在加拿大
加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为 2010-06-13 08:13 来源: 星星生活 买房应保持理性量力而为 随着房地产市场形势的变化，租房好还是买房好，成为潜在购房者所面临的两难问题。随着利率的升高以及合并税的开征，未来房市的前景不明。虽然房价剧跌可能性不大，但由于被高估，房价回落或不可避免。国内几家大银行都认为受贷款利率上升影响，房价在未来两年内会下滑达10%，不过CMHC却不认同此观点。诸多机构和经济学家之间的不同意见，也使潜在买房者动摇，他们希望等到最合适的时机入市。尤其对于华人来说，买房是人生的大事，因为“租房子就像为别人打工，而贷款买房则是为自己打工。”在他们看来，“租的房子不是自己的家”。 不过，也有房地产市场专家建议，如果你想把买房投资作为人生目标的话，最好不要去买房。从经济学上来说，最好继续住在租来的屋子里，在未来的25年里把你的钱投入股票债券里。 他们建议，房子更应该作为一种日用品而存在。如果拥有了一套自己的房子，将会增加生活的质量，也会提升幸福感。可能一块儿砖头，一个盆栽值不了几块钱，但能跟家人在属于自己的房子里过着愉快的生活，这不是用钱能衡量的。 如果你决定买房置业，你需要慎重考虑在什么地方买，买什么样的房子，买何种价格范围内的房子，用同样的标准你可以购买任何其他的大件。总的来说，就是首先应评估你希望买的是否值得，同时要衡量你的资金是否应允。从经济学上来说买房子是集中投资。不像股票等有上涨和跌幅的稳定性保值投资。同时，房屋市场也像股市运转周期那样，价值会有波动。大多伦多市场提供了各种房屋类型/：独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、高级公寓等。你可能渴望一个市区内的独立靓房，有一个大院子。但首期付款是相当高的。如果首付比例超过25%，借款人不必担保即可获得贷款。这样就不用交保险费。但到头来如果房价下降，你支付的将会比房价更高。即使顺利买房后，也会其他问题，比如相关支出因素，因为这跟租房住不同。除了每月供房之外，每月水电费就比一般租房月租要高。除了地产税、维修费和应急资金，例如屋顶漏水、水管爆裂等，你还会支出更多。在加拿大，许多买房后的业主被对推到“强迫消费”一族中来，不得不为改善和装修房子花费巨大。这些都是租房者不用考虑的。 到底是买房还是租房，不仅是一个选择性的问题，也是一个技巧性的选择。在决定买房前要弄清楚两个问题：是否能够负担贷款?是否能够承受长期的养房费用。在买房这件事上，千万不能有侥幸心理。 房市前景未明 CREA修改销售预测
加拿大地产局(CREA)上周发表报告，修改了其对通过MLS售卖系统成交的二手房的预测值。CREA之所以会降低其期望值，跟卑诗省新屋动工数量的大幅减少以及其他几个省份房屋成交时间的拉长有直接关系。可以说二手房重售市场目前已彻底降温，上半年的旺市已好景不再。卑诗省及安大略省的房地产业动态对CREA修改其之前的预测起到了决定性的作用。目前，安省的销售行为十分动荡、处于极不稳定的状态;而在卑诗省，今年第一季度房屋可负担能力的削减也影响了整个省内的房屋销售行为。加拿大这两个大省的房屋销售影响了CREA对全国房地产市场的预测值。除此之外，今年二月份宣布调整的按揭贷款政策也对房地产业的销售行为产生了一定影响。此按揭贷款调整策略促使很多房屋购买者在政策开始正式实施的四月份之前就急于申请按揭完成了自己的购房目标，将原本有可能在今后几个月成交的销售行为都提前到了四月份之前。而且在四月份，加国央行曾透露口风称其有可能在下半年升高其基准利率，导致购房者因恐利率攀升而将其购房计划提前实现。实际上在6月1日央行已经宣布将其隔夜拆借利率由0.25%升高至0.5%。并称考虑到消费支出的原因利率的增长将不会过快。CREA的主席乔治-巴浩(Georges Pahud)说：“实际上利率将在一个可预测、可控的速度下缓慢增长，因此对于大部分购物者来说，即便按揭利率有所攀升，仍在其可负担的范围之内。” CREA之前预测销售水平将在2010年的上半年保持稳步上升的趋势，而在下半年及整个2011年转逐步平缓下来。在本次预测报告中，该趋势基本上没有太大变化，只不过更加深入了。这份报告称由于2009年第四季度全国的销售水平达到了历史高峰，在其作用下2010年下半年及2011年全年的销售水平预测都应相应调正、降低预测值。 根据这份报告，尽管调低了预测值，CREA对2010年全年销售量的预测仍为490,600间(所)，比2009年全年的水平上升了5.5%，为历史第二高。在几个主要省份中，卑诗省的预测值有所降低，因其占了全国销售水平下降的一半以上的份额;阿尔伯塔省的预测值也有所降低，因其第一季度的销售行为比预期值要低;安大略省仍将有望在2010年创下销售记录，但是其增长幅度会比之前预期的要小。 在2011年，利率的增长将继续削弱加国房地产市场的成交水平。根据预测，2011年全国通过MLS成交的销售水平将整体下降8.5%，至448,700间(所)。尽管这与CREA之前预测的-7.1%十分接近，但是CREA对2010年销售水平预测值的调整意味着其对2011年房地产市场的期望值也同时降低了。 根据最新预测，2010年全国平均成交房价将上升1.6%，创下新纪录，达$325,400，而之前CREA预测2010年全国平均成交房价将有5.4%的涨幅。主要原因是在卑诗省这个房价普遍高于平均房价的省份目前销售水平已有显著下降。CREA同时预测2011年全国平均成交房价将跌2.2%。 根据CREA的预测，除了卑诗省及安大略省之外，几乎所有的省份在2010年平均成交房价均会有不同程度的涨幅。因为在这两个省份，成交量的下降是最为显著的，高价房成交量的下跌尤为明显。据称卑诗省及安省的平均房价将在2010年有所下滑，而后将在2011年逐步趋于平稳。 CREA的首席经济师格雷戈里-克普(Gregory Klump)先生说：“随着按揭利率的逐步攀升及之前房价的上涨，加拿大的房地产市场将逐步进入到一个购房需求‘衰退期’，成交量的下滑以及待售房屋数量的同时上升将创造一个更加平衡、稳定的房地产市场。” 克普先生还说：“为了维持一个平衡稳定的市场环境、以及一个良好的供求循环，房价将在一段时间内保持平稳。加拿大的坚实的房地产市场趋势、相对保守的按揭贷款条件和政策、以及购房者在申请按揭时谨慎的态度意味着加拿大不会面临美国房市的境地。也就是说尽管在今年下半年及2011年尽管加国房价会有一些下降，但是不会像美国那样一泻千里。” 5月新屋兴建数量跌破预期 根据加拿大按揭贷款及住房管理公司(CMHC)的最新数据统计，5月份全国新屋动工的数量有所下降，这被视为加拿大房地产市场全面冷却的最后一个信号。 经过季节性调整，5月份新屋破土动工的数量为189,100间(所)，而在四月份调整后的数量则为201,800间(所)，降低了6.3%。这个数字不及经济学家们预测的196,000间(所)的水平。尽管如此，5月份新屋动工的数量仍然比去年同期高出了50%。 这份报告的结果是众多预示加国房市将逐步冷却的信号之一。大多数经济学家们都认为在利率攀升、房价上升、需求下降的情况下，加国房价将在2011年有所下滑，因此CMHC相信新屋新建数量的步伐在今年下半年也将缓慢下来。 CMHC市场分析中心的首席经济师鲍勃-杜根(Bob Dugan)先生称：“在刚刚过去的5月份，高层建筑及低层建筑的兴建数量都有所下降。”与四月份相比，城区的新屋动工的数量下跌了9.5%，至165,200间(所)，其中低层建筑物的兴建数量下降最为明显，跌14.1%至72,400间(所)，而高层建筑则跌5.6%至92,800间(所)。全国范围内，大草原省份的新屋兴建数量跌幅最大，为21.8%，魁北克省为13%，卑诗省为12.9%，安省则为2.7%。而大西洋省份的新屋动工数量却不降反升，有23.3%的增幅。 满地可银行经济师道格-波特(Doug Porter)在给一个客户的备忘录中写道：“目前已经有足够多的迹象表明之前加拿大房地产市场的白热化时期已经彻底结束了。”评论
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为中国富豪组2团 8月杀到加国扫豪宅 2010-06-13 05:21 来源: 明报 沪京富豪组成2团8月来加扫豪宅 瞄准多伦多温哥华 兼考虑移民及子女就学
房产网站介绍的多伦多及温哥华物业，从中可见，多市大部分是Condo大厦，而温哥华则以独立屋为主。(网上图片) 备受瞩目的首个赴加拿大「中国富豪购楼团」已经成团，而且一组织就组成两团，购楼团将于8月分别从上海及北京出发，除了考察多伦多及温哥华的高价房产外，还会同时考虑移民加拿大及子女在加拿大就学的机遇;由于富豪反应热烈，主办单位正构想每季办一次购楼团。加拿大是中国最大房产网站「搜房网」等机构组织海外购房团的第二个目的地，去年「搜房网」曾组织购房团前往美国，引起很大轰动。 据购楼团筹办人Ricky Zhang透露，加拿大购楼团将分两批出发，上海一拨将于8月6日启程，北京一批将于8月13日起飞。目前上海出发一团20个名额已爆满，但估计其中可能有一两个「团友」会拿不到签证，最后成行可能是18人。北京出发那一团正在报名中，反应热烈，相信人数与上海那一团相若。他透露，团员主要是「企业主」。 Ricky Zhang指出，这次购楼团团员招募反应较预期热烈，主办者自5月以来，在长江叁角洲举行了一系列的说明会，围包括上海、无锡、南京、苏州和杭州等地，每场均有40、50人出席，部分说明会还要临时增加座位。推广一个月，上海那一团就已爆满。华东成功后，他们转战华北，在本月5日，假北京港澳中心瑞士酒店举办「加拿大移民新政暨投资置业说明会」。这是加拿大购楼团的第8场说明会，反应同样热烈。 Ricky Zhang指出，由于超乎理想，在这次购楼团结束后，将会参考客人的回馈，再考虑是否再次推出加拿大购楼团，目前的构想是每一季度举行一次。他说假若加、中两国就旅游目的地(ADS)的细节达成协议，则组团会更加容易。是次中国富豪购楼团行程11天，先在多伦多地区访问3天，根据行程表，参观的包括多伦多大学、「豪华公寓楼」、「独栋别墅」以及与「知名银行家及经济学家」举办研讨会。 在多伦多3天后，就会来到温哥华，购楼团除了看房外，还会与温哥华的「成功企业家及华人移民共进晚餐」。他们也会参观卑诗大学，以及「海景豪华公寓」、「湖景别墅」等，还会与加国的地产界及律师团座谈温市的住宅市场。余下的形成则主要是观光，包括洛矶山脉、班芙等。 去年2月「搜房网」组织首个海外购房考察团，目的地是美国，当时美国房产市道不景，不少美国媒体以「中国富豪到来美国抄底」来形容该考察团。该团访问了洛杉矶、拉斯维加斯、叁藩市、波士顿、纽约等，除了参观名贵物业之外，也同时考察子女留学的途径。 想买什么屋？ 从「搜房网」推介的加拿大放盘房屋可看到，中国富豪们到温哥华及多伦多希望买的是什么样的房地产。 温市「名校」区独立屋 例如，温哥华的楼盘推介部分，全是独立屋(搜房网称之为「独栋别墅」)及城市屋(搜房网称之为「连排别墅」)，且几乎全部位于温哥华西区、西温、北温等。最特别的是，每个楼盘介绍内容，都会附带房屋所在地区的「名校」排名，包括私立及公立学校的排名，很明显，来看房的这批中国富豪，心目中是为了孩子来温哥华升学。 这些温哥华的楼盘，若不是在「名校区」，就是有海景或山景的豪华大屋(当中不少为西温沿海天公路一带的风景豪宅)。从楼盘的说明也可看出中国富豪希望过的加拿大生活的模样，例如有一段如此形容：「朝南的私人屋顶平台是晚上享有美酒或喝早茶的理想场所，黄金地段，奢华豪宅!」 多市高层豪华公寓 相反，搜房网上的多伦多地区的楼盘，主要是以市中心「高层豪华公寓」为主，大部分是新楼盘，也有一两个城市屋。不过，多伦多的楼盘内容则没有附带学校排行榜，只说说明附近有哪些大学、学院、公园等。搜房网上的多伦多楼盘数量，也远少于温哥华的。 中国买屋团受欢迎 英日星澳洲求合办 去年2月中国「搜房网」组织的首个「美国购房考察团」抵达美国，曾引起轰动。美国媒体非常关注，CNN与CNBC等网络均有报道，考察团外出有时会吸引到数十名媒体人员的追访。当时美国房产市道不景，不少美国媒体以「中国富豪到来美国抄底」来形容该考察团。 由于反应热烈，购房团去年下半年二度出击，其后更引起英国、日本、澳洲、瑞士、新加坡、西班牙等23个国家156个城市向「搜房网」提出合办购房团的要求，主办单位当时还认为欧洲可能是下一个「购房团」的目的地，谁知今年被看中的是加拿大。 主办单位指出，去年的赴美购房团共有团员40人，成员身家多在千万以上，年薪超过500万元，大都为投资业内人士，年龄在35到50岁之间，其中有7人来自上海，成员以来自京沪两地的团员最多。评论
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为炒房团，炒作吧？？？ 房价会相对稳定，就是大盘有10%的跌势，其实到个案也很难分清，尤其是独立屋，要买了趁现在稳定可以细细的挑，其实一个称心的房子和10%上下的价格，也很难分清哪个更重要。 人有从众性，似乎10个人抢的才是好东西，那种状况下，买到的不会是真正称心的东西......
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为欢迎已经或即将登陆的移民到一起，聊聊多伦多的安家，置业，子女教育等关心的问题。红枫苑QQ群：113249963点击展开... 发错地方了吧？？？这是温哥华社区
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为楼市与汇市类似，当跌时，总预期到1：5甚至1：4，但也许总是反反复复。需要时，任何时刻都是时机。
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为我的观点是： 一定要尽最大的努力，买最好的房子。
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2001.10 -> BJ FN2005.1.16 -> ME2005.5.17 -> Visa2005.7.28 -> Calgary回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为目前已经有足够多的迹象表明之前温哥华房地产市场的白热化时期已经彻底结束了。”
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为加拿大楼市跌是肯定要跌的～这两年持续连涨，而没跟随规律调整～这正正是头部特征～～而且这次要跌的话，将是对这次大行情的有效修正～可能还会有恐慌性杀跌的可能性～最低应该探到1998年的行情水平之下～～点击展开...1998年的行情水平之下是多少？说个确切的价格水平吧~谢谢~这里新来加拿大的多数。
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回复: 加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为北京买楼25年不吃喝 温哥华9.3年 多伦多5.2年2010-07-19 10:15 来源: 明报 2020年大陆7亿中产 北京家庭买楼需25年不吃喝 社科院报告指北京市民收入差距近年渐趋扩大，图为一名流浪妇女日前在北京街头乞讨。(法新社) 全球领先的市场信息公司欧睿信息谘询公司称，随着中国经济大踏步地向前，中国的中产阶层的队伍也不断壮大，到了2020年，在经济的强大驱动下，这一数字将达到7亿。 而哈佛大学东亚经济研究所主任德怀特帕金斯在接受记者访时称，目前，中国的中产阶层规模少于总人口的四分之一，但是随?中国经济的增长，这一比例将会持续增加，这是毫无疑问的。 中国中产收入标：每年11,800至17,700美元(约合人民币每年79,945至119,918元)。美国未来学家奈斯比特曾大胆地预测，20世纪末，中国中产阶层的人数达到100万人。但管是大胆预测，却仍然没有预见中国的奇。2002年的一项研究指出，中国中产阶层的人数已达8,000万人以上。 另外，中国社科院和北京工业大学前日联合发布的《2010年北京社会建设分析报告》称，北京市民收入差距近年渐趋扩大，20%高收入者的可支配收入是20%低收入者的4.3倍，一个家庭需要25年的收入才能买一套房。 据《新京报》报道，报告从社会事业、社会管理、社会结构3方面，剖析近两年北京社会建设中的热点问题。报告认为，北京住房价格快速上涨严重，超过了一般家庭的支付能力。2008年北京市民人均可纯收入24,725元人民币，户均纯收入64,285元，以2009年11月北京平均楼价每平方米17,810元计，一个面积90平方米单位需支付160万元，相当于一般家庭25年的纯收入。报告认为，导致房价上涨的最重要塬因是保障性住房供应不足。 《报告》指出，平均月入近6000元的中产阶层，在北京社会阶层结构中所比例已超过40%，即约540万人，高于23%的全国平均水平，其中有68.5%处于中产阶层的中下地位，用不高的收入来应对高房价等大宗消费，沦为「房奴」和「车奴」。 加拿大城市买楼需多少年不吃喝？ 温哥华：9.3年 是加拿大28个主要房屋市场中最难以负担的城市，也是在爱尔兰、英国、新西兰、澳洲和加拿大的272个大都会房屋市场市场中最难以承担的城市。 多伦多：5.2年，首次列入最难以负担城市。 卡尔加里与埃德蒙顿：过去四年攀两点后，屋价首次略降，稍缓缓重担。 蒙特利尔：指标为4.9，首次迈向「最难以承担」(5以上)的类别;看来满地可在70年代订立的市区增长限制已饱和，土地供应日趋紧张。 温尼伯：继续缓慢地丧失屋价可以负担的地位，指标从过去四年介乎2.7至3.0之间攀至3.3。 温哥华屋价是美洲、欧洲及澳洲中最贵 根据一份包括欧美6国272个都会区的最新楼市统计报告，温哥华房价的可负担程度，从去年的最难以负担城市第4名跃升为榜首。温哥华家庭平均要不吃不喝9年，所存的钱才足够在温哥华买屋。 温哥华市民置业的话，平均需要辛勤工作储钱超过9年时间，是上一代人所需时间的三倍。 该报告是以2009年第三季城市房价中位数字，除以城市家庭(household)平均年收入中位数，来计算各个城市房价的可负担程度。「可负担」房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。 温哥华去年第叁季的房价中位数约为54万元，家庭年收入中位数则为5.82万元，负担指数为9.3;在报告研究的欧美272个都会区内，居最难以负担榜首。撰写这份统计报告的Frontier中心研究员考克斯(Wendell Cox)表示，温哥华的负担指数(affordability index)高达9.3，意即温哥华的房价相当于家庭年收入的9.3倍，家庭平均要9.3年不吃不喝，才能在温哥华买房子。 大多伦多的负担指数(affordability index)为5.2，意即多伦多的房价相当于家庭年收入的5.2倍，家庭平均要5.2年不吃不喝，才能在多伦多华买房子。 最难以负担城市列表
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