加拿大华人论坛 加拿大房产房地产市场价格博弈机理

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实际上,博弈之道是古已有之,《战国策》中游说之士为其主子出谋划策，效力尽忠，尔虞我诈，巧设诡局，极尽纵横捭阖之能事，因而演出了许多惊心动魄、奇谋异智的故事。但博弈思想的系统化,数学化却是近几十年发展起来的。近代西方起源于十八世纪二十年代，创始人冯•诺依曼（现代计算机程序存储结构的鼻祖）。如果大家看过美国电影《美丽心灵》，一定会为主人公约翰纳什的才华和爱情经历所打动，也正是这个数学奇才的两篇关于非合作博弈论的重要论文，彻底改变了人们对竞争和市场的看法。他证明了非合作博弈及其均衡解，并证明了均衡解的存在性，即著名的纳什均衡。从而揭示了博弈均衡与经济均衡的内在联系。纳什的研究奠定了现代非合作博弈论的基石，后来的博弈论研究基本上都沿着这条主线展开的。 房地产价格其实是一个多方博弈的结果，我们主要考虑三个参与方：房屋拥有者，持币待购者，政府监管者。在这个博弈的过程中每方都要让自己的利益最大化。拥有地产的人希望房屋价格一直涨下去，涨的越多越好，自己的收益越大越好。持币待购者则是希望房价跌下去，越低越好，用最少的钱，买最大最好的房子。而政府监管者则是需要一个健康持续发展的市场，而不是寅吃卯粮。从历史的经验中，我们看到“房产投资拉动型经济”的巨大破坏力。 首先，它以人类内心中对财富的过度需求和贪婪作为经济原动力。任何社会的经济发展，都要建立在满足人的合理增长的物质和文化需求的基础上，而不能建立在心理需求的基础上。“投资”需求，就是一种脱离人的现实需要的心理需求。所以聪明的政府知道在市场火热的时候靠行政或金融政策施加影响。那么这个非合作博弈的均衡点在哪里呢？根据多伦多地产协会2010年四月发布的年度市场统计数据： Year Numbe of Sales Average Price 1976 19,025 $61,389 1986 52,919 $138,925 1996 55,779 $198,150 2006 83,084 $351,941过去40年房产价格稳中增长，特别是过去十年中每年的增长保持在7%--8%，参与博弈的各方在这样的价格增长幅度上达到了纳什均衡：房产拥有者有信心长期持有房产，并获得收益；持币者可以接受这样的价格和预期收益；监管者获得稳步发展的市场，与国民经济发展同步。这个博弈的结果对现实的房地产市场也有重要的现实意义。今年五月以来，市场的热度降温，处于自我调整之中，很多投资者问得最多的问题就是，房产的价格会跌多少，什么时候可以买房？我们可以继续用博弈的方法来解释。让我们看一个有趣的问题：话说有 100 个人很喜欢泡酒吧.这些人在每个周末,都要决定是 去酒吧活动还是待在家里休息.酒吧的容量是有限的,也就是说座位 是有限的.如果去的人多了,去酒吧的人会感到不舒服.此时,他们留在家中比去酒吧更舒服. 假定酒吧的容量是 60 人, 如果某人预测去酒吧的人数超过 60 人, 他的决定是不去,反之则去.这 100 人如何作出去还是不去的决定 呢? 这个博弈的前提条件做了如下限制: 每一个参与者面临的信息只是以前去酒吧的人数,因此,他们只能根据以前的历史数据,归纳出此次行动的策略,没有其它的信息可以参考,他们之间更没有信息交流，这就是著名的酒吧问题(Bar problem)。由美国人阿瑟教授 (W.B. Arthur)1994 年首次提出。这个博弈的每个参与者,都面临着这样一个困惑:如果许多人预测去的人数超过 60,而决定不去,那么 酒吧的人数会很少,这时候作出的这些预测就错了. 反过来,如果有很大一部分人预测去的人数少于 60,他们因而 去了酒吧,则去的人会很多,超过了 60,此时他们的预测也错了。因而一个做出正确预测的人应该是, 他能知道其他人如何做出预测。但是在这个问题中每个人预测时面临的信息来源都是一样的,即过去的历史,同时每个人无法知道别人如何做出预测,因此所谓正确的预测几乎不可能存在。阿瑟教授通过计算机模拟实验，得出了一个结果:起初,去酒吧的人数没有一个固定的规律,然而,经过一段时间后,这个系统去与不去的人数之比接近于 60:40,尽管每个人不会固定地属于去或不去的人群,但这个系统的这个比例是不变的。如果把计算机模拟实验当做是更为全面的,客观的情形来看,计算机模拟的结果说明的是更为一般的规律：少数人力图使自己的决定最优化，但博弈的结果却达到一个纳什均衡。在市场上力图预测价格的高点和低点，然后反方向操作，低买高卖，大部分是徒劳的，因为在你想成为‘少数人’的时候，其他人也做着同样的努力。目前的市场中，很多投资者等待价格跌到最低点再买房，这是不现实的。从历史的数据分析，可以得出结论，房产投资是个反复博弈的过程，以十年为期，各方参与者能达到的均衡是每年7%-8%的价格增长。做为一个投资个体那就要多研究过去几十年加拿大房地产市场的数据，把握市场大的趋势，不去计较其中小的波动，如果有一位经验丰富的地产经纪帮助你，为你提供丰富的历史数据和市场分析，就会如虎添翼，使之变成不对称信息的博弈，让自己把握先机。

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