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房市投资理论及实践 --zt texas2006从理论上说,在一个没有泡沫的房产投资市场里,理想的月租金应当是投资方购入价格的百分之一。譬如你的房子是10万美元购入,那么租金至少要每月1000块才会打平开销,甚至为投资者挣来现金流(cash flow). 然而在真实世界里操作,这样的理论已经过时。在加州,一幢100万的房子,月租金是无论如何不可能有一万美金。那么什么人还要贪图作地主?答案只有一个,不为现金流,纯粹为升值。君不闻“现金诚可贵, 升值价更高”?在这样的思想指导下,我认识许多财大气粗的投资人都放个20%或更高的先期款(down payment), 贷它个15年款, 买好学区,好地段的房子,前5年不考量现金流,只要收来的租金能够稍微大于地产税(Property tax),管理费 (HOA),保险(insurance),以及银行利息(interest) 即可。 虽然自己每月还要往里面仍钱,但是这部分钱可以被看作是本金(principal), 也就心安理得了。这种做法我称之为有钱人投资法。在升值快的地区,如前几年的DC 地区,我的一个朋友用这个方法买了又卖无数个condo. 攒了个满钵。那么资金不雄厚的人给怎么投资呢?我亲眼看到“小资本投入法”也能帮一个普通人成为大亨。那就是现金流这颗救命稻草。为什么非要买好学区, 富人区的房子呢?请看全美人口普查,50% 的单身女性没有和配偶住在一起。传统的一对夫妻两个小孩的家庭模式已经哗啦啦大厦将倾。这个数据表明,单身的更多,空巢的更多, 更有甚者是同性居住的更多。更何况当今社会收入两极分化。以本市为例, 2005年家庭中间收入约4万7千, 而平均收入为7万6千左右。这就是说,收入低的人数多,收入高的人数量并不多,但绝对的收入高啊。要是非要买富人区的房子最大的挑战是谁来租?有钱到每个月掏1800美元租房子的人难道自己不会买吗?一个房子空的时间一长,损失就大,除非你不在乎。这个道理是不言自明的。 所以小资本投入法就是到学区不是那么好的地方买房子--- 反正你也不是自己住。到工薪阶层去买房子--- 所谓的“面包和黄油”的地方。穷爸爸,富爸爸称之为“bread and butter" 的所在。 这样的地方,你的客人群巨大。 随之而来的就是你碰到信用差的人的概率就高。没办法,只好看你的运气了。投资从来就有风险。你做个30年的贷款,每个月就会有至少¥50块的正收入。我的一个百万富翁朋友有这样的房子7,8 栋,每一栋每月都给他赚200 美元收入,他告诉我说你有这样的房子十栋,10年后就可以退休了。你看他的租客有的都是政府资助的低收入者,有色人种,有很多小孩,每天都很开心,不思进取,永远都不考虑自己买房,最好祖祖辈辈就在这里住下去。他就这样也赚钱到满钵。有钱有有钱人的活法,没钱人又没钱人的生计。理论是人攒的,路是人淌出来的。就看你有没有这个胆跟进。就像股市有千百种formula, 你只要有毅力用一两种,不发也难。 问题是像我等着类升斗小民,老是东听一句建议,西听一条小道消息,凡买必跌, 凡卖必涨, 真是逢赌必输。 投资的路就这样曲折起来。 从理论上说,在一个没有泡沫的房产投资市场里,理想的月租金应当是投资方购入价格的百分之一。譬如你的房子是10万美元购入,那么租金至少要每月1000块才会打平开销,甚至为投资者挣来现金流(cash flow). 然而在真实世界里操作,这样的理论已经过时。在加州,一幢100万的房子,月租金是无论如何不可能有一万美金。那么什么人还要贪图作地主?答案只有一个,不为现金流,纯粹为升值。君不闻“现金诚可贵, 升值价更高”?在这样的思想指导下,我认识许多财大气粗的投资人都放个20%或更高的先期款(down payment), 贷它个15年款, 买好学区,好地段的房子,前5年不考量现金流,只要收来的租金能够稍微大于地产税(Property tax),管理费 (HOA),保险(insurance),以及银行利息(interest) 即可。 虽然自己每月还要往里面仍钱,但是这部分钱可以被看作是本金(principal), 也就心安理得了。这种做法我称之为有钱人投资法。在升值快的地区,如前几年的DC 地区,我的一个朋友用这个方法买了又卖无数个condo. 攒了个满钵。那么资金不雄厚的人给怎么投资呢?我亲眼看到“小资本投入法”也能帮一个普通人成为大亨。那就是现金流这颗救命稻草。为什么非要买好学区, 富人区的房子呢?请看全美人口普查,50% 的单身女性没有和配偶住在一起。传统的一对夫妻两个小孩的家庭模式已经哗啦啦大厦将倾。这个数据表明,单身的更多,空巢的更多, 更有甚者是同性居住的更多。更何况当今社会收入两极分化。以本市为例, 2005年家庭中间收入约4万7千, 而平均收入为7万6千左右。这就是说,收入低的人数多,收入高的人数量并不多,但绝对的收入高啊。要是非要买富人区的房子最大的挑战是谁来租?有钱到每个月掏1800美元租房子的人难道自己不会买吗?一个房子空的时间一长,损失就大,除非你不在乎。这个道理是不言自明的。 所以小资本投入法就是到学区不是那么好的地方买房子--- 反正你也不是自己住。到工薪阶层去买房子--- 所谓的“面包和黄油”的地方。穷爸爸,富爸爸称之为“bread and butter" 的所在。 这样的地方,你的客人群巨大。 随之而来的就是你碰到信用差的人的概率就高。没办法,只好看你的运气了。投资从来就有风险。你做个30年的贷款,每个月就会有至少¥50块的正收入。我的一个百万富翁朋友有这样的房子7,8 栋,每一栋每月都给他赚200 美元收入,他告诉我说你有这样的房子十栋,10年后就可以退休了。你看他的租客有的都是政府资助的低收入者,有色人种,有很多小孩,每天都很开心,不思进取,永远都不考虑自己买房,最好祖祖辈辈就在这里住下去。他就这样也赚钱到满钵。有钱有有钱人的活法,没钱人又没钱人的生计。理论是人攒的,路是人淌出来的。就看你有没有这个胆跟进。就像股市有千百种formula, 你只要有毅力用一两种,不发也难。 问题是像我等着类升斗小民,老是东听一句建议,西听一条小道消息,凡买必跌, 凡卖必涨, 真是逢赌必输。 投资的路就这样曲折起来。
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不错哦,又是一篇好文章,哈哈。老比尔也是搞房产的吧?
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奕奕爸+娜娜爸 赏 2007-02-12#3 T 733 $0.00 不错,学习了!
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专家直言,必需关注.
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[SIGPIC][/SIGPIC] 赏 2007-03-13#5 129 $0.00 这个帖子我必混!
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<FONT size=3>一只小猪、一只绵羊和一头乳牛,被关在同一个畜栏里。有一次,牧人捉住小猪,他大声号叫,猛烈地抗拒。绵羊和乳牛讨厌它的嚎叫,便说:“他常常捉我们,我们并不大呼小叫。”小猪听了回答道:“捉你们和捉我完全是两回事,他捉你们,只是要你们的毛和乳汁,但是捉住我,是要我的命的 ? ”回复: 房市投资理论及实践 --zt学习了
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