加拿大华人论坛 加拿大房产买房要懂点宏观经济和利率知识（原?）
在加拿大
[FONT=宋体]前几天，一位久不联系的印度朋友给我电话，问可不可以去银行把固定房贷利率换成浮动的。他说去年六月份买房之前，就房贷的问题询问过几个买过房的同事[/FONT][FONT=宋体]，结果他们一致推荐[/FONT]5[FONT=宋体]年固定利率。可是，现在一年多过去了，他每个月都是按照[/FONT]4.0%[FONT=宋体]来支付利息的，而直到现在，很多银行依旧可以给客户做到[/FONT]2%[FONT=宋体]左右的浮动利率。[/FONT] [FONT=宋体]我不是贷款经纪，只能给他一些常识性的建议。这位印度朋友知道我本科学的国际金融，后来和他在同一公司的投资部门工作，所以认为我应该比较了解这些事情。[/FONT] [FONT=宋体]其实，我的这位印度朋友智商不可谓不高。[/FONT]22[FONT=宋体]岁就从印度一流大学研究生毕业，旋即在[/FONT]SONY[FONT=宋体]新加坡和马来西亚分别工作[/FONT]5[FONT=宋体]年和[/FONT]2[FONT=宋体]年，后来移民加拿大。但由于是电子专业，不怎么关心经济问题。像他说的，买房前问过一些朋友，然后依葫芦画瓢，也来个[/FONT]5[FONT=宋体]年固贷，就有点刻舟求剑的味道。[/FONT] [FONT=宋体]买房是人生一件大事。我相信，有许多家庭花了很长时间去准备，但是如果能再多花点时间去了解一下包括利率在内的经济学常识，就会在房贷选择上更主动些。一般而言，固定房贷可以换成浮动的，但是会花掉你一些时间和金钱，还不算上多支付的利息。可以说，这位印度朋友当时的一念之差，搞得他后来很被动。[/FONT] [FONT=宋体]作为一名房地产经纪，我也遇到过一些类似的客户，也给过他们一些我们这个行业允许的建议。其实，宏观经济和利率都不神秘，每个购房者或多或少都需要了解一下其常识，这样对房贷利率选择就会有所帮助。如果需要提升，就可以咨询包括贷款经纪在内的专业人士。[/FONT] [FONT=宋体]利率不仅是现代金融市场的核心，也是市场经济的重中之重。像大多数发达国家一样，加拿大是一个经济高度市场化的国家，利率存在于经济运转的诸多环节，和咱们普通老百姓有直接关联的就有储蓄，投资和房贷等，其中房贷对大多数买房者来说很重要，而它受利率的影响又最深。关于如何选择适当的房贷利率，许多专业人士都有很专业的论述。在这里，我只想简单说一下大的原则和方向。[/FONT] [FONT=宋体]一般而言，利率通常由国家的中央银行控制（在美国由联邦储备委员会管理），加拿大的中央银行就是[/FONT]Bank of Canada[FONT=宋体]。在现代经济中，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。这是一个简单浅显的道理，比较好理解。具体到实际运用上，我们可以拿我那位印度朋友案例来分析。[/FONT] [FONT=宋体]先说说他咨询过的同事们为什么大多选择固定利率。按照他的说法，他的同事们大多是在[/FONT]2008[FONT=宋体]年以前买的房，那个时候加拿大经济运行良好，为防止通货膨胀和经济过热，央行保持了一个相对较高的利率，在那种情况下，为了避免央行进一步加息带来的额外房贷利息支付，锁定[/FONT]5[FONT=宋体]年的固贷是正确的选择。这也是人家向他推荐的原因。但是，他的买房的时候，情况已经有很大改变。[/FONT] [FONT=宋体]他买房是在[/FONT]2008[FONT=宋体]年[/FONT]9[FONT=宋体]月开始的“金融海啸”之后，那个时候，全球经济哀鸿遍野，加拿大虽然因为稳定的银行体系，情况相对稍微要好些，但是中央银行也采取了低利率的政策来刺激经济复苏。在这种情况下做房贷，选择浮动利率会好些。为什么这么说呢？因为这次全球的经济衰退杀伤力很大，不仅金融业重创，其他行业也发生危机。以典型的美国为例，有着[/FONT]158[FONT=宋体]年历史的美国第[/FONT]4[FONT=宋体]大投资银行雷曼兄弟公司破产，其他大型金融机构纷纷寻求政府援助；在制造业方面，美国三大汽车制造巨头中的两个：通用汽车和克莱斯勒也通过重组和政府金援来避免破产。在受到如此重创后，经济要恢复将是一个比较长的过程。虽然加拿大金融系统看起来不错，但其经济严重依赖美国是不争的事实。更何况，现在很多人对即将结束政府扩张性财政政策后，经济能否恢复还持有怀疑态度。在这种情况下，全球的央行还不得不保持一个低利率的政策来进一步为经济恢复保驾护航。我们可以看到，最近美联储几次开会，都宣布利率不变就是这个道理。加拿大的央行，因为自认为经济恢复得不错，在今年[/FONT]6[FONT=宋体]月份象征性的加息[/FONT]0.25%[FONT=宋体]，这样一种微调其实是给那些在证券市场上过度投机者一个警告：央行会很在乎流动性过剩的。至于对房贷的影响很小，几家大的银行还调低了[/FONT]5[FONT=宋体]年固贷利率。[/FONT] [FONT=宋体]所以，当预测经济恢复缓慢，央行在一个相当长的时间内不得不维持一个低利率的政策下，浮动房贷利率是一个理性的选择，可以为您节约不少利息支出。当然，任何事情都不是一成不变的。当经济走出低谷，通胀（可参考[/FONT]CPI[FONT=宋体]指数）苗头显现的时候，央行开始频繁加息的之前，大家可以把浮动利率房贷改成固定的。至于这些信息，大家可以从各种渠道获得，因为加拿大媒体自由，新闻透明，想了解只要多关注就行了。[/FONT]
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