加拿大华人论坛 加拿大房产《买房实用手册》

在加拿大

本人不是地产经纪，工作是投资移民考察接待。因住宅是每个客户指定的考察项目，故本人潦草翻阅了本地相关法律、法规。这里有一些心得，想趁今日有空，开了此贴，了一个许久的心愿。但首先声明，这里只谈法理，买与不买、卖与不卖的争论就不要在这里展开了。其次，之所以大言不惭为《买房使用手册》，就是希望我们华人朋友在买卖房屋的过程中可以保护好自己，做到心中有数、心中有法，因此我们只谈事而不涉及到具体人。同时也请专业人士务必对于我的谬误之处予以指正。 今天先从买卖房屋过程中都牵扯那些主要角色及其作用谈起。首先，买方卖方是肯定的了。所以这里法规规定了有买方经纪与卖方经纪两大角色分别以保护各自雇主的利益。于是，以这四个主角之间的形形色色的故事开始了。我们华人通常会认为卖家对买家是最直接的，而两者之间介入的人越少越好，于是常出现的剧情就是没有买方经纪出现的“三角恋”，甚至会出现最后干脆甩掉卖方经纪的“私奔”。殊不知，平衡制约的态势被打破后，本可一路坦途的交易变成了买卖双方斗智斗勇的战场，也就有了那许多令人啼笑皆非的段子。其实究其缘由，就是一个“钱”字。这里不得不介绍一下当地房屋交易中的佣金构成了。本地绝大数房屋是通过卖方经纪放盘到交易市场，交易合同上都会注明佣金比例，即在房屋交易完成后，卖方需支付的佣金比例。以现在常见实际交易总价5% 的佣金比例为例：这并非是卖方经纪一人所得，其中一半（2.5%）需支付给买方经纪的，前提是买家有自己的买方经纪。但如果买家是只身送上门的，是没有买房经纪陪同的孤胆英雄。法律就赋予卖方经纪另外一个义务――同时肩负买方经纪。于是替买方下offer、替卖方回offer、谈判、协调统一双方的工作都由原卖方经纪一人在角色不停转换中完成。最后，理所当然地收取5%全数佣金。而孤胆英雄的利益是否在与卖方利益冲突的时候得到公正的对待？我不敢妄下这个结论，似乎近期论坛里就有“三角恋”交易引发的严重纠纷。所以，提醒准买家们，只要通过正常渠道进行房屋交易，您已经在房款中支付了买方佣金，那您为什么不享受这个服务呢？

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回复: 《买房实用手册》offer往来这个阶段似乎没有什么可过多介绍的，但我把我遇到的一段经历拿出来与大家分享一下，因为不止一次遇到，想必对大家或有启发。2年前带朋友看上一房，叫价299000，朋友的买方经纪将此房附近相似房型的近期交易记录拿出，朋友看后似乎心里有了底。当时判断275000成交该是一个不错的价格，但朋友坚持首offer只出到245000。买方经纪面露难色，我问缘故，回答是这个价格会被理解为恶意出价，结果就是拒绝。而大多数人会认为offer被拒可以再下，但却没有从卖家角度考虑。如果你在被拒之后又下offer，卖家有理由相信你是对这个房子势在必得，而调高自己原有的出让价位。遇到经验丰富些的买方经纪，她会努力说服卖方经纪多少拿回一个回价而不是拒绝，但结果也多是遭到卖家报复性回价。比如299000的卖家回给245000的价格是298000，可想双方心中都极为不爽，最后无疾而终。所以奉劝买家，尊重客观事实、尊重卖家的感受。 在这个阶段，有一个事项是要向大家强调注意的卖家声明。在你们进行价格协商的时候，一个称职的买方经纪一定会询问卖方经纪是否有“卖方声明”这个文件。大家一定要注意啦，很多的纠纷，就是出在这个“卖方声明”上，经济损失之外有时还会连带刑事责任。常听说“大麻屋”、漏水房等事（对不起，又要拿近日这个论坛关于房屋交易纠纷的例子说事），症结之一就是“卖方声明”。漏过水的房屋是可以进行交易的；种植过大麻的房屋同样在完成司法程序后可以交易的，但前提是卖方应如实告知卖方经纪并由其起草“卖方声明”。这份声明要知会每一个竞价者并在offer最终被卖家接受前，由买家在声明上签字以证明交易是在透明、知情的环境中完成的，买家不会在以后的时间以不知情为缘由追诉卖家或卖方经纪。

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这样的银行，想方设法给你钱165刀。我是服了youhttp://bbs.canadameet.me/showthread.php?p=7168242#post7168242/回复: 《买房实用手册》在offer被接受之后，交易过程进入到新的阶段。这时要出场两个次重要的角色贷款银行、验房师。买方的offer中，条款之一就是买方要向卖方注明付款细则（首付金额、贷款金额等）并承诺offer接受后，多少日内拿到银行的贷款证明、多少日内验房。而买方在offer被接受后必须严格履行承诺之后，买家的offer才具有法律效力。以我个人经历看，我们华人在贷款银行开出贷款证明这一环节时容易出现磕绊。贷款利率及可贷款幅度建议提早咨询清楚，以免offer逾期。谨记，尽量在正规银行中选择，原因就不赘述了。验房其实是比较简单的，买卖经纪和卖方为了避嫌，通常都是买家自己找验房师来验。至于找什么验房师，我不好在这里多说，委婉地奉劝买家还是不要在这上贪图一、二百元的便宜了。现在大型验房公司的验房师都可以验房当天就出示验房报告，即使最最优质的房子也不会没有问题，这点请头次购房的朋友有个心理准备。验房报告上所列的问题，一些是需要买卖双方再次协商修复事宜或价格上小幅调整，还有一些是提醒买家在入住一段时间需要注意、改善的。没有严重的问题，这里是不支持买方毁约的，但就所出现问题严重与否这个尺度的确不好把握。我遇到的还好都自行解决了，如真遇到较真的卖家及卖方经纪，会诉诸法律，而最终由法官对买家验房后毁约进行是否为恶意毁约的裁决。另外，除验房外，还有房屋所在的土质中“黄铁矿”的含量。本地在1999年颁布了关于去除黄铁矿的法规，所以如果你的房是2000年后建造的，完全不存在黄铁矿的问题。而2000年之前建造的房子中，会有没做黄铁矿处理的。所以在买这样房屋的时候，别忘记询问卖方是否有黄铁矿报告。因为没有规定在房屋交易过程中，卖家必须出具黄铁矿报告，所以如果卖方没有，只有双方协商谁出资进行黄铁矿检验了，价格一般三、四百。有的华人谈“黄铁矿”色变，其实没必要。国家规定含量10%以下绝对正常，据说最近有可能将这个数值调整到20% 。在验房这个环节里，提醒大家注意:如果买家在验房之后发现验房师故意隐瞒问题或有明显失误，可以直接在“验房师联合会”进行投诉与理赔，前提当然是您找的是正规的、注册了的。

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回复: 《买房实用手册》同样先保存

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回复: 《买房实用手册》mark

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回复: 《买房实用手册》实用

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回复: 《买房实用手册》学习了。

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back to school...回复: 《买房实用手册》谢谢了

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回复: 《买房实用手册》以上谈到的基本是按照一个比较顺利的流程，在我接触的案例里，有一小部分房屋交易过程就不那么顺利。有的时候，问题出得实在蹊跷，不过对我而言倒是个长见识的机会。但对地产经纪而言，的确是个考验。法理是否参透并牢记、反映与协调的速度、个人诚信等因素，无一不影响着交易结果。 现在我们介绍一下房屋交易中最后的一个重要环节过户，本地房屋交易中，你甩掉什么角色都可以，但最终买卖双方的文件都会汇总到公证师手中进行审核、过户。这里的公证师完全不同于国内的公证处，其代表的就等同于法律。公证师的工作就是严格审核买卖双方的各项资料，包括房屋与买卖双方身份等文件的合法性，举个例子：买家如果已婚，是否有配偶签署的知情书等等。还有费用划分也是公证师的工作之一，如：地校税、佣金等。而能源费的划分是买卖双方自己完成的。设置公证师的目的就是为减少交易纠纷，最后过户是在公证师面前完成的，之后公证师会把新业主的信息公布出来，在一定时间内若无人对此项交易提出异议，交易宣告完结。所以，从理论上讲，买方可以觉得自己买得不值，卖方可以觉得自己卖亏了，但不该有人认为自己被骗了。如果有人被骗，那一定在交易中，有人用了不正规或不诚实的手段。所以我认为，这里的房屋交易法规虽不能说完美，但确实严谨，每个流程的设计都是有着极强的针对性，每个人都在交易中起着制约与平衡的作用。这里毕竟是老实人的天下，依法行事会令生活很简单、很舒心。 以上是一个正常交易过程的梗概，可挖掘的细节太多太多，算是个大众普及版吧。很多朋友善于总结，但大多基于个人遭遇与传闻，其中谬误太多，终是害人害己。实际交易中的变数很大，我的这点见识还远远不够答疑解惑水平，但我会坚持以法律、法规为唯一准绳的原则，做到有章可循。往后有空，我还会拿出一些有代表性的案例与诸位分享。同时也恳请大家如果有切实的经验与教训，不妨拿出来分享。

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回复: 《买房实用手册》好贴！内容要慢慢消化。

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我怎么还没开始怀疑人生？回复: 《买房实用手册》谢谢，收藏。

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回复: 《买房实用手册》真的是难得的好帖。学习中！

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爬楼捡币往后有空，我还会拿出一些有代表性的案例与诸位分享。同时也恳请大家如果有切实的经验与教训，不妨拿出来分享。点击展开...那个，您有空了吗？

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我怎么还没开始怀疑人生？回复: 《买房实用手册》保存！

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回复: 《买房实用手册》保留

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回复: 《买房实用手册》学习了。经济人的佣金也太高了吧。国内2%还觉得高，这里居然要5%。

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回复: 《买房实用手册》学习了。经济人的佣金也太高了吧。国内2%还觉得高，这里居然要5%。点击展开...听说早年间还7%佣金呢！

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