加拿大华人论坛 加拿大房产在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续
在加拿大
[FONT=宋体]（背景：我在[/FONT]7[FONT=宋体]月份的博客(http://blog.iask.ca/u-233583/) 上发表了反驳陈思进先生的文章《北美炒房，谁赚钱了》， 两篇文章在“家园”都有转载，[/FONT][FONT=宋体]我的原文见 http://www.iask.ca/info/house/2010/0718/30636.html。陈思进先生的原文见[/FONT][FONT=宋体]http://www.iask.ca/info/house/2010/0707/29299.html （标题改为《房租赚4.5万还亏, 加拿大炒房谁赚？》）.之后, [/FONT][FONT=宋体]陈先生在[/FONT]7[FONT=宋体]月[/FONT]23[FONT=宋体]日[/FONT][FONT=宋体]给我回了封信，我有必要回复一下继续探讨。）[/FONT] [FONT=宋体]感谢您的回信。[/FONT][FONT=宋体]您原文题目虽然是《北美炒房，谁赚钱了》，但您字里行间全部都是提的多伦多，任何一个读者当然会理解为在多伦多炒房很难赚到钱了，而您这次的回信中又提到多伦多赚到钱是“特例”，这有些前后矛盾吧。即使加上“操作得当”，但我文章里面列举的“操作得当”有那么难学吗？有些措施（例如房贷大降了很多后，去银行搞个低点的回来）就是基本生活常识而已。[/FONT] [FONT=宋体]虽然您的原文不是学术论文，数字不需要[/FONT]100%[FONT=宋体]准确，但您原文中的例子算的算术也差的太远了吧，地产经纪人的佣金和[/FONT]3[FONT=宋体]年政府地税给出的数字跟实际都夸大了将近一倍。您的原文中“房客不交房租，上法庭了房东还有可能[/FONT][FONT=宋体]输官司”，这明显是信口开河、[/FONT][FONT=宋体]道听途说，您能举出实际案例吗？真有房东[/FONT][FONT=宋体]输官司也是因为别的原因。[/FONT] [FONT=宋体]美国地产经纪佣金[/FONT][FONT=宋体]和[/FONT][FONT=宋体]政府地税高是美国的事，跟加拿大多伦多没关系。这几年在美国投资房子没有赚钱，不代表在加拿大投资房子不赚钱，这没有必然联系。您信中列举的佛州、拉斯维加斯、内华达这些都是什么地方，即使没有美国的次贷问题，在这种自身人口不多，工业不发达或者工业单一（例如底特律）尤其是靠旅游业支撑的城市，到这种地方去投资房地产本身就风险很大，这在加拿大、在中国以及地球上其他任何地区也同样适用。[/FONT] [FONT=宋体]而在加拿大过去几年，绝对不止多伦多和温哥华这两个地方赚钱的特例。很遗憾，您的回信还在误导读者，蒙特利尔、温尼伯、瑞吉那及大多伦多周边地区等等加拿大的大部分城市过去几年投资房子并持有几年都赚到钱了，卡尔加里、埃德蒙顿据我所知房市也彻底恢复过来了。[/FONT] [FONT=宋体]其实，即使是美国，那些人口众多、经济发达的综合性大城市例如纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿（是大学城）的好区的房价都没有跌多少。美国房价大跌是有自身原因的，连续至少[/FONT]5[FONT=宋体]年每年两位数暴涨[/FONT][FONT=宋体]；次贷泛滥，阿猫阿狗没收入的都可以低首付借到房贷；华尔街那些贪得无厌的饭桶“精英”们把次贷危机放大了几十倍搞成金融危机继而引发经济危机。但加拿大的多伦多没有这些事，美国属于活该。[/FONT] [FONT=宋体]看的出来，您对多伦多的房地产信息了解比较有限，您回信中提到的[/FONT]1 King St West [FONT=宋体]的[/FONT]Condo[FONT=宋体]“每个月的管理费至少高达[/FONT]800[FONT=宋体]”又是比较混淆视听。首先“每个月的管理费至少[/FONT]800[FONT=宋体]”是两室的[/FONT]Condo[FONT=宋体]，一室及[/FONT]studio[FONT=宋体]的[/FONT]Condo[FONT=宋体]绝对没有[/FONT]800[FONT=宋体]。其实这里面有个最关键、最特殊的问题是这栋[/FONT]Condo [FONT=宋体]惹上了比较麻烦的诉讼公司，律师费只能从住户的管理费出了。[/FONT][FONT=宋体]两室[/FONT]Condo[FONT=宋体]的管理费超过[/FONT]800[FONT=宋体]是很高，我同意严重制约了“炒房赚钱”。但这个例子有点太特殊了吧，概率低于[/FONT]1%[FONT=宋体]，没太赚到钱是点背。另外这个[/FONT]1 King St West [FONT=宋体]的[/FONT]Condo[FONT=宋体]是酒店式管理的[/FONT]Condo[FONT=宋体]，每户单元都配备全套家具，管理费包括全部水电气、上网和有线电视以及提供换洗床单等酒店式服务，管理费稍高些也是正常的。[/FONT] [FONT=宋体]作为一个非专业人士，在各方面信息非常有限的情况下，写文章就更应该谨慎小心，至少写的东西要有一定代表性。看问题片面，一叶障目，对未来房市悲观是一回事，但是原文中信口开河，以讹传讹，误导大众，尤其是误导国内的同胞就不对了。[/FONT] [FONT=宋体]再有您说的“在北美炒房，有一个金融模型[/FONT]……[FONT=宋体]房价必须每年上升[/FONT]5[FONT=宋体]、[/FONT]6%[FONT=宋体]才能赚到”，其实这根本不算是什么“金融模型”，看看世界上绝大多数的成熟的资本主义国家，过去五六十年的房价增长历史就是年均复利增长[/FONT]5%-6%[FONT=宋体]。因为这就是一个经济规律，只要是资本主义，经济发展的同时必定带有通货膨胀，现金永远是贬值的，这是不可避免的。尤其是作为国家中心的大城市，人口密度在增加，土地越来越稀少，供需关系摆在那，地价怎么可能不长期上涨？还有建筑设备、各种建筑原材料、劳动力等各种相关成本都在长期持续涨价，所以长期看，房价怎么可能不涨呢？[/FONT][FONT=宋体]除非是象新加坡通过政府行为改变了普通民宅的市场价或者象德国提供相当大量的“廉租屋”（这个“廉租屋”好像跟多伦多廉租屋不一样）才影响改变了这一经济规律。[/FONT] [FONT=宋体]而美国在[/FONT]2007[FONT=宋体]年之前，大部分地区房价连续至少[/FONT]5[FONT=宋体]年每年两位数暴涨[/FONT][FONT=宋体]，还有多伦多从[/FONT]1985[FONT=宋体]年到[/FONT]1989[FONT=宋体]年四年时间涨了[/FONT]150%[FONT=宋体]，严重超过您说的每年上升[/FONT]5[FONT=宋体]、[/FONT]6%[FONT=宋体]的“金融模型”，这就当然要接受违反经济规律的惩罚了。您如果早几年把您了解的这个每年上升[/FONT]5[FONT=宋体]、[/FONT]6%[FONT=宋体]的“金融模型”告诉您在美国炒房的朋友，他们可能就会及早收手了。[/FONT] [FONT=宋体]您的文章里面说如果大家都学我炒房的话，北京上海的离谱高房价就会出现在多伦多。我得说我是看到了多伦多房价必然上涨的经济规律，顺势而为。真要说炒高房价，没有政府、银行的“配合”，象在股市里某个或某几个大户联手炒出个“离谱”高股价那样，到房市里整出个“离谱高房价”是根本永远不可能的事。[/FONT] [FONT=宋体]看您文章中总是提到“炒”房这个字眼，我认为“炒”基本等同于投机，投机这里面含有非常大的“赌”的成分，所以您说的“炒房有风险，入市须谨慎”，我基本同意。所以我总说的投资房产要“操作得当”最基本的一点就是要“投资”，而不是要“投机”。[/FONT] [FONT=宋体]综上所述，拙作的立意也很明显，在大多伦多地区投资房地产，低风险，高回报，如果操作得当的话，风险极低，低到中[/FONT]649[FONT=宋体]大奖这种小概率。关于投资房地产的风险，这里限于篇幅，我以后另文详述。[/FONT] [FONT=宋体]至于我的原文中有些讥讽和人身攻击的话，确实是因为您的原文数学计算太差、有些说法跟事实完全不符，其他一些在多伦多有过房产投资经历的人都感到很生气。很多讥讽和人身攻击的话是网上某些也同样很看不惯的网友的原话，我都可以找出来，不是我的“原创”。因为这不是“看法见仁见智”的问题，而是歪曲事实、无中生有、颠倒是非的问题。而且很多错误实在太过分了，必须要逐条驳斥，如鲠在喉，不吐不快。个别用词比较过激，我这里向您表示歉意。但是不管怎样，我们就身边的某些具体事物写文章发表观点，无论探讨、议论还是叙述都应该以基本普遍的事实为依据，实事求是才能让人信服。[/FONT] [FONT=宋体]说一千，道一万，您我这样笔头上争论在多伦多投资房产（或者您说的“炒房”）能不能赚钱没太大意义。我上一篇博客发表了《[/FONT][FONT=宋体]大多伦多房价随后至少[/FONT]5[FONT=宋体]年必然持续上涨的[/FONT]14[FONT=宋体]大理由[/FONT][FONT=宋体]》（实际上，我还漏了两条），我非常坚信我的论据，所以我更愿意跟看跌派或者一直犹豫不决的投资者打赌，多伦多的房价随后几年必涨！可能中间某个时间跌了无所谓，很快又涨回来就完了，就象[/FONT]08[FONT=宋体]年末、[/FONT]09[FONT=宋体]年初跌后又涨回来一样。房产不是期货或者期权，某个时间点的下跌不影响我做长线投资的大局。具体量化的话，我们可以指定投资某个好区的房子，通过所谓“操作得当”的管理，持有[/FONT]5[FONT=宋体]年以上的话，我很有把握所有投入的钱的现金回报率年均超过[/FONT]10%[FONT=宋体]；持有[/FONT]10[FONT=宋体]年以上的话，超过[/FONT]15%[FONT=宋体]（我心里很清楚，实际上将远不止这个回报率）[/FONT][FONT=宋体]。我更乐意[/FONT][FONT=宋体]自己[/FONT][FONT=宋体]也入股，大家绑在一条船上，[/FONT][FONT=宋体]利益风险一致去赚钱。[/FONT] [FONT=宋体][FONT=宋体]我敢跟任何人打赌，一起买现房或者楼花都可以，视你的贷款能力而定，最终每人出资各一半[/FONT][FONT=宋体]，律师向政府做的房子产权登记也是每人[/FONT]50%[FONT=宋体]，买房律师由你来找，这样你更放心。5年或者10年以后卖了房子若你的现金回报率年均没超过10%或者15%，从我出的本金里补偿。但如果我赢了，超出10%或15%的回报部分得分给我一半。[/FONT][/FONT]
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨好！！！顶一个，和我投资理念相同，握个手，沙发！！！
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又老又丑，农村户口好！！！顶一个，和我投资理念相同，握个手，沙发！！！点击展开...耐心，信心，决心再加上经验（如不贪，见好就收），投资地产就会成功。和股票不一样的是，好区的房产还可以出租挣钱，如果卖的时候没有达到心理价位的话。
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨有朋友最近看了一处HOUSE，后复式5层，被业主装修出11个房间供出租用，地点离DOLL MILLS地铁站走路15分钟，房主要价73万，房龄30年，小区属于闹中取静，房子不合适自住，只合适出租，但是地点应该有升值空间。大家认为可以买吗？
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨有朋友最近看了一处HOUSE，后复式5层，被业主装修出11个房间供出租用，地点离DOLL MILLS地铁站走路15分钟，房主要价73万，房龄30年，小区属于闹中取静，房子不合适自住，只合适出租，但是地点应该有升值空间。大家认为可以买吗？点击展开...出租也要合法才行，11个好像有点多吧？拿到政府的许可的话就可以买，因为就是合法的出租，反之就很大风险，随便那个邻居打个电话，你吃多少吐多少，还要罚，当然很多人都在赌不会有人报给政府，事实上很多时候这种事报给政府知道的都是里面的租客，在漫长的租屋岁月里说不准那天就和某个租客闹点不愉快的，问题就来了。
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又老又丑，农村户口回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨LZ论证房价涨五年，其实今年现在就是在下跌。 还有中间说打赌的事，保证每年涨10-15%. 既然这么有水平，有信心，写个可行性报告，说服银行，一次性贷款几亿美元，岂不是更好？银行都是专家审核，真金不怕火炼啊。跟散户们吹牛有啥意思。 加拿大的私人住宅不是个投资的东西，投资应该是那种公寓楼一类的。这点都搞不明白，其他的，我就不说了。私人住宅扣去杂七杂八，很难有正的现金流。房屋的功能是居住。居住的时候房价涨了，就赚了。房价跌了，没啥，住的很开心，消费了。就这么简单。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498有朋友最近看了一处HOUSE，后复式5层，被业主装修出11个房间供出租用，地点离DOLL MILLS地铁站走路15分钟，房主要价73万，房龄30年，小区属于闹中取静，房子不合适自住，只合适出租，但是地点应该有升值空间。大家认为可以买吗？点击展开...出租违法，考虑收益的同时要想好风险。甚至有的房东在被政府调查期间，迅速卖掉。这样下家就要承担全部责任了。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498出租也要合法才行，11个好像有点多吧？拿到政府的许可的话就可以买，因为就是合法的出租，反之就很大风险，随便那个邻居打个电话，你吃多少吐多少，还要罚，当然很多人都在赌不会有人报给政府，事实上很多时候这种事报给政府知道的都是里面的租客，在漫长的租屋岁月里说不准那天就和某个租客闹点不愉快的，问题就来了。点击展开...怎样才能拿到政府许可出租的文件？还有这样一栋房子最多可以住多少人？朋友说加上前后花园总面积大概一亩地左右。
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨房间的间隔要改动，需要向政府申请，用于出租用途的间隔会对新隔的厨房有严格要求，炉头用电和房间的电线插头如何走线要经过前后三次检查，地下室房间用于出租对窗户的大小有严格要求，火灾时窗户算逃生通道之一，这些条件政府都审批后方可施工，施工期间政府会派人检查拉电线是否及格，不行要重做，未检查前不可以封灰板，全部施工完毕政府还会来人再看看，然后重新核定物业的地税，纯出租物业交商业地税，比私宅地税贵一倍左右吧。
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又老又丑，农村户口回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨土旺先生是IT精英, 却搞房产投资收获很丰, 在51.CA 很有名气, 博客文章常被登在头版. 拜读过你的文稿, 今后可一起探讨.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨仔细看看陈的原文，里边的数据基本差不多，买房三年扣除利息，管理费，地税，如果是投资房，增值部分还要纳收入税，亏钱是一定的。这就是无数人反复论证过的，买房出租不可能有正的现金流。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨是啊,这么好赚,自己多买几套,留着赚钱不就行了,何必号召大家接你的盘呢?是不是买太多楼花没人接手啊,来这忽悠下,看有没新移民接手?
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨楼主自己买吧，赚钱自己留着吧！！！，死房托
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨看了楼主的博客。 居然号召大家集资和你买房，你保证10%的盈利。 怎么觉得又出了一个唐炜臻。
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨看了楼主的博客。 居然号召大家集资和你买房，你保证10%的盈利。 怎么觉得又出了一个唐炜臻。点击展开...开什么玩笑，顶多是个不成气候的小混混罢了。唐炜臻的高度不是普通骗子们能及的。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨呵呵，大家讨论各抒己见没关系，但反对各种形式的人身攻击！
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨看了楼主的博客。 居然号召大家集资和你买房，你保证10%的盈利。 怎么觉得又出了一个唐炜臻。点击展开...我这不是号召大家集资和我买房。因为我这几年房产投资过程中看到太多夸夸其谈、纸上谈兵、自以为是、刚愎自用、坐井观天的人士了，很不幸，那位陈思进先生也基本属于这个行列。光空口争论没意思，来点真刀真枪实干的验证一下谁对谁错，这是我当初打赌的初衷。买房子的首付双方各出50%，我有50%的产权在那里抵押，而且每年有房租收入，房子的贷款在慢慢降低，我也就打赌过5年后对方投入的钱每年有10%的盈利，这很实际吧？有我那好几万首付在那里，你有多大风险？唐炜臻是干的放大杠杆100-200倍的外汇交易赌博，这是什么风险？？？上面几位看跌的，不服就打赌，敢不敢？空谈有什么意思。
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨开什么玩笑，顶多是个不成气候的小混混罢了。唐炜臻的高度不是普通骗子们能及的。点击展开...倒想知道您成了什么气候？？？51[FONT=宋体]网的记者谈海已经核实过我的身份了，真巧，[/FONT]4[FONT=宋体]、[/FONT]5[FONT=宋体]年前他就见过我，而且后来我们还联系过几次，请尽管向谈海查询。[/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体]本人现在在一个加拿大尽人皆知的大公司里面做[/FONT]IT[FONT=宋体]工作。[/FONT][/FONT][FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT][FONT=宋体]bruceyag，有种就来赌吧，看到底谁是骗子？[FONT=宋体]我们打赌可以请谈海及赵平波来作证。[/FONT][/FONT]
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回复: 在多伦多投资房产当然赚钱，与陈思进先生继续探讨LZ论证房价涨五年，其实今年现在就是在下跌。 还有中间说打赌的事，保证每年涨10-15%. 既然这么有水平，有信心，写个可行性报告，说服银行，一次性贷款几亿美元，岂不是更好？银行都是专家审核，真金不怕火炼啊。跟散户们吹牛有啥意思。 加拿大的私人住宅不是个投资的东西，投资应该是那种公寓楼一类的。这点都搞不明白，其他的，我就不说了。私人住宅扣去杂七杂八，很难有正的现金流。房屋的功能是居住。居住的时候房价涨了，就赚了。房价跌了，没啥，住的很开心，消费了。就这么简单。点击展开...公寓楼的杂七杂八的费用一样不少，而且日常维护费用更高（因为普遍老旧），贷款还是商业利率，远高于普通房贷。也不知道到底谁没搞明白！
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