”房子  https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_2017190.html  * 房地产税答疑解惑 11/19  https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_2005194.html  * 2020年大洛杉矶地区最佳公立学区  https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1939254.html  * 外国人在美国置业的相关税务问题  https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_1920258.html  * 美国加州房屋持有成本  https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/p_2778516.html  **************************************  About Me 关于我    自从2000年来加州大学上MBA,我一直住在南加州,多年的学习,工作和生活经历让我对南加州的很多城市都很熟悉,尤其了解华人地区的房屋价位,地理情况和学区分布。丰富的美国公司财务管理经验,专业的房地产知识,认真诚恳的做事态度使得我有信心成为您值得信赖的房屋买卖,地产投资经纪人。    如果您想了解更多有关南加房屋信息,可以通过以下方式联系我们。我们的团队为顾客提供房屋买卖丶租赁丶管理一站式服务:  联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的,谢谢

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