加拿大华人论坛 美国留学移民美国EB5区域投资项目本身有哪些风险？

在加拿大

转自：https://zhuanlan.zhihu.com/p/30574768EB-5全称是Employment Based Fifth Preference，是美国基于就业的移民类别第五类，该类移民是在1990年设立的。1993年，美国国会为了吸引更多的投资人申请EB-5签证，尝试引入了Regional Center（区域中心）的概念；如果EB-5资金投资到目标就业区（TEA）的项目，最低投资额就可以降低到50万美元。在最近几年，区域中心EB5项目越来越多，项目良莠不齐，投资风险越来越高，仅2014年2月至2015年8月l年内，全美各地法院已收到5539件中国EB-5投资人的诉讼案。下面我就EB5区域中心项目本身风险做相关分析：一.贷款债券类项目风险EB-5债券，贷款项目的风险之高远远超出一般的投资项目，对于EB5投资人来说，面临着绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，申请正式绿卡I-829均被拒，原因如下：1.层层转贷成多角债，EB5绿卡丶还款均无保障：EB-5债券，贷款项目有一个共性，就是这些项目看上去阵势强大，参与方众多，具有很强的蒙蔽性，使EB5投资人会因此错误地低估绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险。美国联邦移民局（USCIS）因此专门进行了规范。这类贷款的模式是层层转贷,结构比国内的三角债还复杂。由于收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款层层转贷给一家或多家公司，这些公司收到贷款后，再进行多层股权转换，每个股东都想方设法侵占贷款变为己有。最终就形成了说不清，理还乱的多角债关系。无论是基建项目丶大楼建造还是社区建设等等，具体哪部分是EB-5投资款建的就是上法庭都无法判定。再追款打官司就更难想向。EB-5债券，贷款项目都没有地产等实质性资产抵押，只是毫无信用度的项目方给投资人一张保证合同作担保，届时只要其中一家或数家公司关闭，投资人就会被典型的三角债所困，收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾之外，绿卡更无法申请成功。2.移民局无法判断工作位置人数，造成EB5绿卡申请失败：美国移民局(USCIS)在审批EB5投资人绿卡时的关键指标，就是必须确认该投资人实实在在地产生了10个以上的工作位置岗位。美国国会通过的移民法一再强调，如果工作位置数额不能确认，绿卡就不能获得批准。移民局对使用债券，贷款项目融资的项目审理特别严格，主要原因在于，这种贷款模式使移民局无法清晰判定哪些工作岗位是由EB5投资人贷款产生的。很多项目方用移花接木的方式，利用繁杂的资金转贷，对产生的工作位置岗位造假丶滥竽充数，已经引起移民局的高度警觉。由于多角债模式结构复杂，移民局要投入大量人力物力进行分析判断，导致所有过桥贷款或夹层贷款的EB5投资人，都面临超长的审核时间和绿卡终审I-829被拒的结局。3.美国丶欧洲等国投资人对贷款项目避之不及：贷款项目中的众多美国或欧洲参与方，无一例外都不愿作没有资产抵押的贷款，因为贷款无法偿还的风险极高。参与方都设置了诸多参与条款，例如先要求其他资金到位后才投入，项目情况稍有变动就能毫发无损的撤出。EB-5投资人，根本没有权限深入了解这些条款。一旦EB-5投资款进入项目，往往作为项目的前期运作管理费，先被花费殆尽。随着项目的开展，众多的参与方只要有一方撤出，整个项目就会象多米诺骨牌般流产。而EB-5投资人手上的保证书在多角债的官司中，便成为一纸空文。由于没有具体的资产抵押，EB-5投资人更无权要求出售任何资产来偿还贷款。这就是EB-5债券，贷款项目烂尾率极高的原因。4.贷款，债券类EB5项目工作位置计算成绿卡僵局贷款类EB5项目是以贷款（loan)丶借贷（debt），债券（bond）类吸金模式误导EB5资金投入。此类项目风险极高，业内预估为烂尾的项目。只有让不知情的中国EB5投资人来出资。收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款转贷给一家或多家公司。由于贷款类项目有不同来源的资金参与投资，EB5投资人的资金只是总投资额中的一部分，而且还有层层转贷，复杂的多角债模式使移民局无法准确认定每个工作位置的来源，如果将其它贷款产生的工作位置套用于投资人绿卡申请计算，就明显违反了美国移民法(INA)条款203（b）。特别是目前普遍存在着项目方故意将资金多方转贷，伪造计算出高额的工作位置，已促使移民局对贷款类EB5项目严审，导致投资人的正式绿卡(I-829)审核通过率微乎其微。二.酒店公寓类项目高风险 1.EB5酒店,公寓类项目，虚高3倍造价导致投资人绿卡被吊销： 美国移民局（USCIS）颁发EB5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB5投资人有否真实产生10个工作位置岗位。很多EB5项目方普遍虚增几倍的工程造价，赚走数千万美元，所剩的建造费无法产生足够工作位置。项目方用虚增3倍的造价来计算经济模式，伪造抬高工作位置人数，用欺诈手段来满足移民局对工作位置人数的要求。向投资人融资时又使用另外一套完全不同的假数据。项目方同时使用多种完全不同的假数据对付不同的审核及融资需要。由于问题极其严重，美国联邦移民局早在2013年5月30日就通过新的政策备忘录，组成了专门针对酒店,公寓类EB5项目的反欺诈调查组，宣布对所有酒店及公寓项目建造费用和工作位置人数进行彻查和监控。一经查证有虚增工程造价情况，移民局就会依据未满足工作位置人数移民法条款，驳回EB5项目投资人的永久绿卡(I-829)申请，以前侥幸已获批准的绿卡(I-526或I-829)也将被追查取消。2.利用酒店，公寓品牌偷梁换柱： 这类酒店或公寓项目虚高工程造价的手段如出一辙，那些号称希尔顿/Hilton丶万豪/Marriott丶凯悦/Hyatt丶温德姆/Wyndham等等酒店项目，利用国内投资人对品牌的盲目信任，实际造的却只是挂名的加盟酒店，而且只是品牌旗下的经济型酒店，相当于国内莫泰丶汉庭之类的档次，等于投资人花远超五星级的钱造经济型的旅馆。根据移民局参照的:ReedConstructionData行业标准，美国豪华公寓的实际造价（HardConstructionCost）不包装修,平均为$105美元/平方英尺。经济型酒店的实际造价（HardConstructionCost）不包装修平均为126.5美元/平方英尺，最高档五星级实际造价（HardConstructionCost）不包装修平均为163美元/平方英尺。如果项目方报出造价高出行业标准，移民局就会依此认定大量投资资金没有真正投入产生实质性工作位置，绿卡申请会因不能满足工作位置而被拒。3.夕阳产业，美国公寓,酒店呈现倒闭潮： 在美国酒店，公寓建造已供大于求，属于夕阳产业，整体入住率不足45%，同时房价恶性竞争，最终资不抵债破产遭低于半价拍卖。美国权威酒店及住宅评估集团HVSGlobal已公布数据，自2008年开始美国当地资金已全面撤出酒店，公寓建造项目，整个市场上只有EB5投资资金在冒此风险。酒店业在美国本身就属于夕阳产业，只是国内人并不了解美国酒店业的现状。三丶市中心TEA（工作位置目标区）EB5项目风险美国移民局规定投资50万美元申请EB5美国投资移民的项目必须在TEA区(TargetedEmploymentArea工作位置目标区)，移民局定义的TEA区：1人口少于2万，2高于平均1.5倍失业率。目前市场上EB5酒店丶公寓和商务楼项目，项目方将市中心TEA区美化成所谓的“黄金地段”，掩盖了其高犯罪丶高污染丶高赔偿的巨大风险，最终导致永久绿卡(I-829)申请失败的严重后果。1.市中心TEA区绝非“黄金地段” 中国房地产才发展了十几年，北上广五环内已无地可开发。甚至二丶三线城市市中心也早已无地可开发了。而美国房地产业已成熟发展了大半个世纪，大都市的市中心居然还被列为TEA区等待EB5投资人开发，其实任何人稍加分析就能明白，真正的黄金地段是绝对不可能有如此高的失业率被定为TEA区。2.市中心TEA区高犯罪率影响绿卡申请 美国的纽约，旧金山，洛杉矶，西雅图，迈阿密及芝加哥等市中心的部分地区之所以会被列为TEA地区，是因为那里聚集着以黑人为主等各族裔最低层的暴力帮派犯罪团伙，抢劫，枪杀，毒品，卖淫等高犯罪率地区。在这些市中心TEA区成为业主，必定会卷到各类贩毒凶杀刑事案件中，直接影响正式绿卡(I-829)申请时的背景调查。3.市中心TEA区环境污染严重 大都市市中心TEA区的EB5投资项目招不到美国当地投资人。除以上的暴力犯罪外还附带着工业重污染问题。例如纽约的布鲁克林（Brooklyn）丶西雅图的SODO区（SODO，Seattle）丶洛杉矶附近的河滨区（Riverside，California)，都是出名的工业污染区，美国法律规定在工业污染区建居住建筑必须由持特殊执照的机构来清理。这笔清理费甚至会超过建造该建筑费用本身,项目方往往对此避而不谈。投资人无故花费正常造价的好几倍,在工业重污染区造楼,得不偿失,以后租户因环境伤害而引起的潜在官司就会无穷无尽。综合以上原因大都市市中心TEA区的物业都难逃负债经营，破产拍卖的结局，因此无法满足移民局对工作位置人数的要求，投资人申请绿卡毫无保障。 其实美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。所以EB5投资人在选项时要提防处在大城市所谓“市中心”“好地段”的TEA区，尤其那些被冠以“黄金地段”丶“寸土寸金”的项目，项目方是不会主动披露其中的巨大隐患，待到投资人发现时，恐怕已落到绿卡被拒和投资赔本的结局。投资人应该选择学区较好的TEA区，同时要考察项目长远的盈利模式，才能保障投资和绿卡的双赢。四，EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消 移民局早在2013年5月30日的政策备忘录就否决了EB5投资人通过投资建造别墅丶公寓丶办公楼丶城市改造丶城市基建丶商城丶购物中心丶仓储等申请移民的方式。这类项目的共性就是一旦建造完毕，物业就被出租或出售给其他商家或个人，而移民局已裁定出租或出售后带来的任何工作位置都不能被纳入绿卡申请时的计算。移民局(USCIS)对此已作出裁定：“即使EB5项目没有建造这些物业，那些商家和个人也会购买或租赁其他物业并雇用员工，所以这些工作位置机会不能作为EB5投资后产生的。”再则建筑类工作位置不被纳入直接工作位置计算，因此这类依赖租赁或出售房产的EB5项目已不可能保障每个投资人产生10个工作位置岗位，以前参与这类项目的投资人已被移民局在终审时取消正式绿卡(I-829)。五.虚构就业计算EB-5区域中文及项目方伪造经济计算模式数字，虚构出产生的雇佣人数放大3至5倍，或根据项目推广需要无限放大。所谓做经济计算模式的专家，都是项目方花钱雇来，按项目方提供的虚假原始数据完成这个报告。移民局审批临时绿卡I-526时，主要是审核EB5投资人资金的合法来源，换句话说，只要把资金打入项目方的帐户就好.此时的资金还没有被运作，如何能判断经济计算模式造假，产生的雇佣人工作职位数字真伪。但是在审批正式绿卡I-829时，移民局的各审核部门，及专家就揭露出了这些造假文件，导致投资人正式绿卡I-829被拒。六.刻意模糊办理周期EB5投资移民项目曾经备受申请人青睐主要原因是没有移民排期，但现在不一样了，由于申请人数得增加，EB5区域中心项目对大陆申请人也有了排期。2017年1月最新A表进度：针对大陆申请人最终裁决时间为2014年4月8日（即目前1-526排期为2年零8个月）；I-526通过后21个月递交I-829申请，审理时间3-6个月；整个流程算下来5年左右！

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