在加拿大
(地产周刊)近日有读者给本报来电，说他通过抢Offer买下一个房子，一万元定金也已经交了，却发现和他抢Offer的买家有可能是假的，是“牵驴”的。他觉得上当了，于是决定不买了。他致电本报，想知道在这种情况下，他起诉对方胜算大不大；如果他因此而不执行Offer，算不算违约，会有什么后果。本报记者为此咨询了几家律师事务所，并采访了一些有经验的地产经纪，大家一致认为，如果不能证明另一个买家抢的是假Offer，那我们的这位买家就属百分之百违约，要承担一切后果，包括经济上和法律上的。而要证明对方是假Offer，这种可能性非常小，毕竟你只是一种猜测。在这个Case中，我们的这位买家下的是firm offer（实盘），是无条件的，一旦双方签字，它就是一个标准的法律文件，任何一方毁约，都要承担责任。Offer漫谈Offer实际上是一个合同法上的概念，中文叫要约，在商贸活动中也叫报价、发盘。接受要约（Accept offer），就叫承诺（Acceptance）。承诺一经做出，合同即告成立。在房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（Agreement of Purchase and Sale），它可以由买方准备，也可以由卖方准备，但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘)，买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容：（一）、基本细节：售房者、购房者的姓名，待售房屋的地址。（二）、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。（三）、私人物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。（四）、买卖双方承担的基本责任和义务。（五）、交房时间和要求对方答复的期限。一般来说，Offer分两种，一种是无条件的，叫firm offer；另一种是有条件的， 叫conditional offer。firm offer一经签署，买卖双方必须无条件接受。有条件offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。所谓贷款条款，即在Offer中注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。所谓验屋条款，即在合同生效后几天之内，房屋要通过验屋师的检验。如果对检验的结果满意，买家可以取消验屋这一条款，否则合同无效。对于购买Condo房屋也有这个要求。不过由于Condo房屋通常由管理公司负责房屋的外围及公共地方的维护，所以验屋师通常只检查屋内的情况。由于这个原因，很多人觉得没有太多必要来验屋，于是在购买Condo房屋时，很多买家会把这个条件取消。有条件offer主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。 本文中的这位买家，就是因为签的是firm offer而非conditional offer，一旦反悔，连回旋余地都没有。所以我们建议，大家购房时最好都选择conditional offer。当然，你中意的房子，别人也可能看上，所以抢offer的事经常会出现。这种情况，说明房子物有所值，所以不用担心。这时你所要考虑的是，确立自己可以接受的最高价格上限。在抢offer时，为了能得到你心仪的房子，有时会把条件取消，形成一个无条件offer，以此取悦卖家，以使你的offer在竞争中具有优势。但这应该是你深思熟虑的结果，所以轻易不要反悔。毁约的后果这位买家告诉我们，如果上诉不成，他准备不要定金，就当一万元打水漂了。因为这个offer本来就抢高了，本来值25万的房子，现在被“抢”抬到27万。即使不要这一万元定金了，花25万在附近买一幢同样的房子，也还省了一万。我们为此咨询了有关律师，他们认为，这种想法，难免有点一厢情愿。最好的结局，是卖家拿到你那一万元定金后，房子很快按原价又卖出去了。但这只是其中很小的一种可能性。更大的可能性是，卖家因为房子不能及时出手或不能原价出手而起诉你。而一旦诉诸法律，你要承担多大的责任就是一个未知数了。比如，卖家已经在另一个城市有了一份新工作，因为房子不能及时出手，把那边的工作给耽误了；再比如，这家的房子本来是出租的，因为卖给你了，所以把租客都辞退了，现在你毁约了，租房的损失也得你付。卖家还可以就精神损失起诉你，由于你的毁约，给卖家造成了无法估量的精神损失。还有，卖方经纪人也可能起诉你。还有一种情况，就是卖家在拿到你那一万元定金后，决定不起诉你了，但他同时也买了别人的房子，由于你毁约，以至于这个卖家无法支付下一个卖家的房费，这样一来，这下一个卖家就有可能起诉他的买家。这样一个连带责任，可能会拉的很长，但最终的责任，都会算到你头上。诚信是你的身份证除了法律制裁外，还有一个个人信用的丧失问题。在西方社会，诚信早已突破其原有的语意范畴，不再仅仅是个人为人处事、修身养性的一种原则，更重要的，它还代表着一个人的资信记录，一个人的责任能力。在加拿大，个人信用如同第二张身份证，每个人从出生时便建立了一个信用记录，把你的信用情况全记录在册，它在银行的地位甚至比其他抵押物还重要。一旦一个人的毁信次数达到一定程度，那么他在升学、求职、投保、看病方面都会出问题。在中国，我们总是说，犯了错误不要紧，改了就是好同志。但在这里，你一旦失信，你的信用程度将大打折扣，你要付出很大的努力、很长的时间，或许可能恢复原先的信用等级。所以在这里，你最好别犯错误，犯了，就很难再是个好同志。加拿大有三家大的信用机构（Credit Bureau），它们分别是TransUnion 、Equifax 和Experian，每个加拿大人的信用等级，在这里都可以查到。这些机构都有一个专门的部门叫“Report Fraud”,如果你发现任何人有欺诈或不守信用的行为，就可以到这里来举报。信用机构经查实后，会将此人的欺诈行为挂牌公布。这块牌子基本上和我们以前的反革命和右派帽子一样，能一辈子压得你抬不起头来。其实它比中国的那些政治帽子还要沉，毕竟右派什么的还有个平反的机会呢。最近网上就中国人的诚信问题展开了讨论。其实中国本是礼仪之邦，五千年悠久文化，留给我们的最大财富之一，就是诚信。商鞅立木，曾子杀猪，季布一诺，我们的古人“言必信，行必果”，是最讲诚信的。贞观之治的时候，天下大治，国泰民安，全国只有几十个死刑犯，等着秋后处斩。政府为了显示仁政，放这些死刑犯回家与亲人诀别，秋后回监牢等候处决。结果到了秋后，犯人们一个不少地回来了。读史书的时候，每当读到此处，都要忍不住欷嘘感叹。曾子每日“三省吾身”，其中的“二省”，“为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎”，就是关于诚信的。现代中国人每日“三洗吾身”的有，“三省吾身”的恐怕不多了。在加拿大，每到水果成熟的季节，很多人都要到乡下的果园里去摘新鲜的水果。果农放一秆秤和一个装钱的盒子在地头，就不再露面了。摘完水果，自己过秤，交钱，走人。 被人信任真是一种快乐！ 我们这位买家朋友的故事还没有下文。本报将继续予以关注。如果要诉诸法律，那将是一场谁都难以忍受的“持久战”，到头来劳民伤财，终将落个两败俱伤，这是谁也不愿意看到的结局。
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加西万里行旅途杂记 比较几个省的亲属团聚类省提名温哥华家庭旅馆通讯录 温哥华的成人高中 莲藕家的新房子--自建房过程全记录(进行中)藕也织围脖：http://t.sina.com.cn/1852492914 赏
反馈:bitbrains, wingwinggg, mhx 和 2 其他人 2006-01-03#2 
2,226 $0.00 买房是大事情，没有经过详细考虑就出手，可能会付出惨痛的代价！评论
赏 2006-01-03#3 
5,528 $0.00 up.买房子又不是抢萝卜,急啥呢!越是抢越要小心!评论
回复: 下了Offer又不想买房了，麻烦大了 ZT如果卖方经纪泄露其他offer，交易可能无效吗？
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为什么流浪远方师夷长技以制夷回复: 下了Offer又不想买房了，麻烦大了 ZT问一句题外话：大家买房子的时候，卖主通常会将炉头，洗衣机和烘干机留下吗？
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回复: 下了Offer又不想买房了，麻烦大了 ZT抬轿子这种事我也有遇到，如果多花一些时间和精力，多与卖方沟通的话，是有可能发现破绽的。但，要想拿到证据，那是非常困难的，几乎不太可能。
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回复: 下了Offer又不想买房了，麻烦大了 ZT看来假offer并不罕见啊。是不是哪些特定族裔比较可能做假offer呢？有没有发现白人或者黑人有做假offer的嫌疑？
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