在加拿大
出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。同时出租公寓又分为两大类，1. 楼花（期房）, 2. 现房。楼花投资的风险与回报相信大部分的投资客已经了解或者享受到了楼花投资的丰厚回报。楼花投资者利用低首付杠杆，楼花价格近年来不断上涨的优势，加上近年来多伦多公寓交易量的增长。使得越来越多的华人地产投资人加入到了“炒楼花”的行列中来。但是，高回报必然伴随着高风险。在这个楼花热的背后，到底隐藏了什么样的风险？我们先来分析一下买楼花真实的花费。前期投资。大部分楼花投资者中意楼花主要是因为它的前期投资“少”，升值快，从而达到用小钱来赚大钱的目的。但是事实上真的是这样吗？下面我们可以用一个35万的公寓房来举例：目前多伦多大部分的楼花的前期投资为房价的20% 到25%，其中的15%一般要在签约的120天内分期付完，剩下的10%要在入住是付清。楼花购买到交接的时间平均为3年。这样就在三年当中前后占用了5.3万现金和其时间价值。假设5.3万现金每年仅产生3%的利息回报，三年也有4000左右的利息损失。另外一个非常重要的前期投资往往受到投资者的忽视，叫做condo occupancy fee. 新condo有两个所谓的“closing”。第一，occupancy. 第二，final closing. 大部分建筑商规定楼花都需要在完全close之后才可以买卖，在公寓完工之后到大楼注册，平均有一段3-6个月的这段时间是不可以转让以及买卖。投资者这个时候需要每个月付给builder一个费用。通常称为occupancy fee，其中包括了房款余额的利息，管理费，地税。按照35万的房价来算，这笔费用大概为1300到1500左右，乘以3到6个月，总数为4000到9000左右。这样，我们大概可以算出投资一个35万的楼花，在购买到大楼注册，投资者大概需要付出8.2万的前期投资。后期财务安排.大楼注册以后，投资者接下来要做的就是从银行取得贷款，正式将物业转让到自己的名下。由于投资楼花的时间较长，到交楼时，投资者一般需要马上把剩下的前期投资里面的10%的余款一次付清，紧接着就需要去联系贷款。在这段时间内，投资者的收入水平和资金可用量都可能会发生变化。这时候就会面临到从银行借不到钱的风险。笔者就亲自参与过一个这种情况下的交易，投资者在过户的时候拿不到银行贷款，最后不得不将房子低价转让。交易费用和税务上的额外支出。还是用上面的35万的房子来做举例。在楼市火热的环境中，假设这个35万的楼花在交接以后涨到了40万。但是在交易后，投资者在减去交易费用（大概是房价的3%到3.5%），买卖的律师费，银行的费用等。到手的收益大概只剩下3万到3.5万左右。看上去也是不错的回报。不要忘了计算进去你的Capital gain tax. 3.5万的capital gain按照30%的税率来计算，大概也要付5千左右的税。总结：从上面的计算可以看出，一个35万的公寓，在一个快速增值的市场环境中。投资者用了8.2万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为36.5%。而这一切都需要发生在一个理想的环境下，足够的前期投资，房子按时完工，顺利批到贷款交接，以及最后在理想的价位出手。反过来推理，我们就不难看出购买楼花的真正风险了。 1. 资金的占用风险。 2. 房子延时交接的风险。 3. 顺利拿到贷款交接的风险。 4. 市场的风险（可不可以在理想价位出售）
下一期的文章，我们会介绍到如果用同样的钱和时间来投资现楼，会有怎样的风险与回报。本版文章由JDL Realty Inc., Brokerage 嘉德置业提供李丁直线：416-648-3678 电邮：[email protected] 网站: www.dingdingli.com / Gary Chen直线：416-564-1375 电邮：[email protected] 网站：www.cashproperty.ca评论
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一切从零开始，每天前进一小步。谢谢分享，学习了。点击展开...多谢，Gary在投资计算上很有心得，可以和他多多探讨。李丁
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