加拿大华人论坛 美国留学移民房产抵押贷款：美国EB5投资移民资金来源问题解
在加拿大
自15年初，USCIS就贷款资金用作EB5投资款的来源审核问题，做出了令业内人士至今争论不休的新标准，即贷款需有EB5申请人的个人资产作为抵押担保，且申请人对债务承担主要清偿责任。随后，在15年4月的EB5利益相关者会议及16年7月由USCIS行政上诉办公室（Administrative Appeals Office）发布的三个判例中也着重强调了此点。 以个人所拥有的房产作为抵押而获得贷款的方式符合USCIS对EB5“资金”的要求，且近年来中国房价节节攀升，利用房产抵押贷款作为EB5投资款的方式已然成为中国申请人最常见的EB5资金来源之一。以房产抵押贷款分为两种情况，一种是向商业银行或商业贷款机构借贷，还有一种是向个人（包括公司）借贷。一丶 向商业银行或商业贷款机构借贷通常需要提供的证明文件包括：1. 抵押贷款协议；2. 抵押房产的产权证明3. 房产抵押登记；4. 抵押房产的市场价值评估证明；5. 申请人的银行账户对账单，证明收到贷款资金；6. 当年购买此房产的资金来源证明。二丶 向个人（包括公司）贷款向个人（包括公司）贷款，通常需要提供借款合同丶房产抵押文件丶贷款人的资金来源及经济实力证明等。但此种情况下，移民局可能会怀疑这种借款的真实性，而要求更强的证据材料，所以我们并不推荐此种方法。常见问题一：申请人需证明当初购买房产的资金来源解析：如果用来抵押的房产是申请人在过去5年内购置的，那么USCIS会要求申请人提供具体的证明文件来证明当初购置房产的资金来源。如使用个人累计收入购买，则主要提供过去5年内家庭主要收支的银行对账单丶工作单位出具的工资证明等等。若资金还有其他来源，则需分别提供不同的证明文件。如果购房房产时间超过5-7年，由于时间久远，许多证明文件无法获取，则申请人可在专业移民律师的指导下针对当时购买房产的资金来源予以合理的解释。若移民局发现申请人在过去很长一段时间内积累的绝大部分资金都用来购买此房产，那么可能会质疑申请人贷款后的偿还能力，进而发出RFE要求补件证明。常见问题二：房产抵押所获贷款金额的评估若申请人是通过正规的商业银行抵押贷款，通常只能获得房产市值的70%-80%。所以如果申请人获得的贷款数额接近市场评估价格，就会引起移民局的怀疑。有些申请人或许会采取将房产抵押给公司的方式获得资金，那么对于放款公司的财务能力也需要提供详细的证明文件。常见问题三：提前还款的时间问题有些申请人选择以房产抵押贷款作为EB5投资款的方式是由于其现有资金无法提供有力的来源证明，而贷款后为了减少利息的支付，许多申请人会提前还清贷款。值得注意的是，移民局在案件审核中会要求申请人提供其还款证明，若届时贷款已提前还清，申请人将很难自圆其说。所以我们建议申请人在案件审理通过后再选择提前还款。常见问题四：申请人使用第三方房产作为抵押获得投资款在USCIS 行政上诉办公室于2016年7月11日公布的判例中，申请人使用其儿子的房产作为其借贷EB5投资款的抵押品。申请人本人作为借款人签署贷款合同并直接收到发放的贷款，房产的产权人（申请人的儿子）作为抵押人签署。申请人称，虽然房产在其儿子名下，但她对房产有绝对的支配权。然而，行政上诉办公室裁定，只有房产的产权人可以作为借款人和抵押人签署贷款协议。若抵押物不在申请人名下，则无法满足8 CFR § 204.6(e) 条例关于“资本”的定义。每位投资人的经历各有不同，我们的移民律师团队会为您提供专业的指导意见，助您成功实现美国梦！本文版权属于洛杉矶张大钦律师事务所。如需转载， 请注明出处。 文中内容，仅限于一般情况的讨论。 如有个别案件特殊情况，请咨询您的律师。 如果您还没有移民律师，欢迎联络张律师。 电话：626-821-1882 电邮：[email protected]。 洛杉矶县办公室： 150 N. Santa Anita Ave., Suite 300, Arcadia, CA 91006橙县办公室： 8 Corporate Park, Suite 230, Irvine, CA 92606电话: (626)821-1882/(949) 250-1688 电邮: [email protected] 公司网址：www.visatopia.com中国当地直拨：95040343076 (北京时间凌晨1点到上午10点拨打这个中国电话号码，可以直通我们美国办公室)
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