加拿大华人论坛 加拿大房产2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析

在加拿大

[FONT=宋体]做为一个资深房地产投资者，我想我有必要在岁末年初之际对多伦多市场进行预测，并对[/FONT][FONT=宋体]2011[FONT=宋体]年的热点地区进行分析，以便供广大投资者和有兴趣投资多伦多房地产的人们进行交流和讨论，并欢迎大家的批评指正（以下预测和分析纯属个人观点，如有投资者以此作为投资依据，风险自担，本刊和本文作者不负有任何法律责任。）。[/FONT][/FONT] [FONT=宋体]在对2011[FONT=宋体]年多伦多房地产市场做出预测之前，我们需要了解一下影响到房价涨跌的因素有哪些？以及分别是怎样影响的：[/FONT][/FONT][FONT=宋体]1[FONT=宋体]、[/FONT][/FONT] 贷款利率2010[FONT=宋体]年9[FONT=宋体]月[/FONT]8[FONT=宋体]日，加拿大央行将隔夜利率从[/FONT]0.75%[FONT=宋体]提高到[/FONT]1%[FONT=宋体]。相比原来的历史低的隔夜利率[/FONT]0.25%[FONT=宋体]，这是第三次将利率提高[/FONT]25[FONT=宋体]个基点。既然隔夜利率将会持平，那么抵押贷款利率，特别是短期抵押贷款利率和可变利率抵押贷款的利率，预计都会稳定在目前的水平。[/FONT][/FONT]根据加拿大按揭与房屋公司的基准预期，在2010[FONT=宋体]年下半年和2011[FONT=宋体]年，公布的按揭利率仍然持平。如果经济最终会比预期复苏的快，利率也许会增长的更快。相反地，如果经济的复苏比预期更加缓慢，那么利率的增长将会更慢。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]一般来说，如果利率上升，房价的上升势头会受到打压。因为利率越高，买房的人就需要负担更多的利息成本，买房的人数就会减少，中低价房的销量就会下降。财长宣布利率维持一年不变，也就是说，[/FONT][FONT=宋体]2011[FONT=宋体]年[/FONT]9[FONT=宋体]月[/FONT]8[FONT=宋体]日以前，利率不会上涨，所以在维持低利率的情况下，多伦多的房价至少会持续上涨到[/FONT]2011[FONT=宋体]年的[/FONT]9[FONT=宋体]月份。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]2、[/FONT][FONT=宋体]全球和加拿大通货膨胀水平[/FONT][FONT=宋体]目前中美两个超级大国均在大量印刷钞票，在比谁印刷钞票的速度更快。在全球范围内，更多货币的供给导致通货膨胀的速度空前地加快，直接导致的结果就是钱不值钱，导致更多的买家将货币资产换成实物资产，其中房地产就是最主要的实物资产。房子是一般人用来对抗通帐和保值的首选方法。[/FONT][FONT=宋体]一般来说，通胀水平越高，房子的涨幅也越高。我估计在目前的经济形式下，全球[/FONT][FONT=宋体]和加拿大的通胀水平不会低于5%[FONT=宋体]，所以我对[/FONT]2011[FONT=宋体]年大多伦多房地产市场的预估是至少不低于[/FONT]5%[FONT=宋体]的涨幅。[/FONT][/FONT] [FONT=宋体]3[FONT=宋体]、[/FONT][/FONT] 移民在2010[FONT=宋体]年，净移民[/FONT][FONT=宋体]为[/FONT]274,365 [FONT=宋体]人[/FONT]，而2011[FONT=宋体]年，净移民将会增长至289,759[FONT=宋体]人。这些增长将会促进对住房的需求，特别是房屋的租赁[/FONT][/FONT][FONT=宋体]和重售[/FONT]市场。[FONT=宋体]移民中，其中有[/FONT][FONT=宋体]25%[FONT=宋体]左右的人会选择多伦多安居，其中有相当比例的家庭会选择购房。大量来自中国、俄罗斯、伊朗、印度的新贵和投资移民具有相当的购买力，一般会选择中高价房做为自己的购房首选。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]移民的刚性购房需求会导致多伦多市场的房屋的供需不平衡。这些普遍人口超过4[FONT=宋体]人的家庭，对于住宅市场，尤其是独立屋市场，有较大的刚性需求，导致需求大于供给，导致房地产市场的价高者得，导致房地产市场的价格上扬和抢[/FONT]OFFER[FONT=宋体]现象的频繁发生。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]4[FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]就业和收入随着整体经济状况的转好，就业被预期会在2010[FONT=宋体]年和2011[FONT=宋体]年分别以[/FONT]1.7%[FONT=宋体]的速度增长。预计[/FONT]2010[FONT=宋体]年的失业率会在[/FONT]8.0%[FONT=宋体]左右，[/FONT]2011[FONT=宋体]年的失业率会在 [/FONT]7.8%[FONT=宋体]左右。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]2011[FONT=宋体]年，[/FONT][/FONT]随着经济不断复苏，居民收入增长也逐渐起色[FONT=宋体]。导致人们的购买能力和支付能力有所增强，在维持现有利率的情况下，房屋的销售量会有一定幅度的增长[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT][FONT=宋体]5、[/FONT][FONT=宋体]出生率及老龄化[/FONT][FONT=宋体]多伦多是加拿大为数不多的婴儿出生率大于老龄人死亡率的城市之一。这导致人口的不断增长和对住房的需求增加。多伦多[/FONT]主要赚钱阶层(45[FONT=宋体]至54[FONT=宋体]岁[/FONT])[FONT=宋体]人口增加，意味着大多伦多地区高于平均价的地区会受到追捧[/FONT];[FONT=宋体]另一方面，空巢一族以及退休人士有大幅增长，所以市场出现大屋换细屋的趋势。 年逾[/FONT]65[FONT=宋体]岁的置业人士有四成是买柏文单位，[/FONT][/FONT][FONT=宋体]导致部分交通和生活便利的[/FONT]柏文单位[FONT=宋体]十分走俏。[/FONT] [FONT=宋体]以上5[FONT=宋体]点，我预测[/FONT]2011[FONT=宋体]年[/FONT]GTA[FONT=宋体]地区（包括多伦多）的平均涨幅同比[/FONT]2010[FONT=宋体]年会维持在[/FONT]8%[FONT=宋体]以上的水平，远高于某些专业机构[/FONT]1%[FONT=宋体]的预测水平。[/FONT][/FONT] [FONT=宋体]2011[FONT=宋体]年热点地区分析：[/FONT][/FONT]1、首置者基于负担能力，所以会在楼价较低的地区物色物业，例如皮克灵、阿翟斯、韦比、密西沙加北部。[FONT=宋体]这些地区的房地产市场会高于[/FONT][FONT=宋体]8%[FONT=宋体]的平均预测增长水平。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]2、[/FONT][FONT=宋体]2010[FONT=宋体]年[/FONT][/FONT]大多伦多[FONT=宋体]和[/FONT]约克区[FONT=宋体]、[/FONT]杜兰区地区有三分二拥地皮房子新盘是属于独立屋类别，平均价是$60[FONT=宋体]万，[/FONT][FONT=宋体]2011[FONT=宋体]年[/FONT]1-10[FONT=宋体]年新的新房子会维持在[/FONT]8%[FONT=宋体]以上的平均预测增长水平。[/FONT][/FONT]但发展商将会在地皮供应较充裕地区建造较细及较便宜房子。3、 DOWNTOWN [FONT=宋体]的[/FONT]湖边, 2015[FONT=宋体]年的泛美运动会开幕, [FONT=宋体]胜过温哥华冬奥会[/FONT], [FONT=宋体]政府将花[/FONT]20[FONT=宋体]个亿[/FONT],[/FONT][FONT=宋体]在未来[/FONT][FONT=宋体]3[FONT=宋体]年内，[/FONT]LAKE SHORE[FONT=宋体]的[/FONT]CONDO[FONT=宋体]和[/FONT]HOUSE[FONT=宋体]会保持强劲增长。[/FONT][/FONT]4、 豪宅区, C12, C[FONT=宋体]10[/FONT],[FONT=宋体] C9[FONT=宋体]，[/FONT][/FONT] C[FONT=宋体]0[/FONT]1,[FONT=宋体]尤其是著名私校集中的[/FONT][FONT=宋体]LAWRENCE/BAYVIEW[FONT=宋体]区域，会呈现强者恒强的态势，在大量豪客的超强购买能力的推动下以及较为稀少卖盘的双重效应下，会表现出强于平均涨幅的表现。[/FONT][/FONT]3, [FONT=宋体]北约克C14, [FONT=宋体]依然是[/FONT]YONGE[/FONT][FONT=宋体]东[/FONT]边, SHEPPARD--[FONT=宋体]-FINCH---[/FONT]STEELS[FONT=宋体]之间,[/FONT][FONT=宋体]由于交通便利、名校林立，便于出租等先天条件，表现出强劲上涨势头。[/FONT]4, [FONT=宋体]北列治文山。从[/FONT][FONT=宋体]16TH---19TH[FONT=宋体]甚至到[/FONT]KING RD [FONT=宋体]，由于房屋新，设计时尚，整体规划不错，且价位相对较低和社区配套较好，仍表现出强于平均增幅的上涨能力。[/FONT][/FONT]5, 万锦的N1,[FONT=宋体]尤其是[/FONT][FONT=宋体]BAYVIEW GLEN[FONT=宋体]地区，相对较少的卖盘和闹中取静的地理位置，豪宅林立的社区，和目前与[/FONT]C12[FONT=宋体]的价格差异，表现出价值洼地的效应，会有很好的上涨潜力。[/FONT][/FONT]6, 旺市的N8[FONT=宋体]中的 [/FONT][FONT=宋体]BUTHURST/DUFFURIN[FONT=宋体]中间的这一部分狭长地带，从[/FONT]HWY7---19TH[FONT=宋体]。以犹太人和意大利后裔为主的社区，尤其是其中的[/FONT]THRONHILL WOODS[FONT=宋体]社区，以社区好，房龄短，规划好，配套完善，交通便利（近[/FONT]GO TRAIN [FONT=宋体]，[/FONT]HWY7[FONT=宋体]，[/FONT]407[FONT=宋体]，[/FONT]404[FONT=宋体]，[/FONT]400[FONT=宋体]和在建中的[/FONT]TTC[FONT=宋体]地铁延长段），有巨大的升值潜力。还有[/FONT][/FONT]STEELES/JANE ST, HWY7/JANE ST, 2015[FONT=宋体]年 TTC [FONT=宋体]地铁延长段开通[/FONT], [FONT=宋体]目前在建[/FONT][/FONT][FONT=宋体]。也具有很好的展望空间。[/FONT] [FONT=宋体]以上观点和分析是本人在多年的房地产投资实践和长期的市场追踪走访后得出的结果，欢迎大家批评和交流。[/FONT][FONT=宋体]ENAIL[FONT=宋体]：[/FONT][email protected]. QQ[FONT=宋体]：[/FONT]646594975[FONT=宋体]。[/FONT][/FONT]

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多伦多新移民互助群58591466，欢迎各位新老移民加入，分享经验，互助互爱，共创美好家园 回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析少长一点吧！老百姓要安居乐业！

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回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析永远都是贵的房子涨的多

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回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析资深投资人士小心，很快会有某资深找爹人士前来喊爹。

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又老又丑，农村户口回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析难道加拿大的房地产也要保8争9

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Plan your work, work your plan.回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析 LZ 还是 厉害, 在列支文山北又买了HOUSE楼花.

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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析一年过去了，回头看看，写的还是有些道理

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去华人超市，用中国vendor，中国人要帮助中国人，团结互助才能赢得尊重。回复: 2011年大多伦多地区地产市场预测和热点区域分析写太对了

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