在加拿大
[FONT=宋体]近来有不少客人咨询炒楼花的事宜，最近在“地产周刊”有一篇文章介绍得比较详细，现转载如下，希望能对大家提供一些信息。[/FONT][FONT=宋体]定义：一幢大楼，连影子都没有，只有个图纸，典型的“空中楼阁”，便开始出售。这种理念就叫楼花。这一理念产生于香港，是由霍英东先生于1950[FONT=宋体]年代首次提出的。在台湾则称为预售屋。为什么叫“楼花”？如果把已建成的物业看做是果实，那未建成的当然就是“花”了。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]所谓“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的定金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额定金，从中赚取差价。[/FONT][FONT=宋体]地产发展项目以楼花方式发售，对开发商最有利，在现金流方面而言，先收钱，房子卖的差不多了才开工，一年几载之后才交货，风险很小。而对买家而言，楼花价格一般比建成后的便宜，签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成，一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着升值。待物业全部建成后，以现货推出市场，回报自然可观。但是，回报高，风险也大。除了有现金流、银行按揭、利息风险之外，还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在的风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题。交房期很可能因为种种原因而被拖延，如这次多伦多的ONE BLOOR[FONT=宋体]项目，就有可能因开发商资金困难而流产。如果一拖好几年，正好遇上市场变化，房价下跌，买家则面临重大损失。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]开发商给的优惠（Builder[/FONT]’[FONT=宋体]s Incentives[FONT=宋体]）：为了吸引买家，开发商在售楼花时，往往会推出一些优惠条件来促销，包括：[/FONT][/FONT][FONT=宋体]Deposit Incentive: [FONT=宋体]一般情况下，购买期房是在一段时间内交付房价的[/FONT]20%--25%[FONT=宋体]来作为押金，然后等房子盖好以后，押金自然就变成首付，之后银行给你房屋按揭。那么这[/FONT]20%-25%[FONT=宋体]的订金如何支付？一般开发商要求在[/FONT]9-12[FONT=宋体]个月内以每次房价[/FONT]5%[FONT=宋体]分[/FONT]4-5[FONT=宋体]次来付清。经济好的时候，融资容易，[/FONT]25%[FONT=宋体]的定金不是难事；金融危机以后，信贷紧缩，借钱可谓难上加难。为了竞争，许多开发商都由原来的[/FONT]25%[FONT=宋体]降到[/FONT]15%[FONT=宋体]来吸引买家，然后把剩下的[/FONT]10%[FONT=宋体]转移到房子盖好后再一次性付清。这种方法比较适合投资者，因为买期房很多都是为了等房子盖好后转手赚中间的差价。目前只不过是用一点钱把单位[/FONT]hold[FONT=宋体]住，而且这钱有原来的[/FONT]25%[FONT=宋体]降到[/FONT]15%[FONT=宋体]，对投资者来说是非常有利的优惠。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]免费车位和储物间：目前市面上的公寓大部分车位和储物间是分开来卖的，也就是说您买的单位价格是不包含停车位和储物间的。如果您要的话，是要另外付钱购买的。一个车位的价格大概在$35000[FONT=宋体]左右，储物间的价格大概在[/FONT]$4000[FONT=宋体]左右。而且因为数量有限，很多的小户型是不允许买车位的。因为[/FONT]Downtown[FONT=宋体]车多人多，停车费是非常贵的，所以拥有一个车位是非常可贵的。在经济萧条的情况下，开发商会做出非常大的让步，一般购买[/FONT]1+1[FONT=宋体]以上的户型都会送一个车位和一个储物间作为优惠吸引买家。以后房子转手卖的时候，同样大小，同样价格的单位，有车位和储物间一定会比没有的好卖。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]免费厨房或卫生间升级：[/FONT][FONT=宋体]精装，一般这边的公寓都是装修好的，包括洗衣机、干衣机、冰箱、炉子、微波炉等这些日用电器都是标准配置，包括在买房的价格里面。为了满足高端用户的需要，开发商一般会有option[FONT=宋体]，一种是标准的，另一种是升级的，就是装修升级，例如大理石桌面、德国电器、硬木地板等。当然这些是需要另外加钱的，一般在[/FONT]$15000[FONT=宋体]左右。但也确实给房子增加了价值。房市低迷的情况下，开发商干脆送免费升级来吸引买家。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]买楼花注意事项：[/FONT][FONT=宋体]由于买楼花所要承担的风险是难以预见的，所以在认购前，有必要慎重考虑，必须注意：[/FONT]1） [FONT=宋体]保持理智，不要只相信开发商的华丽广告。[/FONT]2） [FONT=宋体]查清楚开发商的商誉，了解其背景及口碑。[/FONT]3） [FONT=宋体]有足够的时间到展销处细心研究，清楚查看包括建筑蓝图，物业平面图，物业环境及周边的发展计划等。[/FONT]4） [FONT=宋体]与你的律师一同彻底审核买卖合同。[/FONT][FONT=宋体]经纪佣金[/FONT][FONT=宋体]在多伦多，开发商给楼花买卖的佣金一般是4%[FONT=宋体]，也有[/FONT]4.5%[FONT=宋体]的，经纪为客人买[/FONT]1[FONT=宋体]套[/FONT]50[FONT=宋体]来万的单元，就可以拿到[/FONT]2[FONT=宋体]万左右的佣金。有人觉得经纪卖楼花赚钱容易，其实也不是那么容易。首先，要过排队关。排队，你一要有时间，二要有体力和耐力。排在大街上，白天太阳晒，夜晚蚊虫咬，一般也就能睡[/FONT]2-3[FONT=宋体]个小时的觉，有的甚至通宵不睡。人多房少，有时候排完了也拿不到房子。有的热门项目，提前好几个星期就得排队，如果你请人排队，还要付很高的费用。再说佣金也不是一次到位就给你的，[/FONT]90[FONT=宋体]天后付一半佣金。剩下的一半要等到[/FONT]Final closing[FONT=宋体]以后。如果这个项目[/FONT]3[FONT=宋体]年半完工，那经纪就得等[/FONT]3[FONT=宋体]年半才能拿到剩下的佣金。[/FONT]3[FONT=宋体]年多漫长跨度，中间可能会发生很多事，需要经纪随时来处理，特别是在交接期。所以说这笔佣金是一个长期的承诺，远非一次就能搞定的。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]而且这个钱还要交公司的管理费，还要上税。另外，预售之后，开发商都要给买家10[FONT=宋体]天的冷静期，如果在这段时期内买家又不想要了，可以退。他这一退，也就意味着经纪的队白排了。所以说这里面有很多不确定因素。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]街头排长队的做法，不仅影响交通，对身体也没什么好处。其实应该还有更好的办法。但开发商为了制造轰动效应，往往不愿意多做考虑。恒基兆业在士嘉堡推出的CENTRO[FONT=宋体]大厦，采用的就是抽签的方式，在规定的时间段内，什么时候去都可以，留一张名片，就可以离开，最后通过抽名片方式来决定，这种方法就科学的多。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]期房黑市：[/FONT][FONT=宋体]有一些期房投资者，在跟开发商签署期房购房合同以后，就有意在房屋产权交割以前找到下家，加价出售。有人把这种交易方式叫做楼花转让（Assignment[FONT=宋体]）。部分期房公寓，开发商容许蒋期房合约在产权交割前转让，但在转名时收取转名费（[/FONT]Assignment Fee[FONT=宋体]），一般约[/FONT]$3000[FONT=宋体]至[/FONT]$5000[FONT=宋体]。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定；而又有一些地产开发商在签署原始合约中明文规定，此合同在产权交割前不允许转让。如果接手的买家和第一个买家之间的转手协议没有经过开发商，也就是房屋买卖的原始卖方的同意，合同成交但不能在开发商那里登记转名，就属于楼花黑市转让的范畴了。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]新的Tarion[FONT=宋体]规定：[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体]安省新屋保修计划对期房及新房的转让有利进一步严格的规定。对期房的投资者来说必须了解这个新规定。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]规定如下：当一个期房的投资人从开发商那里买下一个新房，自己并没有居住而转让给第三方，该投资者必须按照Tarion[FONT=宋体]的规定登记。登记的程序并不复杂，费用也并不高：[/FONT]$350[FONT=宋体]。但是如果转让方没有按规定登记，可能面临的处罚是[/FONT]$25000[FONT=宋体]罚金或者上限为一年的坐监，或者两罪并罚。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]转自地产周刊[/FONT]
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金佳 647-839-8102 李旭 416-710-5503 [email protected] [EMAIL="[email protected]"][email protected][/EMAIL]学区和房源介绍请阅个人主页：www.BestTorontoHomes.ca 赏 2009-09-23#2
686 $0.00 湖景楼花ICE Condo和Concord City Place的Panorama近来有客人委托我帮忙转让他们在楼盘开售之初的VIP日购买的楼花，具体如下： ICE Condo, 位于York/Lake Shore, 2013年交房，北欧风格。全屋实木地板，不锈钢电器，云石台面橱柜。 2房1厅+2卫，791平尺，26楼东南朝向无敌湖景，叫价50万；3房1厅+2卫，1091平尺，28楼西南朝向无敌湖景，叫价65万； 以上价格均含1个车位和1个储藏室。 以上均是屋主因个人原因急于出手，实为难得的良机。 如需具体信息，请与我联系，647-839 8102 or [email protected].评论
金佳 647-839-8102 李旭 416-710-5503 [email protected] [EMAIL="[email protected]"][email protected][/EMAIL]学区和房源介绍请阅个人主页：www.BestTorontoHomes.ca回复: 在多伦多炒楼花想问一下加拿大楼市买卖所列出来的面积是建筑面积还是实用面积？
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回复: 在多伦多炒楼花想问一下加拿大楼市买卖所列出来的面积是建筑面积还是实用面积？点击展开...建筑面积
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金佳 647-839-8102 李旭 416-710-5503 [email protected] [EMAIL="[email protected]"][email protected][/EMAIL]学区和房源介绍请阅个人主页：www.BestTorontoHomes.ca回复: 在多伦多炒楼花现在温哥华，准备搬去多伦多，关键原因就是温哥华的房子太贵。请问如果在多伦多买一个10年以内的HOUSE或TOWNHOUSE，3口之家，2000尺左右就够了，但一定要在好的中学学区，（公立学校前10名），环境再好点，大概要多少钱？大概有哪些区可以考虑？最初没去多伦多还有一个原因，就是听说冬天太冷，有半年时间是冰天雪地，到底冬天有多可怕？
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回复: 在多伦多炒楼花现在温哥华，准备搬去多伦多，关键原因就是温哥华的房子太贵。请问如果在多伦多买一个10年以内的HOUSE或TOWNHOUSE，3口之家，2000尺左右就够了，但一定要在好的中学学区，（公立学校前10名），环境再好点，大概要多少钱？大概有哪些区可以考虑？最初没去多伦多还有一个原因，就是听说冬天太冷，有半年时间是冰天雪地，到底冬天有多可怕？点击展开... 你好！10年左右的房子，高中在前10名，环境不错，可以考虑1.North York中心，Yonge/Finch, Earl Haig高中， Condo Townhouse在50万左右 2. Markham, Hwy7/Warden, Unionville高中，Condo Townouse，2000尺价位在45万-55万 3.Markhm, Kennedy/16th Ave, Pierre E Trudeau高中，house在50万左右，Townhouse在35万左右。 4.Richmond Hill, Hwy7/Yonge, Langstaff高中，house在60万左右，townhouse或Semi在40万以上。 以上供你参考，具体选择还需要你实地考察，看更喜欢哪个区。 多伦多冬天确实挺冷的，白天最低有零下20多度吧。但要是出门开车，不怎么在外边走路，屋里又很暖和，也不感觉很冻。主要虽然温度低，但外面还是阳光灿烂的，就更不感觉冷了。 来亲身体会一下，每个人的感受是不同的，跟心情也有很大关系哦。
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金佳 647-839-8102 李旭 416-710-5503 [email protected] [EMAIL="[email protected]"][email protected][/EMAIL]学区和房源介绍请阅个人主页：www.BestTorontoHomes.caConcord City Place雍景豪城的Panorama 1+1睡房，580平尺，22层朝西。叫价31万。不含车位和储藏室。2010年春天交房点击展开... 580平尺不含车位和储藏室，Concord City Place楼花要价31万。。。
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回复: 在多伦多炒楼花楼花风险太大，一旦赌输就本金亏光。不像其他东西，还可以中途止损。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498回复: 在多伦多炒楼花多伦多哪有海景啊
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回复: 在多伦多炒楼花多伦多哪有海景啊点击展开...呵呵，Ontario湖景。海景基本上到不了闹市的。
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回复: 在多伦多炒楼花呵呵，Ontario湖景。海景基本上到不了闹市的。点击展开...就是，俺窗外还是湖，其实湖不比海差
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回复: 在多伦多炒楼花楼花风险太大，一旦赌输就本金亏光。不像其他东西，还可以中途止损。点击展开...不知道 新房 等不等于 楼花。俺看到换房子的基本都在买新房（2-3年后入住的）。
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回复: 在多伦多炒楼花其实现在买楼花已经迟了，早几年真的好赚～
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回复: 在多伦多炒楼花其实现在买楼花已经迟了，早几年真的好赚～点击展开...呵呵，半年前很好的机会呀。 不知到现在是不是又迟了。
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回复: 在多伦多炒楼花一个楼盘赚十几万，四个楼盘等于白赚一层楼了，还不用缴税
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回复: 在多伦多炒楼花天价Condo风险蛮大的，记得以前轰动一时的Bloor 1号楼花，现在估计买家都盼着建不成了吧。
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回复: 在多伦多炒楼花呵呵，半年前很好的机会呀。 不知到现在是不是又迟了。点击展开...。。
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回复: 在多伦多炒楼花不知道 新房 等不等于 楼花。俺看到换房子的基本都在买新房（2-3年后入住的）。点击展开...自住就无所谓了，30万的房子贬值1万，仅仅等于跌了3%. 守着房子3，5年早晚会涨起来。对炒楼花的人而言，因为他们没有足够的资金来等3-5年，那么他们的损失就是100%。
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