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欢迎订阅“EB-5美国投资移民一点通”，让EB5Sir与您一同分享美国投资移民的最新资讯。本文，EB5Sir编译整理，欢迎转载，但请注名。EB5Sir总担心，这里的文章如果太简单的话，怕业内朋友耻笑。但是，时常有投资者个人，在微信上问某某我没接触过的项目如何如何时，我很想帮忙，那就反问一些基本的问题，往往这些朋友一问三不知，我就有些奇怪，难道，在看项目时，这些文件都没看过吗？这些问题都没问过项目方或者代理吗？如果这些问题都不能回答，那么怎么判断项目的好坏呢？好，趁这几天小长假，来写几篇投资者个人，要做的最基本的功课。我们一上来接触项目的时候，看的都是市场宣传资料，印刷精美，内容震撼。但是，不能仅凭借市场宣传资料，在项目中做取舍，谁知道是否有哪份文件是夸大其词了呢？要知道，美国业界对于EB-5在中国的销售，最常拿出来说事的，就是夸大宣传。毕竟，咱也知道，宣传资料再好看，也不是法律文件，咱还是的在签约前，去看过所有需要您签字的法律文件不是？当然，说实话，很少有人能读懂EB-5项目的法律文件，甚至有些项目方压根就不把这些项目文件翻译成中文，确实也很难翻译，你得懂英文丶中文丶法律丶金融丶EB-5丶房产业务等等，这样人没几个吧，所以，很多项目法律文件的中文版，惨不忍睹，很容易制造歧义，那没办法，再难看懂也得看。有一个办法，是拿着市场文件，让卖方，告诉你在协议文件的哪里哪里能体现出来，有的话，你就帮我一条条的划出来给我看，没有，对不起，那就是在忽悠我了。某种角度上说，法律文件也不太难看懂，因为大多数的条款都是格式性条款，看也白看，只需要弄明白，哪些条款是真正同这个项目的投资结构丶就业创造丶还款机制等相关的问题就行了。下面让我们看下，一个典型的区域中心EB-5项目，项目方会提供哪些相关文件，如果你连这些项目文件都没见过，就在比较项目好坏，，那还太早。其中第I和第II两部分文件，是所有区域中心项目必须的。第III部分文件，各个项目各有不同，当然在此，也未能完全列举，仅供参考，这里想要强调的是，如果某项目说有什么什么，那请把这些文件拿出来证明，看看是否如实。I. 基础认证文件 - 这是一个区域中心项目的最基本资格文件1. 区域中心批准信 (Letter of Approval 或 Approved Amendment)指美国移民局对区域中心成立的核准批复函件，用于证明区域中心的合法性。2. 目标就业区认定报告（TEA Approval Letter）目标就业区（TEA）是指在投资的时候，该地区的失业率高于全美失业率水平150%，或者不包含在任何都市区内且人口少于20000的乡村地区。如果投资符合TEA的条件，那么根据美国移民法规定，投资不少于50万美元即可申请投资移民身份，若投资在非TEA地区则要求投资100万美元。投资者在此需要注意的是TEA认定的有效期，近年美国经济好转，不少地方的TEA延期出现困难。II. 项目核心法律文件 - 这是您所需要签约的文件，也是最核心文件1. 私密发行备忘录（Private Placement Memorandum 或叫 Confidential Private Offering Memorandum），俗称：PPM这是体现投资项目具体情况最核心的文件，是申请人对项目进行评估和判断的基本条件。文件中详细体现申请人通过认购项目组成有限责任合伙事业丶再通过有限责任合伙事业将资金借款（或入股）给企业，最终达到移民目的的整个过程。申请人投资行为所涉及的所有要素：认购金额丶还款担保等均在此文件中体现。这是所有法律文件中最为基础的文件，类似一份所有法律文件的汇总，如果没有该文件，别的都无从谈起。2. 有限合伙协议（Limited Partnership Agreement）或者是 运营协议（Operating Agreement）这一文件界定了申请人作为有限合伙人与普通合伙人（区域中心）之间的权利丶义务等关系，该协议具体陈述项目方和投资人的内部关系。这是除PPM外，第二重要的文件。3. 认购协议（Subscription Agreement）这一文件体现申请人通过认购项目单位从而获得有限责任有限合伙人资格这一过程，保障申请人作为有限责任合伙事业的有限合伙人的基本权利。这是流程性文件，对考量项目，意义不大。4. 商业计划书（Business Plan）包含几乎所有商业上的运行计划信息，包括市场分析，项目的优势劣势丶成本丶投资资金的使用丶未来收益的预期丶项目实施的进度丶经营管理团队丶就业预期等都会在商业计划里表述。这是从投资角度分析项目的直观的材料。对EB-5投资者，在这份文件内，主要是看整个项目的市场预期，运营计划，能否挣钱，是否有利润能还钱等。5. 经济分析报告（Economic Report）美国EB-5区域中心法案规定，申请人需满足"直接或间接创造至少10个就业机会"的要求。只有满足这一要求，申请人才能在获得有条件绿卡两年后顺利解除条件，拿到美国永久绿卡。因此，项目方提供，由某位经济学家，按照某种经济模式，计算得出的该项目能创造的就业数量的，相关经济分析报告。该报告的重要目的是用就业计算模型分析就业数据，一般用IMPLAN模型或者RIMS II模型来计算。这份文件，投资者主要看就业能创造多少，是建筑就业，还是以后的运营就业，是否有我们担心的租户就业等。6. 银行监管协议（Escrow Agreement）界定申请人认购项目的资金监管银行和监管规则，对于申请人的资金安全有着重要意义。在这份协议中，会明确，何时EB-5的资金会被注入到项目中去，是自己个人的I-526批准后，还是批准前，还是只要该项目有I-526获批，所有投资者的资金就可以注入项目中。该文件往往是有限合伙公司和监管银行间的，无需投资者个人签字。III. 其他相关文件 - 不是所有项目都有相关文件，但是这又往往是证明该项目资质的重要文件1. 贷款协议 （Loan Agreement）：投资者（通过有限合伙公司）贷款给项目方的协议，以及项目方从银行等第三方机构贷款的相关协议。2. 开工许可 （Letter of Permit)：落实是否有相关的政府机构出具开发该地块，或者该项目的动工许可。如果是房产项目的话，这也是个必须文件。3. 完工保证 （Completion Guarantee）：有些项目有开发商的竣工保证。4. 抵押/担保文件 (Deed of Trust, Security Agreement或 Gurantee Letter等)： 有些项目是由开发商股东个人，或由该项目的某块地或建筑来进行担保还款的。5. 资产证明 （Financial Statement）：如果用开发商股东个人的资产来作为还款担保，这时候，最好能看到有相关财务机构出具其个人的资产证明文件。6. 评估报告（Appraisal Report)：有些项目，会请权威的第三方评估公司，如酒店行业的HVS，出具项目的评估报告，那该项目的价值，今后变现或还款的可能性，更有保障些。7. 个人简历 （Resume)：区域中心负责人丶开发商的公司简介或者个人简历，可以看到是否有良好的历史记录。8. 政府官员的支持信 （Letter from Officials)：有些区域中心找政府官员丶议员等出具些支持的信件，说明不了太多问题，可有可无。EB5Sir，在EB-5区域中心和律所工作多年，现拿起手机同业内友人一起分享行业资讯。欢迎各位朋友的意见和建议。微信公众号：EB-5美国投资移民一点通（USA-EB-5）。欢迎关注本公众号，查阅往期热门文章：------------------------------11- 美移民局发布EB-5利好新政！- 2月26日USCIS电话会议快讯16 - 擦亮眼睛，看EB-5项目的“预审批”17 - “土豪”最爱？ - 美律师释疑为何房地产EB-5项目最火爆19 - 重大喜讯！- 美众议院两党联合推出EB-5改革议案30 - 50万够吗？ - 想说爱你不容易，EB-5投资者如何核实TEA32 - 号外！ - EB-5史上最大欺诈案 - 芝加哥会议中心案宣判34 - 排期阴影再袭 - EB-5配额及排期专家论坛（上海峰会现场）40 - 小心，在追求美国梦时！ - 美国EB-5投资移民绿卡的阴暗面41 - 史上第一个，100万美元的EB-5区域中心项目，获批！43 - 选择EB-5美国投资移民项目的 - 10大误区44 - 新鲜出炉 - 美国EB-5区域中心大全45 - 史上最大的EB-5区域中心能否顺利扬帆起航？-------------------------------关注本号后，回复“目录”，获全文目录。

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