在加拿大
首先声明一下：任何投资都有风险，而且风险和回报成正比，风险越高，回报越大。反之亦然。在这里着重和大家谈一谈投资房地产，特别是投资Condo楼花的风险。谈的是风险，但并不等于说不认同它潜在的的回报，只不过作为投资人，您听到了太多的有关回报的美好描绘，太少的有关风险的冷酷现实。本文的目的就是使您对这种投资的风险有个清楚的了解，在作出决定之前做到心中有数。据本人的观察，投资Condo物业，风险主要存在三个方面，我给它们分别取了不同的名字，即：裸价，伙费，溢价。1，裸价 - Naked Price当你签署一份condo楼花的买卖协议时，通常的价格计算的公式为：售价 = （单位面积价）x SQFT + 楼层加价 （通常builder列出的价格都是最底层的，楼层越高，价格也越高，通常每层加价几百到千多元）。这个价格就是写在OFFER第一页的价格。不过请注意了，与转售物业的offer不同的是：转售物业的offer的价格，除了政府和律师的收费之外，其他都包了。而condo楼花的offer不同，除了那些面积外，其他的几乎是都不包的。这就是为什么我把这种价格称为“裸价”，这样的价格就像是一个人赤身裸体，见不得人的，一定要给他穿上衣服的。这一件件的衣服，就是一笔笔额外的费用,而这些费用都可能是你注意不到的,具体包括： Education levy：教育附加费。你要弄清楚这笔钱是包在房价里的，还是另付的。如果是另附的，价钱是多少，有没有上限？有可能builder自己在卖楼花的时候也没有确切的idea，那么通常会注明买家来支付，也就是说风险全都有买家来承担。如果是这样的话一定要让建筑商注明上限是多少。 Developing fee： 城市开发费。同上面的教育费同样的处理方法。 Hydro hookup： 电表接驳费，介于1000到2000元，很简单的一件事情，很令人心震惊的价格，弄清楚谁来付。 Water metre hookup： 水表接驳费，介于500到1000元之间。 Lawyer society fee：有些builder很差劲，他自己卖楼花要请律师来完成交易，但是却要买家来付builder的律师费。不合理，但是一旦你签了，就表示你同意有你来付了。 Admin fee：通常你会签给builder几张deposit的支票，而当occupancy closing（下面会讲到）之后，你会再开一年或两年的post-dated的支票给builder。通常builder在兑现你的支票的时候，还会每次再收取管理费，少则50，多则100.如果你一共开了20张支票并且全都兑现的话，想想看你会被人家赚多少钱吧。 以上的几项收费如果加起来，对一个20万出头的condo来说，超过一万块是轻而易举的。付出是如此的容易，但是你想过吗，您要想在这份物业上挣出一万块会有多难吗？ Footage overflow：你买到的楼花，都会写明平尺数是多少，价格也是根据这个平尺数算出来的。但是offer上一般都附加了一个clause，允许建筑商造出来的实际面积同offer上的面积有所不同，而一旦面积增大的话（绝大多数情况下是增大面积），买家需要付钱来cover那些多出来的面积。比如说某个600尺单位的，单价为375每平尺，那么售价应为$225，000。可是造好之后发现一共是630尺，那么一下子价钱升到了$236250，可能会超过你当初的预算，对你的预付款和贷款申请都构成了压力。 对于这种情况，也要让builder设一个上限才可以考虑购买。 GST: 对于residential的住宅来说，GST都是包在列出的房价里的，但是也要确认一下。对于commercial物业，所有的税都是由买家另付的。有关GST的情况有时会很复杂，请咨询专业会计师。2，伙费 - Occupancy costCondo的交割分两步：Occupancy closing和Final Closing。 Ocuupancy closing就是当整座建筑物的主体施工已经完成，而且你的单位已经达到了地方政府规定的可居住标准的最低要求时，你就需要‘入住’了，这一步称之为occupancy closing。即使你入住了，但是业权（title）并不属于你，等同于你在租builder的房子，只是你没有权利推迟或结束这份‘lease’而已。Occupancy直至最后业权交割的时间可长可短，短则半年，长则2年，3年，甚至更长。在这期间的成本惊人。利息：不要忘记这栋房子的卖价是25万，但是builder还没有拿到钱，而你已经开始住进来了。那么builder就要收你的欠款的的利息，利率是多少由builder说了算，通常是要高过Prime rate几个百分点。即使在现在的利率创下历史新低的时候，这种付给builder的利率也都在5%或6%之上，可以想象一旦利率升上去的话，实际付的利率会有多高。对一栋25万的房子，6%的利息，那么每个月的利息付款为$1250. 10%的利息。每月付款$2083.地税：这是政府收的，跑不掉的。因为是你在使用物业，地税由你来出。CONDO FEE: 虽然condo大楼还没有完全建好，但是管理费是要交的。600尺的condo，每尺的管理费如果是35cents，那么每个月要交$210.这几项加起来，已经超过每月1500了。你可以说，我买楼花的目的就是投资，我现在可以把它卖掉或租出去。但是问题就在这里，因为你还不是业主，按理说你是无权出租或转让的。如果你找经济将你的物业list在MLS上，建筑商看到后有权要求你撤下来。因为建筑商手里还有存货，你现在卖不是和他抢市场吗？即使你找到了租客，或者找到了买家愿意承接你的合约，你仍需征得builder的同意并且付费才行。同意出租的手续费1000到3000，同意Assign APS的收费2000到5000.想好了在付出这笔费用后，还能不能赚钱。有一种最坏的情况，就是如果迟迟不能final closing，而因为迟迟不能交割业权，租客或买家又找不到的话，碰到这种情况下投资人早晚会山穷水尽，走投无路的。3， 溢价 - Future factored in price不知您有没有注意到，几乎所有的新盘的价格，都会比同一地区，同户型的在MLS上重售单位的叫价要高。如果考虑到builder的价格只是”裸价“，而同地区的现房的价格都是全包并可以讲价的话，这种溢价显得更加明显。这是为什么呢？如果打算做新房flipping的朋友们要注意了，这里是builder玩儿的又一个trick：Builder会将这个楼盘现在发售的价格，定为本地区的房价经过将来几年的增值后的预想价格。也就是说，你买的这个物业，价格是数年后的期望值，至于将来会不会真的增值，则与builder无关，相应的风险全部由你承担。如果将来房市如预期般的增长，则落个不亏而已。一旦房市出现大的回调，则亏损是两方面的，从这一角度来看，期房楼花的风险极大，买家切勿被所谓的VIP，内部价等等市场手段所迷惑。通过以上几方面的分析，希望大家对condo楼花的风险有了进一步的了解。那么是不是condo投资就不可行呢？非也。Condo投资有其优势，但是炒卖楼花则是另一件事。接下来和大家聊一聊本人独创的Condo投资法 - 秃鹰战术。
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Don't go the way life takes you, Take the life the way you go! 赏
反馈:bluebirdfry 2009-06-23#2 
2,010 $0.00 回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)等着看下集评论
明天又是新的一天回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)up
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回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)谢谢分享！
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三千日夜吟愁赋，一亿白发尽满头。梦入枫林遍芳丛，觉来惆怅恨无数。 [[FONT=宋体]加拿大，请在不远的地方等我http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=263009][/FONT] [[FONT=宋体]起程-[FONT=宋体]献给[/FONT]91[FONT=宋体]旧政和[/FONT][FONT=宋体]新政的同路人[/FONT]][/FONT] [[FONT=宋体]一个等待移民者的内心独白http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=255315[FONT=宋体]][/FONT][/FONT]回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)没买过楼花，还真不知道这么多trick，谢谢！
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及时行善回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)一般来说不是经纪就不要炒楼花了，没得赚
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回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)秃鹰？
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值得信赖的资深专业地产经纪http://www.WeiluRealty.com/房子是一项投资，更是一个家、一个港湾，也是一种生活方式。电话：604-773-3535 / [email protected] /公众微信号：BCvanHome
回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)xuexi.........评论
回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)楼上文章的原文出处在此： 投资Condo楼花的风险及对策 (1)
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回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)还有几篇相关的文章，最近大家的投资心气儿都很高，两方面的意见都听听没啥不好的，兼听则明嘛。 加拿大的房市泡沫几时崩溃 地产投资人士邂逅的七位仙女 低利率：房市亢奋的一剂春药 再谈Condo投资
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回复: 投资Condo楼花的风险及对策(ZT)谢谢啊，你这个全面！
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