加拿大华人论坛 美国留学移民如何甄别好的EB

在加拿大

1丶抓住EB-5投资移民的根本问题EB-5投资移民的本质是，通过投资有风险的商业项目来创造就业。投资是手段，创造就业是它的结果或目的。两者缺一不可。它不同于早期加拿大，澳大利亚，香港等地的投资移民法案，把钱借给政府机构，或买房子，买住宅，不考核“就业”这个结果。现在这些法案都走不下去了。所以，简单的讲，就业是花钱花出来的。但是，你乱编花钱的数量是很容易被查出的，因为花钱在美国也是有标准可查证的，2013年移民局网站公告过虚报建筑成本的案例。那下一个问题就是，钱花了。为什么5年以后能还给你？拿什么还？在直接投资的个案方式里，没有还钱这一说，因为它是股权。但在区域中心法案里，引入了私募基金，投资人的钱通过私募基金借给项目方，是债权，所以到期就要还。因此，还钱的合理答案应该是拿项目的盈利来还！但是我们看到在这个问题上五花八门的其它答案。 i. 其中最流行的说法是：把酒店抵押了用银行贷款还。这种说法回避了一个前提，就是项目的盈利能力。如果这个酒店赚不了钱，那么银行为什么要贷款给你？这种说也法默认了一个虚伪的前提，那就酒店的钢筋水泥始终是有价值的。如果这个前提成立，底特律就不会变成鬼城了。ii. 然后就有了更加离谱的说法是“大不了还你一个房子”。这些人把美国法院的审理程序理想化了，从破产保护到破产审理，再到清理资产。有漫长的过程。并且，这种说法跟本就是一种误导。 iii. 在最高级的所谓回避风险的包装里，EB-5的投资占项目的30% - 40%。并且是第一还款序位。这个方案赌的是，我EB-5只占了你整个酒店或公寓的30% -40%，你要还不了，我就打官司，我是第一序位还款人。这个与“大不了还你个房子”没啥差别，里面还有个“夹层贷款”导致“虚拟就业”的问题，后面再解释。所以，在回答什么是EB-5的根本问题上，也就有了五花八门的答案：i. 有人说EB-5的更本问题是“资金的安全”。这是一个没有前因后果的问题。ii.有人说EB-5的根本问题是“就业”，以及“就业比率”。把关注点引到了绿卡产生的“因”。但有可能忽略了“拿什么还钱”这个结果的“因”。iii.有人说“EB-5的资金占比”是重点。这里面有很多问题：第一是“夹层贷款”如果项目不缺钱，那为什么要EB-5 ？利息低是诱因。但它引出的的风险叫“非必要的资金”。举例南达科达风电，PPA已经拿到，项目的资金已经落实了，为了贪利息低而做的夹层贷款。移民局否决的理由就是“非必要的资金”导致的“虚拟的就业”。因为它的资金已经安排好了，这个创造就业也等于已经定下来了。只是为了贪便宜，才去用EB-5的钱，这样，它就不属于创造（Create）的定义了。夹层贷款的另一个风险是追索困难。因为不是直接进入项目方的LP和RC，可能隔了中间第三方的基金，理财，信托等机构，将来追索起来会有很大的困难。iv.有人说一定要有“I-526的预审批”。现在已经有了案例了，就是你有了虚拟的I-526预审批，当真实的I-526送上去，移民局也会拒掉。这里的问题就是你有没有真的开始干。离开始干太远，不行。已经快干完了，也不行。为什么所有的说法都回避了“盈利能力”这个EB-5的根本问题？一个真正盈利的项目才能得出 “ 既拿绿卡+又还钱 ” 这个最好的结果。不然是话就是，绿卡有了，钱没了；或绿卡没了，钱也没了。因为不盈利的项目，很可能坚持不到 2-3年，坚持不了的，那条件绿卡就无法转正。为什么所有的说法都回避了“盈利能力”这个EB-5的根本问题？是因为85%以上的EB-5项目都是所谓的“红海”项目。即项目的门槛较低，同类竞争激烈，利润率低下的行业。都没有办法回答为什么5年我能还款。这个地方你要拿出数据的和逻辑的东西才行。拿不出来，也就只能顾左右而言其他了。所以，这个行业弥漫着以“结果”，或者叫以“后果”为导向的认识论。2丶去除以“后果”为导向的认识论什么叫以后果为导向的认识论？就是在一个行动方案的设计里，只关注当一个不好的结果产生后，我怎么去回避。也就是对风险进行“包装”。就像上面讲的“大不了还你个房子”。“史上最安全”，“有国会议员，前移民局官员”，“有上市母公司担保”。凡此种种的大肆宣传让我们目不暇接的项目，现在好像都出问题了。因此，我们应该采用以“原因”为导向的认识论。菩萨畏因，众生畏果。我们应该关注项目的原因是什么？有哪些？而不应该把精力浪费在包装“后果”，包装风险上面。以“后果”为导向的认识论会毒害我们的心理，很多人在投资上被人忽悠了，被骗了一大笔钱。从此，他的心就封闭了。会表现出某种不合理的疯狂心态，比如“对赌”。就是把以结果为导向的认识论推到极致，把赌注加大。如果你事先不去做研究，不使用正确的方法和数据推理，那个好或坏的结果是跟你无关的，那个结果就在那里，是由它的一系列原因产生的。对“结果”进行包装是没有什么意义的。去除以“后果”为导向的认识论，把我们的认知习惯改一下。然后就是如何运用正确的分析方法和工具。3丶使用正确的分析方法和注重数据的来源当我们寻找“成功原因”的时候，或者说，当我们做一个项目的投资风险分析的时候，有一个基本的分析方法可以使用，那就是看它的营运性风险，其中特别要关注产品的销售及其竞争力。也就是产品“愁不愁卖”的问题。比如酒店，就是入住率，以及价位。没有人住，或者有人住，但价格太低，两者都没钱赚。简单讲，绝大多数的商业项目它都有一个“愁卖”的问题。同类产品多的就竞争激烈，就更加的“愁卖”。这才是真正的风险。我们来看一个营运性风险的比较图：（图示）蓝色这条线是表示酒店类或其他项目资金进入的阶段。EB-5的资金在建造期就已经花掉了，红色的投资风险度开始上升，但是当它建好以后，你看它的风险度是上升的。因为它面临了“愁卖”的问题。经验告诉我们，大凡一个新开张的酒店都会亏一段时间的。有的就一直亏下去了。如果它的现金流出现问题就会很危险。这张图是表示我们的风电项目。风电的前期投入是我们来完成。这个阶段EB-5的资金没有动。当PPA一拿下，EB-5的钱才投进去开始建造。红色的资金风险反而降低了。为什么？就是因为PPA 20年的购电协议使产品不愁卖。所以它在投资的风险类别里被评为“超低风险类别”的资产级投资。它的风险走势与酒店类完全相反。还有很多分析工具，最后一个工具叫Stress Case， 有叫它“压力测试”的。就是分析项目如果出现最糟糕的情况时会怎么样？在能源行业里叫P99值。下面我们来看我们这个风电项目的P99值。这个是DNV GL做的，DNV GL在新能源评估行业里排全球第一。它的厉害之处是，在它的评估历史里，它的评估值与项目运行后的实际的值，两者的误差小于2.6%。DNV·GL给出了四种Stress Case：Case 1：两年持续P95值发电量（不好的风速年）Case 2：项目性能降低至P50值的90%发电量，并且项目运营和维护费用增加10%Case 3：风机保修期过期后项目运营和维护费用增加30%Case 4：风机质量问题导致项目总发电量在10-20年最低现金流年份降低90%第一种情况是说因为风不好，发电量下降到5%。如果要做个对比的话，就是一个酒店连续两年的入住率在5%下面四张图反映了在这四种情况下的现金流，现金流都在第5年左右转正。现金流转正意味着它的财务生存力是好的，而我们P99值时的纯利是414万美元/每年。没有亏。注意：这个是P99值，是压力测试。在压力测试下还不亏损，并且现金流可以转正的项目是比较少见的。对商业计划，评估报告，要注重数据的来源关于引用的数据的来源。DNV·GL对我们风场的风力资源的评估，引用了当地34年的气象资料，和NASA 34 年来的全球风力分布资料，再加上当地地理及植被的情况等数据加在一起来分析的。（数据来源图）相对于我们看到过的某酒店项目的计划书，它说他的入住率可以达到60%，并且利润率30%。没有证明它的数据是怎么来的。但是，当我们去查证上市公司年报的数据就知道了，那些大的上市酒店的纯利都在5%左右。入住率45%左右。所以，他的数据的来源，数据是不是新的？历史的数据是怎样的？这些是风险分析的基础，基础都不正确，那结论根本站不住了。还有一个就是要坚持关注的焦点。那也有人跟我说，沃伦。巴菲特的集团也在弄EB-5，也是酒店项目。要注意，我可没有说酒店不好。我是举例子来说明你的关注点应该是它的报告里使用的数据，及数据的来源，以及运用了什么分析工具。这样你才不至于被沃伦。巴菲特的大名给忽悠了，也不会被我给忽悠了。这也是对投资人真正负责的做法。千万不要被某些说法转移了你的关注焦点。4丶EB-5的现实与我们的战略什么是EB-5的现实？就是我上面讲的那些对于“结果”的过度包装。比如：有第三方担保。今天这个“担保”的问题很多人已经明白怎么回事了。但是现实上还是有很多EB-5投资人及中介无法摆脱这种以包装“结果”为导向的心态。现实是，在EB-5的市场组合里有律师，有法案分析师，有计算就业的专家，有所谓的前移民局官员，还有政客，有移民中介，还有媒体。但是，就是没有与“投资”有关的专家，比如股票分析师，投行出身的人，或顶级的风险评估机构来对项目做专业的第三方分析，分析它的偿债能力，负债备付率，进而看清它的财务生存能力。（解释：现金流的转正与财务可持续性。）我们本能的认为EB-5投资人是不可教育的。或者说，我为什么要化精力去教育他们？这个市场已经是这样了。我们只要迎合他们，迎合现实，让他们相信就好了。这个问题对于公司的职员来说是可以理解的。但对于一个公司的领导层就要注意，弄的不好会把企业带到巨大的风险里。当我们把以原因为导向的认识论贯穿到我们的企业战略时，我们很容易得出一个结论：“赚钱”不是一个企业战略，“赚钱”是一个好的企业战略被正确实施后的结果。否则的话，你那个“赚钱”只是个表象。会“还”回去的。另一方面，我们博得投资人的“相信”。我们讲Trust，信任，相信，它里面有两个构成，一个是感觉的，你包装的很好，你有历史，有经验，牌子响，你拎个爱马仕，注册资金几个亿，那感觉上就有了。但是“信”还有另一面，就是数据的，逻辑的，因果关系的。现在的移民人群开始向“理性”转了。所以我们预测，基于数据与逻辑而产生的“信”应该会多起来。所以你就知道你应该选择什么样的企业战略了。起码不应该单纯的向目前的现实妥协或模仿。总结一下，美国投资移民的绿卡怎么来？从就业来。就业怎么来？花钱来。钱花了怎么还给你？从项目的盈利来。项目赚不赚钱？能不能还钱谁说了算？一定是够格的第三方评估公司。怎么知道第三方评估公司是不是够格？第一看它的历史和口碑。第二看它所引用的数据的来源。好消息是2014年I-526批了5115，批准率80%。2015年度应该更多，批准率也会上去。因为会有越来越多的好项目出来，而我们的投资人，移民中介也会变得越来越精明和专业。

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