加拿大华人论坛 美国投资理财钟子磊会计师谈：谈房屋报税问题

在加拿大

一丶出租屋和外国馈赠主持人：我们在美国居住生活都知道，每年的4月15号是个人税的报税截止期限了了，那么在未来这一个月的节目中，我们就跟您分享一些在居家生活上需要报税的细节。那么既然今天我们谈的是快乐出租，那么出租屋我们就应该怎样报税呢？会计师：这个大家讲到出租屋，出租屋非常重要，好多华人，特别会理财，就像我们华人会做饭一样，华人也会理财阿，找出租屋阿，我们比较节省节约，省了钱以后买栋房子，买栋房子出租，出租问题就来了。你出租就有了收入了，有人说，我出租屋的收入我就不报税了，没人知道。实际上报税对你有好处，你出租屋减掉费用，利息和地税，再减掉一些折旧，你可能有损失，损失可以抵你的其它收入，这个对你有好处啊。他说那这样子我将来卖房子的时候会受影响，是会受影响，影响多少呢，影响你房屋价值建筑部分的(不包括地)27.5分之一，即你的折旧。因为折旧是折什么呢，折你这个房屋上面部分。比如说我们拿到一张地税单，他有有两部分，一部分是地，地是不能折旧的，地不折旧，那能折旧的呢是那个improvement, improvement就是建筑。折旧多少呢，如果是住家房屋(residential)，那就是27.5分之一， 折27.5年，你有一个房子是27万，那每年你能折大概1万块，1万块的话好多钱，影响你的底价(base)。对，但是这个出租屋原来你自己住过2年，那么你这个出租屋赚够（如果是你们夫妻俩个人拥有的）你赚够了50万，还可以免你50万，赚不够50万根本就不用缴税，不用怕会影响到你的将来的卖价。会影响，绝对会影响，但是影响不到你有50万的免税额，单身的有25万的免税额如果你在这个房子里住够2年，夫妻合报是50万，单身报是25万。那么折旧这就来了，折旧的时候呢你就是说我有装修，改建花了很多钱，你不用怕，你都可以增加你房屋的（base,）底价，增加底价后呢，在27.5年慢慢的来抵，那么这样子的话你就有好处，折旧加上利息加上地税加上一些清洁阿维修阿可以把你的收入抵掉还不够，所以不用怕，你该报还是报，不要是说我收的是现金我不报了，不报对你没好处，报了可能对你还有好处。因为什么呢，你不报可以，有的人很聪明说我收的都是现金阿，他把现金又存到账户上了，那等于没收现金，对不对，你不是想要藏钱，你没有藏钱，你存到账户上，如果你说不清楚这个账户上的钱，那就是你的收入，国税局不给你考虑什么，你能说得清楚那就是这样子。有的人说我的钱是国外来的怎么办，这是大家问的最普遍的问题。我们都是华侨我们都是移民，都有国外的钱进来，过去的钱（移民之前的）钱不缴税，但是移民之后赚的钱要缴税。但是有的人确实是国内的父母有钱给自己的，那么怎么做呢，给自己买了房子，要做国内馈赠，馈赠给自己买的房子，所有有的人，怕的不得了，说有钱要不要缴税，你父母给的钱馈赠给你的钱，或者子女给你的钱不缴税。那么怎么证明，你要填一个3520表，叫做Annual Repot of Certain Foreign Gift. 赠与人一定要是外国人，父母或者你的子女不能有绿卡，不能是美国公民，如果是美国公民或绿卡的话，你就有受限制，一年1万3千块的限制，2个人只能是2万6千块一年的限制，都是外国人没限制的，给你个几百万，没有关系，是Foreign Gift， 那么但是要填一个表说明问题，要报到国税局的一个中心一个特殊的地方报备，就像有国外账户一样让你报备，那么你买了房子做出租屋就不用怕，我说得是纯粹的出租就是Sch E, 那么还有是家里有公司的，把整个家租给自己公司，能省很多钱，因为如果是拿的公司的钱，尽管公司也是你的你没有第二个老板，你拿你自己的钱，那国税局也认为你从公司拿钱，算成你个人的收入，你要报税，那么你说不清楚的话报税，怎么处理这个问题呢，你就把自己的家租给公司，公司要付你租金，你的租金去抵你的地税，抵你的利息，抵你的折旧，转一个圈圈，又漂亮又平，又能抵税，又能从公司拿钱用，又把自己的问题解决了，没有从公司拿钱，没有偷钱，没有取钱，也不是收入，因为是收入但是他抵了公司的费用，同时呢个人方面是收入但是他抵掉了也不是收入。（2011 和2012赠与税有特殊法律，500万美元免税额（终身），可以一年用掉。二丶房屋税(PROPERTY TAX BILL)的问题：主持人：如果您有房产，每年除了个人税缴税，还要交房地产税。以洛杉矶郡为例，房地产税和个人税是分开交付的。政府每年会给您两次机会分开缴税。在现在这个时间段，相信您已经缴纳了第一阶段的房地产税，在面临第二阶段税表到期之前，其实我们可以把这张税表好好的解读一下，看看每个数字都代表什么不同的意义。会计师：我们加州的地税其实是county(郡)发给我们，它的年度是从7月到6月。一般人会在九月底，十月初收到这份税单。一般我们信用卡如果交晚了，信用卡公司可能会给你免掉罚款。但是county是不会免的，他正好找个机会罚你，罚10%。你交四五千的税还要罚四五百，很心疼，所以一定不能晚。两个Due date（截止日期）是什么时候呢？一个是11月1号，还有40天的宽限期，也就是12月10号之前，让你交这笔钱；第二个期限是2月1号，可能那个时候你正在报税比较忙，所以给你70天的宽限期，到4月10号交。所得税报税是4月15号不能晚，county的地税4月10号交税更不能晚。地产税，property tax，和income tax所得税无关。有两种方式可以交这个税，一种方式就是你单独交，另外一种方式是让贷款银行预先扣掉你，叫impound。Impound进去之后就不用担心了，如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交，你就会收到账单。尽管有些是贷款银行交的，但你也会收到一份copy，上面会写information only。大家交税不能晚，罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交，也可以用支票付，另外就是邮寄。邮寄的话要小心，你说你寄了，对方说没收到就麻烦，就要寄挂号信（certified mail）。或者你如果资金不是那么紧张，你可以提前十几天半个月，确定他可以收到，小心不要被罚款。严格的按照美国法律mail box rule讲，我寄给你的钱应该是按邮戳为准，所以12月10号和4月10号的邮戳要盖上去。那你自己记得是平邮，你怎么能看到邮戳呢？看不到啊，所以你可以多花五块钱寄certified mail或者就早早寄出去就好了，盯着你的银行看看有没有拿走这笔钱就好了。三丶这个房子的地税是怎么来的呢？它是按照你房子的价值，是两部分组成的：一个是地（land），另外一个是improvement，就是盖在地上面的房子的结构。比例是1.15%。有的人说，钟会计师你给我看看county给我征税有没有征错，怎么是这个数。我说你自己去算算就好了，用你自己房子的价值乘以1.15%。说有没有办法减免点呢？在房地产跌价的时候是有办法上诉的，你可以到county assessor填一个表格，他有一定的要求。你说给我高估了，当时是按高价钱买的，但是现在跌价了，你举几个例子给他，比如你的邻居的房子，几号，地址是多少，track number是什么，面积跟我的房子差不多，他现在卖多少钱，我卖多少钱。如果你能说服county，他就会给你降一些，你就可以少交一点税。同时，如果房地产一直跌，你不去上诉county也会自动的给你降一点税。所以我们property tax的钱都是交给county，county统一来修路，修公园和学校学区的建设。特别要注意我们房子的价值分两部分，上面一部分叫land，下面是improvements。如果你家里有出租屋或者家庭办公室，你把这个tax bill给你的会计师，这两部分就会非常有用。第一，land不能折旧，但是你房子的improvements这部分可以折旧。比如说你的房子是住宅的，那么27.5年使用寿命，商用的39.5年。那么你用你的improvement除以这个年限就是你可以折旧的部分。这个折旧就可以减少你的收入，你出租房子两万块，利息一万块，地税五千块，你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧，就可以不交税，如果你折旧多，还可以抵消收入。从哪里看呢？在total tax due下边，你税表右下角，就看到这两个数字，不要说看到这个表格是英文的就晕了。还有一个parcel number，知道你的parcel number就可以知道你房子买的多少钱，什么时候做的交易，现在值多少钱，都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的，你要想知道中国有个豪宅多少钱，根本就不可能知道的，没有地方查。但是美国都要在county注册，你可以走进去，不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样，很公开。大家都知道我们洛杉矶county，比较大，你外州的county可能fiscal year跟我们不一样。我们洛杉矶是7月到6月。美国政府，像federal的，都是10月到第二年9月。为什么美国政府老说10月以后才有钱呢，就是这样。我们county一般7月1号之后才有钱。所以你的账单会在7月1号到11月期间收到，你在12月10号之前要交这个钱。那么外州的你看看你的郡县的到期日（county due date）是哪一天，注意你的账单。你可以直接走到郡县的估值部门（county assessor）里面去，去那里交钱。大家注意这个不是所得税，不是薪资税或者销售税，这是抵税，房地产税。外州和洛杉矶都一样，都是郡县的估值部门去管。钟子磊会计师事务所

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