加拿大华人论坛 加拿大房产巨大的泡沫,巨大的风险。
在加拿大
来源:Small_Peach博客 早在一年多前,我在回国随笔7里面写了一些关于国内房市的情况,写了深圳的高档楼盘,也准确起预报了国内会开征房产税。现在,过了一年了,国内的房市发生了很多变化,所以,再来写点看法,作点预测。供大家看看解闷,欢迎批评,不欢迎扔砖头,哈哈。 过去十年国内房地产市场的发展可以用惊世骇俗来形容,记得十年前,一位同事以每平米9千元的价格在江边买了一套房子(当然,首付是父母资助的),我们都觉得她疯了。9千元啊,那可是当时一般白领3个月的工资,那时房市还不好,国家还搞什么买房退税之类的政策,大家一致认为那个同事脑子出了问题。今天呢,同样地段的房子已经卖到6万到10万以上一平米了,心里真的佩服人家有远见。可白领的工资呢,平均还是在几千元,也就是说,那个地段一平米的房子够白领1,2的工资了。 大家到网上很容易就能查到,这些年地方ZF土地光出让金就拿了多少钱,别说契税和各种寻租带来的好处了。下面是中国青年报的报道:2010年,中国地方土地出让金总额达2.7万亿元,同比增幅达70.4% - 国土资源部负责人7日在全国国土资源工作会议上披露的数据,揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴。“价量齐涨”是去年地市“成绩单”如此“靓丽”的主要原因。增加土地供应是去年楼市调控的重要举措。数据显示,去年1～11月,全国120个城市累计供应、成交住宅用地分别为39591万平方米、30216万平方米,同比增幅分别达到43%、40%。在其中的10个重点城市中,有9个城市土地成交面积实现增长。 ZF一年财政收入超过10万亿,其中光批批土地就拿了2.7万亿,占27%,真的是感慨我们ZF对土地财政的依赖程度多么大,也感慨国家的真实实力增长是多么的空虚。中国的GDP,如果刨去土地出让收入,刨去三峡工程奥运会世博会迪斯尼之类对国家长远发展没多少益处的巨型工程,刨去四面开花而负债累累的高铁,刨去躺在ZF财政身上吃喝不愁,谈不上有任何国际竞争力的大型央企,我真不知道我们国家真正有质量的GDP还剩多少。从另一个角度,也说明了调控房地产背后的压力有多大,房地产被捧为国家的支柱行业,背后千丝万缕的利益联系,确实是谁也不敢轻易拿它开刀,除非某些因素,或者是大环境,到了临界点。而现在,这个临界点已经快到了。 另一个现象也可以说明国内房地产市场的疯狂。房屋中介的门店开遍了大街小巷,以前你去国内一线城市居民区的路上上走走,大概最多的店面是餐饮店和小卖部,现在呢,换成了另外两种店,就是房屋中介和按摩店。哎,炒房的旁边就是卖肉的,这就是我们祖国下一代花朵的生存环境。有时候,大家都在批评85后90后怎么怎么了,说他们怎么浮躁,怎么新潮开放,我在国内生活久了,对90后很理解。说句实话,透过哈韩哈日染发或涂指甲的表面,我看到的是一个跟我们一模一样的内心和灵魂,渴望被理解和尊重,渴望信任和纯净的友谊,喜欢诚实守信的人,等等。可是国内的环境,多大程度上满足了他们的心灵需求,多大程度上扼杀了他们的心灵渴望?他们除了所谓的新潮开放,还有什么途径来表达个性或者seek recognition?这个,就是值得思考的了。大家都在反思为什么中国出不了乔布斯,呵呵,乔布斯要是在中国,也就只能做个放浪不羁的青年了。What else can he do? 每个周末,你只要去一线城市任何一个比较大型的居民区去看看,门口会有一大批穿着西服或制服的丫头小伙在分发房产广告或传单,凡有路人经过,不是问他要不要买房,就是问他要不要卖房。我接触过一些,很明显能感觉出很多文化程度非常低,有的让他介绍一套房子也是语不达意,语焉不详。据说某市有1.3万家中介门店,以每个门店10人算,我们的城市居然有十多万外来从业人员,从事着这种不需要多少教育背景,也不需要多少职业培训,据说好的时候年薪佣金可以上几十万的工作。相比较一下,一个半导体行业的工程师,研究生毕业去工作的,要寒窗苦读多少年?从事的是国际水平的职业,可月薪很多才几千元,说不好听的,连找人介绍女朋友都觉得没面子。这样的对比,我们为什么还要读书?什么叫泡沫,你看看我们的房产市场就知道了,稍微冷静一点的投资人,就知道这个房地产市场蕴含了巨大的泡沫,巨大的风险。只是,我们国家的泡沫也是有中国特色的,只要ZF捂着不让它破,它可以撑很长很长时间不破。计划体制的一个特点,就是市场规律和经济规律可以在一定时期内被完全扭曲和覆盖。 其实ZF调控房价也已经好几年了,每次都是越调越高,弄得WJB老是被人骂,说他是秀秀,做戏而已。其实我觉得我们的ZF这些年收纳了一群很有水平的高参,想调控房价的意愿一直是真实的,但为什么调不下去呢?主要是牵涉的利益面太多太复杂,你想想,七大姑八大姨的,全部开了公司在房地产市场里面圈钱,不好弄啊。中国ZF现在的特点是一届比一届弱势,说话不管用,硬来又怕砸着自己人,难啊。怎么办呢?你设身处地想一想嘛,换了你是WJB,你又能怎么办?还不是一样无助?所以很多骂WJB的人,我都劝你们不要骂了,换你上去,只会成事不足败事有余,呵呵。WJB在走一个高难度的钢丝,一方面积累自己的政治资本不被人弄下去,一方面不能太为难利益集团。一方面要作秀积累点民望为自己所用,另一方面要在积重难返举步维艰的体制内推进一些事情。这个钢丝,走好的人不多,走不好的前车之鉴就在眼前,他也只能小心翼翼地走。 走钢丝的结果是什么呢?就是房地产调控举得高,打得低,打重了,还要出手去救市,被人传为笑柄,几乎把老百姓对ZF调控房市的信心消耗殆尽。所以这几年,房价越调越高了,成就了中国过去10多年来,房价(总体)只升不降的神话。你透过这个现象,看到WJB背后做的是什么呢?其实是两件事,一个是不断造势,不断警告,给利益集团再多一些时间在房地产市场里捞钱,捞得差不多了,他们也知道该换方向了,不能老是耗在一个被人骂的行业里吧,人家也是聪明人,不傻的;另一个呢,就是等,在等一个对调控房地产最有利的大环境的到来,换句话说,在等一个外部环境从外面施加压力,内外夹击,才能破这个局。这个外部环境是什么呢?就是总体经济开始走下坡路,制造业实体经济更加恶化,就业压力更紧迫了,这时候,如果房地产依然暴利,就会被万人所指,成了破坏国家整体利益的罪人。风向变了,做事情就容易了。当然还有一个重要的因素,就是房产税全面铺开的条件基本成熟了,这样地方ZF和中央ZF之间的博弈和矛盾有了化解的方法,相应变革的阻力也小了。 你也许会说,这样一等,我们国家付出的代价也太大了吧。多少人要成了房奴或负资产,实体经济损失惨重,房地产里无数大亨又多捞了多少钱。是啊,可没办法呀,房地产是一盘很大的棋,从东边出马到西边将军,要走很多步呢,换了谁进入我们国家的体制,也只能慢慢走。这叫制度成本,没办法的事情。 回到前面所说的,临界点快到了,这个临界点指的是什么呢?中国经济很多日积月累的问题,现在面临着从量变到质变的关口。第一,由于全面的浮夸虚荣蔓延了很多年,经营环境的恶化,中国的经济迅速空心化,实体经济层面受损严重,需要花大力气才能纠正;第二,权利寻租升级换代,水平越玩越高了,从以前的批条子,到现在左右经济政策信贷政策,体制内贷款,到体制外放高利贷,是这种形式的最高阶段。到了这个阶段,权利寻租几乎找到了合理合法运作的框架,对国家整体经济破坏很大;第三,由于高房价带动的各地营商成本和生活成本畸高,严重制约了经济进一步发展,后劲没有了,ZF看到后面的财源有问题,也犯愁了;第四,外企盈利情况恶化,开始撤出中国,撤到成本更低的国家。第五,年轻人收入跟房价生活指数的比例变的更悬殊,对未来悲观,增加了社会动荡的危险。最后,一大批现在体制内的人,或者跟体制友好的人,也开始大力批评经济虚化,房价过高,税赋指数过高,ZF内外开始经受压力。 基于这样的情况,我相信这次ZF打压房价是下了点决心的。这次打压,也标志着ZF今后的财源将从土地出让全面转向房产税,这点事值得关注的。对今后的预测呢?我预测中国的房价在2012年内会维持缓缓走低的局面,然后稳定在比现在房价高点降低30%左右的区间。同时,2013年开始,各地会借打压房价的名义出台全面的房产保有税,使得地方ZF总体上的财政收入不受房地产调控影响。房地产价格是不会暴跌的,这点你可以放心,完全会在ZF的控制下降低,我认为全面降低30%以上的可能性很小,ZF要控制银行的风险。所以会稳定在30%左右,直到房产税越收越多,才回考虑下一步。 这样看来,过去10年疯狂的房地产,似乎不会给社会带来太大的影响,ZF这样经过2-3年的调控,是不是就把影响全吸收了呢?我不这么看,房地产疯狂的10年,彻底颠覆了中国人勤劳致富的观念和脚踏实地的精神,年轻人在这样的环境中成长了10年,你怎么能期望他们跟上一辈想法一样?同时,实体经济受损,营商环境恶化,都不是那么快就能纠正过来的。估计2012年人民币升值预期会消失,外资在国内投资和运营的意愿会迅速降低,2013年开始会明显地看到外资批量撤出中国。这时候,中小型民营企业依然没怎么缓过劲来,中国的经济发展会更倚重于国企,受国家资金扶植的上市公司,一部分民企,和政府投资。中国的GDP增速会降低到5-8%左右的空间,并在若干年内保持这种较低的速度。就业压力会很大,房价不涨了,工资也不涨了,等着ZF慢慢地来调整经济的结构,重振实体经济,重提实业创新。中国人会过10年比较灰头土脸的日子,不像现在这么风光。不过,这也不是什么奇怪的事,经济规律是大势所趋,可以延缓它,但谁也躲不过它。我们全体国民会为房地产这疯狂的十年而集体买单。 2011.11.8
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回复: 巨大的泡沫,巨大的风险。有道理！
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回复: 巨大的泡沫,巨大的风险。官僚集团只关心权位 其他的什么发展啊资料啊将来啊....次要的了
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