加拿大华人论坛 美国投资理财第五集《美国商业地产之酒店》YK丁老师讲美国地
在加拿大
新冠肺炎这一只巨大的“黑天鹅”在人们毫无防备情况下从天而降，猝不及防，平常人流涌动的酒店及旅游业瞬间被按下了“暂停键”，而这一场“危机”中的”机遇”又是什么？这一集我们来聊聊酒店项目的投资。 主讲人：Howard Ting 丁伟豪 美国YK集团资深副总裁，泰安控股创办人之一，高中毕业后移民美国，在洛杉矶加州州立大学主修商业及国际商务；不仅有超过25年国内外商贸和 大型商业地产工业地产开发的经验和专业知识，并且专通市场行销与商务谈判。经常受美国大学，专业房地产，非营利机构及私人企业邀请，担任中/英语主讲人。 上一集我们提到了商业地产和商场的投资项目。 这一集，我们来谈谈宾馆酒店的投资。首先大家先要了解，酒店项目投资，除了是一个地产投资，同时，也是一个经营的生意。 从长期来看，疫情对酒店行业带来的影响，既是机遇，也是挑战。酒店物业，通常在地产行业中属于高风险，高收益的类型，而酒店是否盈利，重点在于运营和管理。在疫情的冲击下，一些运营不良的酒店和物业难以维持，不得不资产重组，或低价出售，被资金更雄厚的、管理经验更丰富的买家收购。因此，酒店投资人的收益，就可能两极分化，有人亏钱黯然离场，也有人喜获优质资产。 美国酒店分为两大类：Full Service，传统的全面服务型，和Limited service，有限服务的经济型，或商务型。判断这两种类型的方式，就是看有没有提供午餐和晚餐，一般有限服务的经济型和商务型酒店，是只提供早餐的。当然，五星级酒店的投资较高，但五星级的餐厅、婚宴、喜庆和会展、会议都是增加收入的。但经济不好下滑时候，以及疫情时间，也是会受相对较大的影响。 美国的品牌酒店很多，有独立的，也有加入品牌连锁酒店的。品牌连锁酒店的好处是：有知名度，有专门管理的团队，全球定房系统，以及使用会员累积点数，升级房间或减免房费的优势，但是需要付加盟费，管理费等等，并且申请审查比较严格。美国品牌连锁酒店，并不拥有酒店，绝大多数，都不会出钱合作建设。是由开发商，或投资人申请后，建造完成，挂他们的品牌，并缴纳加盟费用。每一家品牌连锁店酒店的收费标准和管理方式也不一样。 酒店的买卖一般都不在市场上公开，很多都是在资本市场里面运作，很多情况下，是买方付佣金，或是顾问费，给买方的代表，而不是卖方。相对来说，买家有一个熟知行情，且非常有经验的专家代表很重要。酒店的评估价值,主要归纳为三点：1、住房率，Occupancy Rate；2、每间房的日均价格，Average Daily Rate；3、每间房，一年能产生的平均收入：REVPAR，Revenue Per Available Room。 美国YK集团开发了，三家商务型酒店，其中有凯悦酒店（ Hyatt place & House），以及合作开发一个全服务的五星级万豪艾美酒店。在开发前，我们做了谨慎的评估，并且聘请了专业顾问，也选择有信誉的建筑商，和优秀的管理团队等等，这样才能保障每一个项目的成功开发。
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