加拿大华人论坛 美国留学移民洛杉矶可开发土地稀缺,高层住宅或成市场主流

在加拿大

《2015中国投资移民白皮书》数据显示，洛杉矶以17.4%的得票率，连续多年蝉联全美最受欢迎移民城市冠军，这里环境优美，气候温和，华人社区众多，中餐馆林立，拥有众多大型华人居住社区，近年来成为中国高净值人士资产配置的首选城市。美国加州财政部2016年5月2日的统计报告显示，截止到2016年1月1日，洛杉矶人口增长1.3%，首次突破400万大关，与去年同期相比增长5万人；人口大量涌入，造成洛杉矶可开发土地稀缺，房租高涨，房地产开发模式在市场推动下，正逐渐改变，独立屋式房产项目在未来几年或逐步缩减，高层公寓式房产项目或成为房地产开发主流趋势。（航拍洛杉矶CBD：中间施工建筑——洛杉矶·绿地中心施工现场）　　南加州大学著名经济学家俞伟雄指出：大量人口涌入导致集合式高层住宅兴盛。归根溯源，其根本因素有以下几点： 南加州尤其洛杉矶地区，土地开发已近极限，但人口却在大量涌入，造成可开发土地稀缺，房租高涨，而作为全球国际化大都市，洛杉矶未来的发展方向和其他国际化大都市一样，都需要“向上发展”，即大力发展高层集合式住宅，以满足城市和人口发展之刚需； 在美国40个大城市中，洛杉矶塞车时间最长，居住在郊区的独立屋对很多上班族来说需要太多的通勤时间；加州的房屋可负担率较低，一次性买一个大独立屋对于年轻中产阶级并非易事。甚至在整个美国西部，独立屋的销售数量自2005年达到最高峰后，就迅速下降，目前只有当年的三分之一；　　随着经济的回暖，美国于2015年开始逐渐步入其新一轮“牛市”，这使得美国房地产市场，包括洛杉矶房地产市场快速升温。据数据显示，2015年第4季度以来，洛杉矶市中心区域公寓均价同比增长5.5%，洛杉矶房地产市场持续升温，炙手可热。（绿地集团总裁张玉良先生在洛杉矶绿地中心项目开工典礼发表致辞） 世界500强中国著名国企绿地集团，依托丰富的开发经验和明锐的市场洞察力，于2013年率先进驻全美第二大城市洛杉矶，同时携Tishman（铁狮门）丶Webcor Builders等世界顶级建筑商，强势夺得洛杉矶CBD核心腹地稀缺地块，并斥巨资打造美国西海岸未来最大地标综合体，洛杉矶·绿地中心项目。 绿地集团因地制宜，结合美国当地房地产开发特点，特别引入美国独特融资方式——美国投资移民（EB-5），为项目快速开发建设注入新鲜血液。好的市场对EB-5项目至关重要投资EB-5项目，资金的安全取决于借款人的还款能力，而还款能力取决于该项目的市场前景/商业价值。市场上大量EB-5项目都是用项目运营/出售所产生收益对EB-5资金进行返还，而良好的市场销售前景保证了项目的充裕的现金回流，是项目成功出售和运营的有力保障！对于EB-5投资人，期满后还款就有了充足保障，大大降低了投资人资金风险。洛杉矶·绿地中心项目现状及在招EB-5项目介绍一期I-526已获批洛杉矶·绿地中心项目获得美国移民局高度认可洛杉矶·绿地中心一期项目于2014年年底开始招募，仅用半年时间招募完毕，投资人于2016年02月在没有任何补件的情况下，I-526获得美国移民局（USCIS）批准，随后相继有多位投资人收到移民局I-526获批函。据内部数据统计，近期曾有30多位投资人同一天收到I-526获批函，项目进入高速获批阶段，充分反映美国移民局对洛杉矶·绿地中心项目的高度认可和肯定。一期房产近售罄公寓已封顶，房产近售罄，投资人返款板上钉钉洛杉矶·绿地中心一期公寓于2015年12月08日成功封顶，一期酒店&公寓外立面装饰幕墙即将施工完毕。一期房产即将售罄，可售公寓所剩无几，一期投资人返款板上钉钉。二期EB-5盛大招募投资人认购热情高涨，项目逆市上扬洛杉矶·绿地中心二期EB-5项目于2015年09月开始正式招募，在EB-5行业进入降温季，市场环境整体大幅下滑的大背景下，洛杉矶·绿地中心二期EB-5项目逆市上扬，掀起了投资人认购热潮，项目招募迅速。EB-5优质项目介绍洛杉矶·绿地中心二期EB-5项目洛杉矶·绿地中心二期项目是世界500强丶中国超大型国企——绿地集团北美拓展一号作品，项目汇聚西海岸“钻石级”建筑商Webcor Builders丶全球“帝王级”建筑商Tishman（铁狮门），百年设计公司Harley Ellis Devereaux，全美豪宅销售冠军Douglas Elliman等顶尖团队，计划设计丶建设一栋40层的公寓，带有2 层商业区的18层板楼，以及10 层的停车场裙楼，总面积达到2.83英亩，楼面面积达到1,007,389 平方英尺。项目已于2015 年 1 月份开工，将于2018 年完工。二期2A 项目计划通过EB-5 融资1.95 亿美元，共招募390 位EB-5 投资人。该项目区域中心是全美顶级区域中心FDIUS Regional Center负责EB-5的发售与招募。项目亮点8大亮点—完美诠释甄选EB-5优质项目黄金法则亮点一优越地理位置，地处洛杉矶CBD腹地项目位于洛杉矶中央商务区腹地地带Francisco 大街与James M. Wood 大道交界处，连接洛杉矶金融区和会展区，毗邻洛杉矶NBA湖人队主场斯台普斯中心及格莱美奖颁奖典礼所在的微软中心，与洛杉矶市中心最高档酒店丽兹卡尔顿为邻，距离好莱坞（Hollywood）约15分钟车程。项目总体建成之后将成为美国西海岸最大的地标综合体。洛杉矶近年来经济良好丶外来人口增加迅速，房价上涨迅速；本项目获得当地政府大力支持，且多为小户型，非常适合当地需求，建成后出售非常容易，有利于未来还款；亮点二EB-5行业罕见已开工项目，大大降低投资人风险洛杉矶•绿地中心二期项目为EB-5 市场上非常罕见的已开工项目，项目已于2015 年1月份开工，将于2018 年完工，目前工程近1/3已完工。大大降低投资人绿卡和资金风险。亮点三汇聚全球顶级团队，项目开发有保障开发商：世界500强，中国超大型国企绿地集团；总承包商：美国西海岸“钻石级”建筑企业Webcor Builders；项目监理：世界一流的房地产业开发商丶运营商及基金管理公司Tishman（铁狮门）；建筑设计：拥有百年历史底蕴设计公司Harley Ellis Devereaux；房地产经纪人：全美第四大房地产经纪公司，豪宅销售冠军的Douglas Elliman；区域中心：成立于2009年，全美顶级的区域中心FDIUS Regional Center；监管银行：中国国有四大行中国银行和中国工商银行澳门分行；亮点四一期完美收官，投资人还款板上钉钉洛杉矶·绿地中心一期EB-5于2014年下半年开始招募，仅半年时间迅速完成；I-526于2016年02月无补件的情况下获得美国移民局（USCIS）批准，并相继有大批量投资人陆续收到I-526获批函；同时一期房产也即将售罄，一期投资人还款板上钉钉；亮点五充足抵押物，项目地块作为抵押物EB-5资金以100%债权的形式进入项目，拥有项目二期地块的第二顺位抵押权。经全球五大房地产评估机构仲量联行严格评估该项目完工后的整体价值将达到4.875亿美元，而贷款条款规定第一顺位贷款和EB-5贷款总值不得超过抵押物总价值的70%，保证抵押品价值充足。亮点六超额就业岗位，超过移民局要求的26%美国著名经济学家依据 RIMS II 经济模型保守计算，绿地中心二期 2A 期项目预计创造4,896 个新增就业，390位EB-5投资人需要创造3,900个就业，就业盈余998个，就业盈余率26%，完全满足移民局审核及批准无条件绿卡申请的就业指标。亮点七三大安全保障，降低投资人资金风险· 完工担保绿地集团美国公司将出具一份完工担保，涵盖二期2A项目潜在的成本超支及其他意外开支；· 放款担保绿地集团美国公司将出具一份放款担保，保障EB-5资金的归还；· 股本投入承诺保证绿地控股集团海外投资有限公司出具一份“股本投入承诺保证”，承诺对项目任何阶段出现的任何资金短缺或成本超支，将出资补齐任何差额；亮点八独立第三方监管，确保EB-5资金使用合规透明项目聘请完全独立于区域中心的第三方资产管理公司全资监管资金使用及项目进展，确保EB-5资金的使用合规透明，专款专用；第三方监管公司拥有丰富EB-5项目资产管理经验，其咨询管理过的EB-5项目资产已超过12亿美元。

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